摘要：2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入？根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實。

土地出讓金會占到房屋銷售價值的40%左右

      政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入？日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實。

　　2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.與此同時，來自房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓金和相關(guān)稅費也非常可觀。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。至于來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費有多少，財政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)給出了答案。

　　福布斯中文版雜志、福布斯中文網(wǎng)總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息，綜合了來自國家統(tǒng)計局和財政部2012年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這條微博指出：“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”南都記者根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，驗證了此說法的準(zhǔn)確性。

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會涉及到稅費征繳的問題。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費主要有11種，包括營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費。

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述統(tǒng)計其實還有保守成分，比如并沒有統(tǒng)計城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實際稅收將超過1.1萬億元。

　　不同聲音

　　廣州省房協(xié)理事趙卓文：

　　“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”

　　對于政府和銀行從房地產(chǎn)銷售總額中拿走75%的說法，業(yè)內(nèi)專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應(yīng)算為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年銷售收入的成本，因為當(dāng)年賣出的土地要經(jīng)過兩到三年的開發(fā)周期才能對外銷售房屋。但他同時也指出，地方政府對來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入依賴偏高已經(jīng)是不爭的事實，這對調(diào)控政策的推行產(chǎn)生一定影響。

　　其他算法

　　工商聯(lián)房地產(chǎn)商會：

　　上海房產(chǎn)銷售流向政府份額超六成

　　來自全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%，而北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。

　　過高的房地產(chǎn)稅費對下一步房產(chǎn)稅普遍開征制造了不少障礙。前任財政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費

　　營業(yè)稅：全額5%

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅適用稅率5%.自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　契稅：全額3 %-5%，普通住宅減半

　　1997年發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，土地和房屋的買賣交易中，購房或購地的單位和個人要繳納契稅，稅率為成交價的3%-5%.如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。

　　印花稅：全額0 .03%或0 .05%

　　據(jù)1988年發(fā)布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證屬于征稅憑證，稅率為0.03%或0.05%.

　　土地增值稅：土地增值額的30%-60%

　　1993年發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，為了調(diào)節(jié)土地增值收益，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。適用稅率為增值額的30%-60%.

　　企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅的稅率為25%.企業(yè)每年收入總額減除免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

　　個人所得稅：賣房差價20%

　　《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納個人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%.

　　城市維護(hù)建設(shè)稅：7%

　　1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%.

　　教育附加費：5%

　　教育附加費是為擴大地方教育經(jīng)費的資金來源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期費率為2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育費附加、地方教育附加兩項費率合計將達(dá)5%.

　　土地出讓金

　　一般占到

　　樓房售價40%

　　國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。具體到住宅用地，某地塊的土地出讓金樓面地價一般占到該地塊日后建成的商品住房售價的40%.

　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%

　　1986年發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)和國家機關(guān)房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅。（注：針對住房開征的房產(chǎn)稅，目前只在重慶和上海試點）

　　城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0 .6-30元不等

　　1988年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地使用稅每平方米年稅額分別為：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

　　2012年我國房地產(chǎn)

　　銷售額

　　6 .4萬億元

　　銀行房貸利息

　　8400億元

　　土地增值稅2719億元

　　2011年土地增值稅實現(xiàn)收入2062.51億元，去年同比增長31.8%

　　契稅2874億元

　　2011年契稅收入2763.61億元，去年同比增長3.9%

　　房產(chǎn)稅13 72億元

　　2011年房產(chǎn)稅收入1102.36億元，去年同比增長24.5%

　　房地產(chǎn)營業(yè)稅

　　4051億元

　　2011年房地產(chǎn)營業(yè)稅3630億元，去年同比增長11.6%

　　政策出讓土地收入2 8517億元

　　2011年收入33173億元，去年同比下降14%