近日，北京房地產(chǎn)圈內(nèi)傳出這樣一則消息，“2014年，北京僅有三座頂級豪宅”。而據(jù)《證券日報》記者調(diào)查獲悉，這三個項目中有兩個是曾經(jīng)的地王，另一個則是龍頭房企萬科[簡介 最新動態(tài)]旗下與故宮為鄰的高端住宅項目。

北京兩地王豪宅將入市

     值得一提的是，據(jù)本報記者了解，中赫·萬柳書院、保利·海德公園以及萬科甲柒拾柒號上述三個項目都將在今年年底前入市，且單套總價都將超過2500萬元。

    事實上，此前有消息人士曾向記者透露，北京樓市有放開高端住宅市場限購令的跡象。不過，該消息至今未獲得相關(guān)部門證實。

    鑒于此，北京萬科副總經(jīng)理肖勁向記者直言，“我認為，北京的限購在部分情況下應(yīng)該松開，尤其是一定檔次以上的項目。比如說再具體一點，單價5萬元／平方米以上，總價800萬元以上的（房產(chǎn)），干脆放開”。

    單價15萬元豪宅將入市

    事實上，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者表示，今年上半年，在剛需市場“以價換量”之際，北京總價2000萬元以上的高端住宅項目銷量同比大增，這在某種程度上也給今年入市的豪宅項目增加了一些信心。

    《證券日報》記者獲悉，2014年下半年，北京將有三大頂級豪宅項目銷售。而對于所謂的“頂級豪宅”的定位，業(yè)內(nèi)眾說紛紜，但從單價上來看，10萬元／平方米左右是一個標準，總價則一般指超過2500萬元。

    據(jù)記者了解，從萬科、保利以及中赫置業(yè)旗下的三個豪宅項目來看，萬科北河沿甲柒拾柒號的簽約價格，在10萬元/平方米左右，主力戶型300平方米，同時存在部分大面積樓王戶型，單套總價起點超過3000萬元；保利海德公園以9.5萬元/平方米的價格取得預(yù)售許可證，將在9月份中旬集中銷售，戶型面積為170平方米至460平方米，主力戶型產(chǎn)品單套總價在2500萬元至3000萬元左右；萬柳書院則被業(yè)界認為將以15萬元/平方米左右的價格現(xiàn)房銷售，總價起點為3500萬元。

    “萬柳書院項目，我們預(yù)計在年底前以現(xiàn)房入市。”《證券日報》記者從中赫置地CEO孫鵬處獲得了確切消息。據(jù)記者了解，該項目曾是北京樓市2012年的地王項目。而對于另一個薊門橋地王來說，其經(jīng)歷比較曲折�！捌鋵嵨覀兪撬哪昵氨粍映蔀闃I(yè)主的，國資委要求退出主業(yè)時，我們從中國兵器集團手中收購了這塊地，當時樓面地價約3萬元／平方米�！北＠�北京公司總經(jīng)理李晶向本報記者透露，但當時周邊的二手房也就是3萬元／平方米左右，因此在收購時，引發(fā)了較大爭議。

    不過，時隔四年之后，海淀區(qū)北三環(huán)薊門橋北的位置成為其殺手锏，該項目也成了保利地產(chǎn)布局高端住宅項目的標桿項目。

    事實上，除了中赫置業(yè)這種專門做豪宅項目的房企，保利、萬科都在尋求拓展高端物業(yè)產(chǎn)品路線。而萬科更是收購了北河沿的甲柒拾柒號項目，并開始計劃在年底前推出北京首個別墅項目，甚至成立高端事業(yè)部做高端項目。

    做高端比做剛需有發(fā)展？

    值得一提的是，萬科、保利等多家房企高層對于今年樓市下半場多抱有“謹慎樂觀”態(tài) 度，尤其是高端市場。

     孫鵬認為，“若說 北上廣深 是一線城市，我個人則認為，北京和上海就是特級城市，在這兩個城市里，不能用平常的房地產(chǎn)去判斷市場。此外，高端市場是一個市場的細分，在這樣的細分之下，不是籠統(tǒng)的來說北京的房價漲多少，跌多少，這個對我們的影響不是很大”。

    李晶也表示，“大家都說全國的市場非常困難，也說北京的市場非常困難，但與其它市場的情況相比，北京并不困難”。

     值得注意的是，肖勁則直接表示，北京這種城市跟其它城市不太一樣，外地全面放開限購，是為了把庫存消化掉，或者把房價提升起來，賣更多的土地。但北京市場比較特別，可以更精細化的制定政策，比如放開部分高端項目的限購。

     事實上，近日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌以“哥們兒”身份來綠城中國中期業(yè)績發(fā)布會時曾表示，“為什么我特別看好綠城，因為我堅信將來做高端，做改善性住宅的一定比做剛需產(chǎn)品的有發(fā)展，將來的房地產(chǎn)市場是有錢人去推動的。另外，做剛需產(chǎn)品的開發(fā)商太多了，供應(yīng)量大，競爭會越來越激烈。很多城市放開限購后，也沒有什么起色。從這一點看，我堅信，北京、上海的一線城市房價降價的可能性還是很低的”。

     而據(jù)記者了解，綠城中國目前在北京的在售高端項目是位于通州區(qū)的京杭府項�！蹲C券日報》記者實地探訪綠城在北京通州的京杭府項目獲悉，該項目總計約260套房源，都是180平方米以上的戶型，目前銷售均價接近3萬元／平方米，基本相當于北京市通州區(qū)最高價。

    而對于高端住宅物業(yè)這類產(chǎn)品的銷售前景，北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志與上述房企高層的觀點有著相似之處。

    陳志認為：“在當前樓市前景未明背景下，房價仍然存在下行風(fēng)險，相比剛需，改善型購房需求的表現(xiàn)更為穩(wěn)定。而正是在中高端購房需求的支撐下，開發(fā)商才推出符合當前購房需求特點的中高端產(chǎn)品，這或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商下半年逆市突圍的主力軍�！�