資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)�！伴L租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理�！币荒甓嘣囁�以后，世聯(lián)行終于宣布了其大規(guī)模入局長租公寓的計劃。

資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)�！伴L租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理�！比f科高級副總裁譚華杰如此認(rèn)為。而對于入局的大型房地產(chǎn)品牌來說，如何做資產(chǎn)管理，則是關(guān)乎盈利、關(guān)乎未來的問題。       一年多試水以后，世聯(lián)行終于宣布了其大規(guī)模入局長租公寓的計劃。

7月10日，世聯(lián)行公告稱，擬以7.01元/股的價格非公開發(fā)行不超過2.85億股，募集資金總額不超過20億元，投入長租公寓建設(shè)項(xiàng)目。

多家券商、投行機(jī)構(gòu)在世聯(lián)行此番動作后，紛紛給出了不錯的評級。世聯(lián)行股價近日的表現(xiàn)也頗為亮眼，7月14日，世聯(lián)行漲9.98%報9.04元，封在了漲停板。

資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)。如今像萬科、招商這樣的大開發(fā)商，或者是鏈家、世聯(lián)行這樣的大型代理商機(jī)構(gòu)，也開始深耕這一領(lǐng)域。

“長租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理�！比f科高級副總裁譚華杰如此認(rèn)為。而對于入局的大型房地產(chǎn)品牌來說，如何做資產(chǎn)管理，則是關(guān)乎盈利、關(guān)乎未來的問題。在這個問題上，世聯(lián)行董事長陳勁松有著清晰的規(guī)劃。

世聯(lián)行20億入局

世聯(lián)行透露，公司擬通過本項(xiàng)目在一線、二線城市采用租賃方式建設(shè)13萬間長租公寓，通過“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)裝修+管理服務(wù)”模式，達(dá)到整合個人房源“化零為整”，直擊傳統(tǒng)租房模式痛點(diǎn)。

在長租公寓領(lǐng)域，13萬間算是不小的規(guī)模。以萬科為例，這家房企龍頭在長租公寓領(lǐng)域的目標(biāo)是，在2017年擁有15萬間公寓。

世聯(lián)行近年來在這一領(lǐng)域早已有所布局。旗下目前有為年輕白領(lǐng)打造的紅璞青年公寓；通過投資4000萬控股高端長租公寓龍頭晟曜行，進(jìn)軍中高端長租公寓市場。其中紅璞公寓還細(xì)分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位，主要針對年輕租戶。

世聯(lián)行紅璞公寓系的掌門人甘偉也曾經(jīng)公開表示，雖然暫時還不知道長租公寓的盈利點(diǎn)在哪里，盈利模式是怎么樣，雖然現(xiàn)在進(jìn)入可能賠錢，但是知道長租公寓未來是方向，就依然要上。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，世聯(lián)行創(chuàng)新業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長39.5%至11.5億元，其中資產(chǎn)管理服務(wù)增長49.7%至1.9億元，金融服務(wù)增長37.8%至1.3億元。

多家券商機(jī)構(gòu)對世聯(lián)行此舉給出了較高評級。安信證券分析師陳天誠指出，本次投資項(xiàng)目預(yù)計可實(shí)現(xiàn)年營業(yè)收入 23.4億，凈利潤 2.75億，分別約占上市公司2015年財務(wù)數(shù)字的49.7%和50.6%，項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá)14.69%。長期來看，有望持續(xù)增厚業(yè)績，維持買入評級，目標(biāo)價為14元。

海通證券分析師涂力磊等表示，長租公寓是政策支持的方向，且項(xiàng)目潛在盈利能力豐厚，根據(jù)測算項(xiàng)目的投資回收期為6.01年。加之世聯(lián)行在長租公寓領(lǐng)域已積累豐富經(jīng)驗(yàn)，并持有“紅璞公寓”等品牌，因此給出“買入”評級。

涉足長租公寓僅僅是世聯(lián)行在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的動作之一。其最新公告還披露了一項(xiàng)長租基金投資計劃，對準(zhǔn)的是上海商業(yè)物業(yè)市場。該有限合伙型基金名為上海騰賦有限合伙基金，是世聯(lián)行首個長租類基金，投資模式為世聯(lián)行旗下子公司世聯(lián)投資發(fā)起設(shè)立一只3100萬元規(guī)模的基金，作為GP只出資100萬元，關(guān)聯(lián)方世聯(lián)先鋒與非關(guān)聯(lián)方上海春根創(chuàng)投公司各出資1500萬元。該基金擬通過直接或間接投資目標(biāo)公司的方式取得上海市核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)的長期租賃權(quán)益等，擴(kuò)張存量物業(yè)投資。

東方證券分析師竺勁稱，長租公寓市場空間大，預(yù)計行業(yè)年租金可達(dá)1484億元。長租公寓是世聯(lián)行大資管業(yè)務(wù)板塊中的重要組成部分，公司在長租公寓領(lǐng)域擁有“紅璞公寓”的品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)將大力擴(kuò)張。

如何做資產(chǎn)管理？

“我們要做大資產(chǎn)管理的平臺�！边@是世聯(lián)行董事長陳勁松的目標(biāo)。但是如何做好這個平臺？陳勁松指出，將會做三件事，來進(jìn)入存量資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。

實(shí)際上，世聯(lián)行的資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型在提出“祥云戰(zhàn)略”之時就已經(jīng)奠定了基礎(chǔ)。彼時，世聯(lián)提出了三大發(fā)展方向，即進(jìn)入存量市場、擴(kuò)大交易入口份額和深化用戶服務(wù)。        而根據(jù)陳勁松最新的思考，要做資產(chǎn)管理平臺，第一件事是，跨界做房地產(chǎn)金融。陳勁松認(rèn)為，這是有門檻的業(yè)務(wù)，必須具備強(qiáng)大的產(chǎn)品開發(fā)能力和風(fēng)控能力，而世聯(lián)行在這方面具有優(yōu)勢。“我們上半年金融勢頭很好，光‘家圓云貸’就放出去了1.5萬筆。”

實(shí)際上，進(jìn)入資產(chǎn)管理領(lǐng)域、地產(chǎn)跨界金融的模式風(fēng)頭正勁。包括恒大、綠地以及萬達(dá)等在內(nèi)的開發(fā)商，紛紛涉水金融領(lǐng)域，這個行業(yè)也正逐漸從“開發(fā)時代”進(jìn)入“金融時代”。

世聯(lián)行做的第二件事是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。陳勁松稱，這件事使得買房人將不再是要買一棟樓，而是買到一個份額。世聯(lián)將通過發(fā)行基金，然后收基金管理費(fèi)來獲得穩(wěn)定收入。“在日本、美國、英國REITs公司的市值都比開發(fā)商大，我們未來會學(xué)習(xí)CBRE世邦魏理仕。”

未來，REITs被市場公認(rèn)為做長租公寓的可行模式之一�？硕�瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場上長租公寓的運(yùn)營商眾多，主要面向都市白領(lǐng)，盡管出租價格并不低，卻都實(shí)現(xiàn)了較高出租率，甚至有的長租公寓已經(jīng)租滿，排隊預(yù)約者甚多。長租公寓有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備證券化條件。

克爾瑞分析師房玲也認(rèn)為，長租公寓產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入可以帶來可觀現(xiàn)金流，也較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。

譚華杰更是直指，未來最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs。他認(rèn)為長租公寓企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價值來定。

世聯(lián)行要做的第三件事，是做“房屋的管家”。陳勁松指出，其旗下的紅璞主要做存量房盤活，由于存量市場有較多冗余，紅璞就通過把這部分存量物業(yè)包裝成酒店客房，租給游客。

而世聯(lián)行旗下另一個平臺小樣社區(qū)則是涵蓋了小樣OFFICE、小樣公寓、小樣餐廳、小樣市集、小樣課堂、小樣演播廳等元素為一體的大型綜合體。這個平臺依然通過輕資產(chǎn)模式運(yùn)營。陳勁松強(qiáng)調(diào)，世聯(lián)扮演的角色不是開發(fā)商也不是“二房東”，是運(yùn)營方�！皩Ψ教峁┥w好的樓，由我們來把它改造成‘小樣’，再把經(jīng)營管理服務(wù)也交給我們做，世聯(lián)賺的是服務(wù)費(fèi)�！�

而作為目前國內(nèi)最大的物業(yè)資產(chǎn)管理平臺晟曜行，陳勁松的愿景同樣是著眼于“服務(wù)”�！爸袊�有那么多高凈值家庭，未來最需要的就是服務(wù)。他們希望有專業(yè)的人去給他們的房子做保值、增值等工作。我們在上海已經(jīng)進(jìn)入了50個高檔社區(qū)，接下來會在全國鋪開干�！�