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　　■ 一周評論

　　5月28日，北京房地產(chǎn)市場發(fā)生了兩件大事兒，看似無關(guān)實(shí)則有著內(nèi)在的邏輯關(guān)系，既能窺探當(dāng)下市場的真實(shí)狀況，對于未來一段時間的走勢又具有信號意義。

　　一個是“蹉跎”了四年終于取證入市的葛洲壩樊家村高價地項目，預(yù)售單價在105299元/平方米-117147元/平方米。這個項目的拿地時間是2015年10月份，當(dāng)時葛洲壩“單挑”眾多“巨無霸”聯(lián)合體，以49.5億元總價和4.1萬平方米保障房配建面積收入囊中，而住宅部分高達(dá)7.5萬元/平方米的樓面價也創(chuàng)下北京新高，至今仍保紀(jì)錄。彼時，開發(fā)商的預(yù)期銷售單價是15萬元左右。

　　但時過境遷，高端項目價格管控成為一條隱形的調(diào)控紅線，從單價8萬元到9萬元，從10萬元到11萬元，雖然一步步有所放開，但是過程較為慎重。一度，坊間傳聞該項目的預(yù)售單價將超過12萬元，這也被認(rèn)為是最接近的價格預(yù)期。但是，12萬元的價格紅線并未突破，這說明政府對于高端項目的價格管控仍然嚴(yán)謹(jǐn)。

　　另一件事兒是北京孫河不限價住宅地塊的競拍。

　　眾所周知，自2016年底以來，北京土地市場采用“競地價 限房價”的競拍方式，兩年多來，拍出了近百塊限價房地塊，且大部分項目產(chǎn)品受到“70/90”政策限制。如今，作為近幾年來北京土地競拍史上最熱的板塊之一孫河，推出了優(yōu)質(zhì)地塊，且不限價、不限“70/90”，看點(diǎn)十足，想象力豐富，信號意義強(qiáng)烈。

　　參與競拍的房企也實(shí)力雄厚，既有國字頭的中海、首創(chuàng)+招商、華潤+中糧、保利、首開，又有民企龍頭碧桂園、龍湖，還有諸如平安之類的險資大鱷，亦有老牌港資企業(yè)恒基兆業(yè)，可謂臥虎藏龍，欲將上演一場“龍虎斗”。

　　但是整個競拍過程，較為克制，參與的企業(yè)大部分都沒有積極舉牌，最終，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場低調(diào)多年的恒基兆業(yè)，爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊，溢價率23.3%，雖然6.9萬元/平方米的單價創(chuàng)下了孫河板塊的新高，但是，業(yè)內(nèi)人士評價，地塊熱度、成交價格均低于預(yù)期。

　　為何房企們面臨不限價優(yōu)質(zhì)住宅地塊的誘惑，如此克制？

　　當(dāng)然，這背后不乏房企在北京土地下行周期對于不限價地塊的試探之心，但更多的是調(diào)控之下他們拿地回歸理性與常態(tài)。更說明，北京實(shí)施“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其效力持續(xù)顯現(xiàn)，對于預(yù)期的影響深遠(yuǎn)。

　　眾所周知，北京采取嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在供給端有限房價項目、共有產(chǎn)權(quán)住房政策，在需求端有五年限購門檻、認(rèn)房又認(rèn)貸、嚴(yán)格的二套貸款標(biāo)準(zhǔn)，再加上隱形的價格審批紅線。還有2019年中央一直強(qiáng)調(diào)的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”思路。

　　諸多政策疊加下，不限價、不限“70/90”雖然充滿想象力，給予開發(fā)商在產(chǎn)品層面、空間溢價上更多空間，但實(shí)則難以改變北京已經(jīng)形成的穩(wěn)定的地價、房價預(yù)期。

　　對孫河地塊來說，此時的不限價不意味著未來不限價，如同葛洲壩樊家村項目面臨的預(yù)售價格管控，在未來孫河地塊亦存在可能性，這如一把懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。更重要的是，限墅令的收緊，迫使房企在舉牌拍地時更多的要衡量資金、成本與利潤之間的關(guān)系。

　　不限價地塊未出現(xiàn)瘋狂舉牌現(xiàn)象，這非偶然，而是房地產(chǎn)市場進(jìn)入常態(tài)化的表現(xiàn)。隨著土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價地塊或許會繼續(xù)增多，土地出讓方式或許會更加靈活，這都將有利于北京房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。□段文平