圖集

　　2020年上半年，突如其來的新冠肺炎疫情打亂了經濟運行的正常節(jié)奏，給各行各業(yè)帶來了嚴峻的經營挑戰(zhàn)。面對考驗，房地產行業(yè)積極復工復產，銷售逐漸步入正軌。

　　8月25日，碧桂園發(fā)布的中期業(yè)績顯示，該公司上半年實現了2669.5億元的權益銷售額。在第三方機構統(tǒng)計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園依然保持著行業(yè)第一的地位。

　　據了解，碧桂園的銷售業(yè)績自3月以來已實現連續(xù)5個月同比增長，其中7月同比增長27.52%至542.8億元。

　　億翰智庫表示，從現已公布業(yè)績預告的企業(yè)情況來看，受疫情影響，房企合約銷售業(yè)績普遍同比負增長，營收增速放緩，利潤下降。但預計標桿企業(yè)的銷售業(yè)績大概率會在3季度實現正向增長，年內逐步回補。

　　值得關注的是，在本次疫情中，三四線城市表現出了優(yōu)于一二線城市的銷售韌性。在一定程度上，印證了碧桂園深耕三四線城市的戰(zhàn)略部署獨到而精準，也意味著低線市場的內需釋放仍將成為該公司業(yè)績持續(xù)增長的強勁動力。

　　單月銷售持續(xù)正增長 回款率遠超行業(yè)平均水平

　　業(yè)績公告顯示，2020年上半年，碧桂園實現營業(yè)收入1849.6億元，毛利潤448.9億元，凈利潤約為219.3億元，股東應占核心凈利潤約為146.1億元。

　　億翰智庫表示，年初疫情突發(fā)，房企銷售業(yè)績首當其沖，但隨著疫情負面效應的逐步消化，銷售業(yè)績所受影響可在年內逐步回補。而企業(yè)為避免疫情的傳播，項目工程暫緩，原定可于上半年實現竣工結轉的項目竣工延期，因此收入和利潤的結轉時點后移，導致營業(yè)收入、投資收益、利潤增長放緩或預期減少，由于結轉結構的原因，部分企業(yè)出現利潤率下滑。

　　而從近幾個月行業(yè)的表現來看，銷售已經出現了V型反轉。以碧桂園的月度權益銷售額為例，除了1月、2月受到疫情影響而出現單月同比下跌外，3月份起，該公司的單月銷售均實現了同比正增長，累計同比差距每月逐漸縮小，預計到8月份可實現累計同比持平。公司下半年將有6412億元的可售貨量，全年銷售有望錄得同比10%增長。

　　嚴峻的市場形勢更為考驗房企的財務管理水平，也更容易拉開企業(yè)之間的競爭差距。從幾個關鍵的財務數據來看，碧桂園行穩(wěn)致遠的經營優(yōu)勢在上半年得到了進一步強化。據了解，上半年，該公司的綜合權益回款率仍高達94%，連續(xù)5年高于90%，當年簽約當年回款率（權益）為67%，同比提升3個百分點。在疫情期間，碧桂園仍能取得遠超行業(yè)均值的回款率，經營的穩(wěn)定性可見一斑。

　　截至6月底，碧桂園賬面擁有可動用現金余額2055.2億元，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，現金流保持充裕狀態(tài)。

　　債務管理也有明顯優(yōu)化，上半年碧桂園的有息負債總額約3420.4億元，較去年底下降了7.5%�，F金余額對于一年內短期有息債務的覆蓋比例接近2倍，凈借貸比率穩(wěn)定在58%水平，與去年同期相仿。

　　值得一提的是，得益于對融資窗口期的精準把握，期內，公司的融資成本下降 了 49個基點至5.85%。

　　國泰君安認為，行業(yè)馬太效應將進一步顯現，優(yōu)質資源將更多地流往盈利能力強、營運效率高的企業(yè)。

　　深耕三四線城市 再迎政策風口

　　市場的波動也令各區(qū)域間的分化更為明顯，億翰智庫發(fā)現，上半年，長三角區(qū)域與粵港澳大灣區(qū)的整體表現依舊處于全國的前列位置，說明經濟發(fā)展綜合實力強且產業(yè)支撐力足的區(qū)域，房地產市場的抗波動能力更強，表現更優(yōu)。

　　而碧桂園的布局重心也正是這些頗具投資價值的區(qū)域。2020年上半年，公司新獲取的土地大部分位于傳統(tǒng)銷售較強勁且經濟發(fā)展較快的城市圈，其中，長三角及粵港澳大灣區(qū)占比超過一半。

　　截至6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，潛在的權益可售貨值約6706億元，權益可售資源合計約23404萬億元。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入區(qū)域，73%位于五大城市群，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

　　上半年，還有一個分化的趨勢值得關注，那就是三四線城市的逆襲。根據碧桂園的銷售數據，該公司所布局的三四線城市除了疫情影響較為嚴重的2月份之外，其他月份都實現了同比增長，反觀一二線城市，則出現不同程度的同比下降。其中，三四線城市的銷售自3月起平均每月同比上升11%，優(yōu)于一二線城市銷售同比變化水平。

　　由此可見，三四線城市的銷售仍然保持了較強的韌性。

　　截至6月底，碧桂園1.67萬億元已獲取的權益可售貨值中，有超過8000億元目標為三四線城市，充足的貨值令公司占據了分享新一輪政策紅利的有利位置。

　　更重要的是，經過20多年的深耕和差異化布局，碧桂園已經在三四線城市塑造了難以撼動的競爭優(yōu)勢。中達證券認為，相對于其他三四線開發(fā)商，碧桂園在購房流程合規(guī)性及便利性方面對購房者提供保障，在綠化、戶型、配套、物業(yè)服務等方面具明顯優(yōu)勢，使低線市場購房者對碧桂園產品有更強的購房意愿；相對于其他品牌開發(fā)商，碧桂園通過產業(yè)垂直整合、標準化方案及創(chuàng)新建造體系等方式嚴控成本及費用支出，同時提出并落實了多項管理辦法促進快速周轉和銷售，實現了位居行業(yè)前列的ROE。對目標市場的充分把握和獨特的護城河將持續(xù)支持公司的去化和未來的穩(wěn)健增長。

　　克而瑞也表示，疫情之下，三四線城市客戶買好房子的意愿愈加強烈，疊加消費刺激政策和城鎮(zhèn)化的推進都對三四線城市有利好。而碧桂園在三四線城市的競爭優(yōu)勢越來越明顯，充裕的土地儲備將為其未來業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供支撐。