近兩年來，受疫情影響，居民消費對電子商務需求激增，使得人們對線上消費的依賴越來越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標倉等物流需求暴增，也引發(fā)了物流和物流地產的持續(xù)擴張。物流地產火熱背后的原因是什么？REITs 的推出對物流地產投資帶來哪些影響？諸多外資機構與房企為何選擇進入物流地產這一冷門領域？

過去十年：電商助推物流地產爆發(fā)物流倉儲作為傳統(tǒng)的行業(yè)，受電子商務、冷鏈、高標倉等需求激增刺激，中國物流地產市場建設和發(fā)展方興未艾。

在過去的十年里，電子商務市場經歷了爆發(fā)式的增長，其中2010年 -2015 年復合增速達到 46.1%。雖然 2016 年至 2019 年增速有所放緩，但是經歷 2020 年疫情之后，電子商務市場規(guī)模增長勢頭仍然不減。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示，2020 年全國網上零售額達11.76 萬億元，同比增長 10.9%，實物商品網上零售額達 9.76 萬億元，同比增長 14.8%，占社會消費品零售總額的比重接近四分之一，網絡零售在促消費、穩(wěn)外貿、擴就業(yè)、保民生等方面作用不斷增強。2021年上半年，國內網絡零售市場交易規(guī)模達 62791 億元，預計 2021 年全年網絡零售達 13.64 萬億元，同比增長 14.43%。

據普洛斯研究，網上消費、電子商務市場為物流行業(yè)發(fā)展提供強大的動力支持，對我國物流倉儲業(yè)的發(fā)展起到了至關重要的作用，也助推物流地產格局發(fā)生新的變化。

阿里菜鳥、京東、蘇寧在過去幾年紛紛進入物流地產領域，通過持有、開發(fā)和管理物流設施，支持這些電子商務巨頭在電子商務爆發(fā)式增長的背景下，滿足網絡零售消費激增需求，也引發(fā)物流基礎設施的建設浪潮。

京東從 2007 年自建物流體系，當年成立京東物流。截至2020 年 12月 31 日，京東物流運營超過 900 個倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內，京東物流倉儲總面積約 2100萬平方米。

2021 年 5 月 28 日， 京 東 物流（02618.HK）在香港上市，從上市財報可以一窺京東物流在倉儲規(guī)模和營收 的 兇 猛 增 長 之 勢。2018 年、2019年及 2020 年，京東物流營收分別為379億、498 億和 734 億元，2019 年、2020 年 營 收 同 比 分 別 增 長 31.6%、47.2%。運營倉庫總管理面積分別約為 1200 萬、1690萬及 2100 萬平方米，兩年間增長 75%。

阿里旗下菜鳥網絡，作為快遞、物流、園區(qū)、倉儲等供應鏈聯(lián)盟服務商，承擔了電商平臺境內外物流和運輸的支持，通過租用或者自建物流基礎設施，很大程度促進了淘寶、天貓及其電商業(yè)務，和快遞物流行業(yè)的發(fā)展。

根據阿里巴巴集團發(fā)布的 2022財年二季度財報，截至2021 年 9 月30 日，菜鳥直接運營著超過 300 萬平方米的跨境物流倉庫，分布在歐洲、東南亞、澳洲、南美等全球各地區(qū)以及中國的保稅區(qū)。

菜鳥方面表示，“在物流設施建設、物流運營能力上做了長足的實實在在投入，逐漸形成了為商家和消費者提供品質物流服務的護城河。這些端到端的物流運營和服務能力，將在未來更長的周期內為客戶和實體經濟持續(xù)帶來降本增效作用�！�

其中，菜鳥網絡支持的跨境電商貿易成為其業(yè)務拓展的發(fā)力點。近年跨境電商保持年均復合增速超過20%，交易規(guī)模超過10 萬億元，占中國整體貨物進出口比重超過 37%。

跨境電商業(yè)務的增長，改變著傳統(tǒng)倉儲物流市場格局。這些跨境電商市場的產品中，3C電子產品、服裝服飾、家居園藝位列跨境出口賣家品類前三名，洗護用品、美容彩妝、營養(yǎng)保健類產品為海淘用戶最受（更多政策，請查閱中房網 www.fangchan.com）歡迎。大量的日用消費類產品增多，菜鳥網絡在倉儲基礎建設上也傾向于與合作伙伴合作，除了與緊密的盟友“三通一達”等快遞公司合作外，也與復星、蘇寧進行聯(lián)姻。

此外，冷鏈需求的增長，成為近兩年來倉儲物流行業(yè)增長的又一助推劑。由于城鄉(xiāng)發(fā)展水平的提高，鄉(xiāng)村振興、擴大內需、健康中國等戰(zhàn)略的推進，食品冷鏈行業(yè)得到快速的發(fā)展。

伴隨國家骨干冷鏈物流基地、產地銷地冷鏈設施建設穩(wěn)步推進，冷鏈物流市場規(guī)模進一步擴容。截至2020年冷鏈物流市場規(guī)模超過3800億元，冷 庫 庫 容 近 1.8 億 立 方 米， 分 別 是“十二五”期末的 2.4 倍、2 倍左右。東吳證券在其研究報告中預測，預計到2025 年，我國冷鏈物流市場總規(guī)模約為 9154 億元，相比 2020 年提升140.89％。

這無疑增強了物流倉儲領域增長的動力。2021年 12 月 17 日，中國物流與采購聯(lián)合會副會長兼秘書長崔忠付在“2021 第十五屆中國冷鏈產業(yè)年會上”表示，冷鏈行業(yè)需求穩(wěn)步增長、基礎設施不斷完善，未來發(fā)展方向，將進一步側重于現(xiàn)代冷鏈物流網絡體系的建設、冷鏈生態(tài)圈的打造、冷鏈數智化水平的提升上來。

根據中國物流與采購聯(lián)合協(xié)會發(fā)布的《全國第五次物流園區(qū)調查報告》顯示，我國各類物流園區(qū)共計1638 家，比 2015 年第四次調查數據 1210 家增長 35.37%。

物流地產的“高光時刻”

我國物流地產的發(fā)展，大致經歷了三個階段。第一個階段：起步期（1998年至 2007 年），這一期間物流園區(qū)的建設處于草莽階段，規(guī)劃不合理、建設不標準等問題突出。第二階段：高速發(fā)展期（2007 年至 2014 年）這一期間外資機構如嘉民、安博等巨頭加速布局，本土物流地產企業(yè)如易商紅木、宇培、寶灣先后成立主動布局。第三個階段：成熟發(fā)展期(2014年至今 )，其中最具代表性的是 2014年萬科與黑石合作，拉開了傳統(tǒng)房地產企業(yè)進軍物流地產的序幕，此外來自政策的支持與鼓勵成為物流地產大發(fā)展的重要支撐。

早在 2015 年 8 月，財政部、國稅總局就聯(lián)合發(fā)布了《關于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品存儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

此后，財政部、國稅總局先后在 2017 年、2019年兩次發(fā)文鼓勵繼續(xù)支持物流地產用地的土地使用稅減免，最新的減免周期自 2020 年 1 月 1日起至 2022 年 12 月 31 日止。

2018 年 12 月，國家發(fā)展改革委和交通運輸部印發(fā)《國家物流樞紐布局和建設規(guī)劃》，旨在加強物流等基礎設施網絡建設的決策部署，為實現(xiàn)物流資源優(yōu)化配置和物流活動系統(tǒng)優(yōu)化組織所采取的重大舉措，對構建現(xiàn)代化物流體系有著重大而深遠的影響意義。

上述規(guī)劃，明確建設 212 個國家物流樞紐，包括41 個陸港型、30 個港口型、23 個空港型、47 個生產服務型、55 個商貿服務型和 16 個陸上邊境口岸型國家物流樞紐。這對于物流地產發(fā)展起到重要的推動作用。

2019 年 3 月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于推動物流高質量發(fā)展促進形成強大國內市場的意見》，將物流業(yè)定義為“支撐國民經濟發(fā)展的基礎性、戰(zhàn)略性、先導性產業(yè)”，提出要增強物流高質量發(fā)展的內生動力、完善促進物流高質量發(fā)展的營商環(huán)境、建立物流高質量發(fā)展的配套支撐體系。這一新的定義，賦予了物流行業(yè)重要意義，對這一行業(yè)的內涵和外延進行了擴張，物流地產的重要性更為直接地提高到決定性的意義上來——基礎性、戰(zhàn)略性、先導性。

2020 年 5 月，證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施等項目。

仲量聯(lián)行中國區(qū)產業(yè)與物流服務部聯(lián)席總監(jiān)黃暉接受《中國房地產金融》采訪時表示，REITs作為一個中長期投資的產品，除了提供一個新的退出渠道，也讓更多的投資機構，甚至是個人都可以參與到物流地產的投資里面來。REITs 的推出對物流地產行業(yè)的資金來源和退出有了新的通道，加快了資金的周轉率，物流地產商不僅可以獲得租金及運營的收入，還可以獲得資本利得的收益。由于高標倉的投資回報率穩(wěn)定，REITs可以吸引社保、養(yǎng)老、保險等長線資金入場，推動物流地產行業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。

2021 年 12 月， 國 務 院 發(fā) 布“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃，這也是中國冷鏈物流領域第一份五年規(guī)劃，其行業(yè)意義重大。規(guī)劃提到，要打造“321”冷鏈物流運行體系，即三級節(jié)點（國家骨干冷鏈物流基地、產銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設施）、兩大系統(tǒng)（服務國內產銷、國際進出口的兩大冷鏈物流系統(tǒng)）、一體化網絡。

其中，將建設“四橫四縱”8 條國家冷鏈物流骨干通道，串接農產品主產區(qū)和19 個城市群，形成內外聯(lián)通的國家冷鏈物流骨干通道網絡。針對物流冷鏈倉儲用地，按規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策，還鼓勵冷鏈物流企業(yè)拓寬投融資渠道，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對冷鏈物流企業(yè)的資金支持。

招商證券在其研究報告中表示，國家就倉儲物流行業(yè)出臺了一系列扶持政策，尤其在近幾年較為頻繁地出臺政策，給予行業(yè)較優(yōu)的成長環(huán)境。從長遠來看，我國經濟面臨轉型升級，現(xiàn)代服務業(yè)更需要高效而低廉的倉儲物流設施進行配套，方能得到長足進步。

“政府從政策層面的支持，很大程度上解決了物流地產企業(yè)與物流運輸企業(yè)擴張的后顧之憂�！眮碜晕锪鞯禺a頭部企業(yè)負責投資領域的張士銘對《中國房地產金融》表示，疫情加速物流行業(yè)和物流地產企業(yè)的自我進化和迭代，政府的前瞻布局進一步提升了投資機構對物流地產持續(xù)投入，特別是REITs 試點打通了投資、開發(fā)、建設、管理、退出的閉環(huán)，這為物流地產的持續(xù)發(fā)展提供重要的動能。

從長期的發(fā)展趨勢來看，影響物流地產發(fā)展的供給端和需求端都在發(fā)生變化，土地供給目前仍然緊張，受電商和物流供應鏈升級促使需求端處在高位。

“在供給端，無論是開發(fā)商還是投資方，除了單純從市場的需求判斷趨勢，還要考慮采取何種措施來呼應供給方（政府）的訴求�！秉S暉對《中國房地產金融》說，進入物流地產領域的機構，要考量物流地產項目規(guī)劃的綜合性，如何復合型地提升當地經濟，產生出除了倉儲物流外的溢出效應。

“需求端，除了第三方物流公司的業(yè)務激增影響，還來自對終端用戶有影響的一些消費品牌廠商的需求增長，這些因素推動在供應鏈、渠道建設、配送方式上發(fā)生很大變化，物流地產必須跟上這種節(jié)奏應對這些變化。”黃暉表示。

后進玩家：房企進軍物流地產

受消費帶動和政策刺激，物流地產的玩家更為多元。物流地產企業(yè)大致可分為五類：傳統(tǒng)物流地產商、房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機構。

物流地產的傳統(tǒng)玩家也是主要玩家，集中在專業(yè)機構之間，如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商紅木等物流地產商，他們在購地、規(guī)劃、建設、運營、租賃服務、信息系統(tǒng)支持、金融貸款支持等方面都具有完善的布局，通過專業(yè)化的運作，使得物流地產輕重資產分離，通過資產證券化的方式（REITs），提高產業(yè)園的整體投資回報率。

首批公募倉儲物流 REITs 中金普洛斯底層資產包括6 家項目公司的 7處基礎設施資產，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群。中金普洛斯 REIT 收益來源于底層基礎設施資產租約合同約定產生的租金及物業(yè)費收入。對于投資者來說，持有中金普洛斯REIT 份額，既能享受由租金及物業(yè)費收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅，又能享受由底層物業(yè)價值增值所帶來的價值增長。

普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏對記者表示，普洛斯對入駐物流園區(qū)的企業(yè)按行業(yè)進行一定程度的組合配比，通過租戶的高度分散，達到在不同經濟周期下不同行業(yè)互為補充的效果，從而起到熨平周期的作用。

截止到 2021 年上半年，普洛斯在物流倉儲領域擁有環(huán)球級的規(guī)模和優(yōu)勢，在中國，普洛斯在68 個地區(qū)市場投資、開發(fā)和管理超過 4,700 萬平方米的現(xiàn)代化物流基礎設施，物流不動產資產管理規(guī)模超過 450 億美元。

從內地物流地產市場競爭格局來看，普洛斯處于絕對的霸主地位，占據行業(yè)近30% 的市場份額；第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等機構；第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

易觀分析認為，以上物流地產機構中，大部分企業(yè)是外資專業(yè)機構主導，由于進入中國市場較早，抓住機會布局中國核心區(qū)域的物流倉儲，占據了領先的市場份額。

日前，完成第一期中國物流地產基金募集的領盛投資管理（下稱“領盛”），吸引了來自北美、歐洲、中東的機構投資者，該基金的總投資達到25 億美元，投向包括長三角地區(qū)（環(huán)滬地區(qū)）、環(huán)渤海地區(qū)（京津冀地區(qū)）以及粵港澳大灣區(qū)（華南地區(qū)）在內的物流資產組合。

領盛亞太區(qū)聯(lián)合首席投資官、大中華區(qū)負責人唐瑾表示，作為外資領盛非�？春弥袊�物流地產的市場，領盛在亞洲從2008 年開始投資物流地產，投資占比從 10% 上升到 50%，進一步說明物流地產在整個資產中的轉變。

“未來幾年，中國內需會繼續(xù)支持對物流地產的需求，尤其是以冷庫為顯著�！碧畦�說，領盛會繼續(xù)對高標倉、冷庫進行關注和投資，區(qū)域位置選擇上會繼續(xù)聚焦一線市場。

黃暉表示，物流地產備受外資青睞的原因，除了外資具有物流地產投資的豐富經驗，另外與外資背后投資人的屬性有密切關系，外資基金的投資人大多以養(yǎng)老金、保險基金為主，追求穩(wěn)定、長期、低風險的回報，物流地產剛好吻合這一投資要求。

受物流地產市場穩(wěn)定長期低風險的回報的推動，除了外資競相角逐物流地產標的外，眾多房企也進入這一領域，收購、參股或者與物流地產企業(yè)合作，或者直接建立自己的物流地產板塊，房企采取不同形式加入到物流地產行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中。

“物流的土壤非常大。”這是萬科集團高級副總裁兼萬緯物流董事長張旭對物流地產的評價。

根據萬緯物流的披露，自 2015年成立以來，經過6 年時間發(fā)展，萬緯物流業(yè)務布局 46 城，倉儲規(guī)模破1100 萬平方米。萬緯在高標倉儲和冷鏈物流兩大業(yè)務方向上已經服務了超過 1000 家全球領先的品牌企業(yè)。

2021 年萬科業(yè)務交流會上，張旭向媒體表示，疫情過后，物流發(fā)展得非常好，萬緯物流的業(yè)務進一步得到延伸，張旭用一個簡潔的公式描述現(xiàn)在的萬緯：萬緯= 基本盤 × 服務 ^科技。

所謂基本盤是指萬緯物流，基本盤之上萬緯將服務拓展延伸到客戶的供應鏈條上。張旭介紹，企業(yè)客戶不僅需要存儲商品的空間，更需要倉庫內的運營、倉庫外的運輸，以及為客戶定制的相關增值服務�！敖裉煳锪鞯拇蟛糠掷麧欉�在倉儲，其他服務的利潤競爭還是比較激烈的，但是其他服務能讓客戶更穩(wěn)定�！睆埿裾J為，要應對物流競爭越來越大的問題，還是服務好客戶，在行業(yè)深耕。

目前萬緯已經與沃爾瑪、百勝中國、山姆會員店展開合作，為客戶提供來自上下游的鏈接，包括上游的直采和下游的多場景運輸配送。

除了萬緯之外，碧桂園、遠洋地產、綠地等房企也進入物流地產。碧桂 園 2017 年、2021 年 先 后兩次通過增資形式持股中 集 集 團（000039.SZ）旗下中集產城 30% 股份，達到進軍產業(yè)地產的目的。

2017 年，綠地宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運物流產業(yè)、物流地產開發(fā)、金融產業(yè)等領域共同開發(fā)，這是綠地首次布局物流地產市場。

遠洋地產于 2016 年成為中國物流資產控股有限公司在港交所H 股IPO 的基石投資者，首次進入物流地產開發(fā)領域。2018 年起，遠洋地產通過旗下遠洋資本設立了多只物流地產基金，進行國內高標倉庫、冷鏈倉庫等現(xiàn)代物流設施的投資。截至目前，遠洋資本已實現(xiàn)16 個物流核心節(jié)點城市的布局，規(guī)劃可租賃面積超 400萬平方米，總投資規(guī)模超過 200 億元人民幣。

分析房企進入物流地產背后的動因，黃暉認為，一方面受物流地產另類投資收益的吸引，還有一個非常大的優(yōu)勢來自于拿地的優(yōu)勢，如果房企將拿地優(yōu)勢與物流地產業(yè)務結合起來進行投資，這是非常好的一個投資邏輯。

雖然當前國內的物流地產需求旺盛，發(fā)展前景廣闊，收益回報比較可觀，但在克而瑞看來，從房企整體的業(yè)務收入占比來看，物流地產仍不是主流業(yè)務。物流地產目前也不能完全滿足房企的轉型需求，僅僅只是房企開展城市運營業(yè)務中的重要一環(huán)。

伴隨房企在物業(yè)管理、長租公寓、物流地產等各個賽道中持續(xù)試水，能否在物流地產逆襲，仍然考驗房企的長期布局能力和跨產業(yè)的運營能力。