房地產(chǎn)市場在2021年面臨嚴格的政策環(huán)境挑戰(zhàn)，但隨著政府明確信用違約和破產(chǎn)事件的處理方案，并努力確保信用良好的開發(fā)商獲得融資，市場正陸續(xù)對后期走勢達成共識，為穩(wěn)健增長打下基礎。第一太平戴維斯發(fā)布2022年度市場展望報告，探尋未來市場發(fā)展機遇。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“作為后疫情階段的第一年，我們看到2021年房地產(chǎn)市場不同細分板塊的走勢可謂喜憂參半：我們欣喜地看到2021年商辦市場的快速復蘇，寫字樓市場強勢反彈，供應吸納雙雙創(chuàng)新高，整體令人滿意。但是，住宅市場在2021年上半年過熱，導致調控政策層層加碼，樓市于下半年驟冷、開始下行，‘至暗時刻’不期而至。以上種種反映出當前的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著多年未曾出現(xiàn)的大變革，這種變革也迫使房地產(chǎn)行業(yè)革故鼎新、尋求新的發(fā)展動力�！�

2021年整個行業(yè)經(jīng)歷了“冰火兩重天”，既有令人鼓舞的一面，也有令人擔憂的一面，房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)可以用‘跌宕起伏’來形容。隨著調控政策在2021年底開始糾偏防誤傷，樓市的融資環(huán)境與信貸發(fā)放正逐步改善。

投資：債務風險仍存，利基資產(chǎn)吸引力不減

政府對資金流入房地產(chǎn)領域持續(xù)嚴控，社會融資額增速在2021年持續(xù)下探至10%左右，為近五年來最低值。融資成本增加，基本面回歸常態(tài)化走勢，預計投資者會繼續(xù)把收益率較高的利基資產(chǎn)放入其投資組合中。物流資產(chǎn)一直是投資者青睞的利基資產(chǎn)類別。隨著物流資產(chǎn)競爭愈發(fā)激烈，包括數(shù)據(jù)中心、制造類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學園區(qū)以及長租型住宅等資產(chǎn)類別將獲得越來越多的關注。

辦公：租賃市場基本面復蘇，數(shù)字經(jīng)濟驅動市場向榮

預計2021年全年，10座重點城市甲級寫字樓凈吸納量將同比翻一番。隨著數(shù)字經(jīng)濟在國內生產(chǎn)總值中占比持續(xù)攀升，科技公司已成為辦公需求關鍵驅動行業(yè)之一。近期上市獲得融資或現(xiàn)金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或尋求建立全國或區(qū)域總部�？萍脊�司對靈活性的要求，也帶動隨時隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

零售：主要城市零售供應陸續(xù)觸頂，長期投資主導零售交易

2021年，上海全年零售供應量達到139萬，創(chuàng)下歷史供應高峰。而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達頂峰。伴隨中國主要城市零售市場在供應端步入后高峰時期，商業(yè)運營的開發(fā)整合將成為市場主題。在開發(fā)市場，未來供應極大概率將由優(yōu)質開發(fā)商主導；而在投資市場，險資、核心基金也正成為主力買家。這也使得2021年，中國內地零售物業(yè)投資市場中，前三大買家收購金額占比則創(chuàng)下近年新高，達到60%。

物流：智慧物流與可持續(xù)理念日漸融合，助推運營效率加速提升

電商的蓬勃發(fā)展、第三方物流的迅猛增長、制造業(yè)向智能制造進化等行業(yè)趨勢，從需求端不斷對供應鏈提出運行效率、準確性及智慧化運作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環(huán)，物流地產(chǎn)亟需積極擁抱落地的科技應用，在物理結構及運營管理等多方面接納行業(yè)提出的迭代需求。此外為應對未來可能趨嚴的排放要求以及吸引優(yōu)質租戶，物流倉儲業(yè)主對于各范疇碳排放的監(jiān)控或也將逐步加強。

住宅：市場調控政策底逐漸顯現(xiàn)，國企、央企及地方城投正逐步占據(jù)主導

2021前11個月，全國住宅市場成交面積約14億平方米，同比幾乎持平。而在年末，住宅市場調控政策底逐漸顯現(xiàn)，政策迎來緩和預期。然而，政策的傳導落地需要一定時間，另一方面市場觀望態(tài)度普遍，預計市場或在2022年下半年起逐步改善。財務狀況更為穩(wěn)健的開發(fā)商，尤其是國企、央企及地方城投公司正逐步占據(jù)市場主導；自用需求基本面良好的城市維持穩(wěn)健走勢。

服務式公寓：租戶群體更加多元化，為供應端產(chǎn)品打造提出更高訴求

新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，為高端租賃市場帶來較為充沛的國內客戶需求。越來越多的國內企業(yè)正將員工租賃住房預算，作為管理層及員工福利以吸引人才。而在傳統(tǒng)的商務型客戶需求之外，以提升居住品質、體驗舒適生活的個人租戶數(shù)量也有所增加。更多投資者及運營商積極入局，以不同特色的服務式公寓產(chǎn)品滿足多元化租戶群體的需求。