因為一紙關聯(lián)交易公告，8月1日，金科智慧服務集團股份有限公司（以下簡稱“金科服務”，09666.HK）的股價以37.37%的跌幅創(chuàng)下了歷史新低，報收9.72港元。僅一個交易日，市值就縮水了約37.9億港元。

金科服務在7月29日與控股股東——金科股份簽訂了一份借款合同，計劃為后者提供不超過15億元的借款，年利率8.6%。金科服務的理由是，借出這筆資金，有助于金科股份確保在建物業(yè)的建設和交付，并聘請其進行物業(yè)管理，8.6%的年利率也有利于增加公司收入。金科股份為這筆借款提供了總價值約27億元的抵押物。

對于這筆借款的性質，金科服務語焉不詳。摩根大通認為將30%的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務，擔心金科服務能否從金科股份得到款項歸還，以及未來會否出現(xiàn)更多類似的交易。而部分投資者則根據(jù)公告里透露的蛛絲馬跡，認為金科服務實則是將對金科股份的應收款轉為了貸款，應視為利好。

針對該問題，中國房地產(chǎn)報記者多次撥打金科服務的投資者關系電話，均未接通。但金科股份方面給了較為明確的說法，“不是現(xiàn)在新提供的現(xiàn)金額，大部分還是之前歸集的數(shù)目”。8月2日，金科股份的相關人士表示，這筆關聯(lián)交易是將該公司此前對金科服務的大部分應付款轉換為了貸款。

是借款還是應收款？

根據(jù)金科服務7月31日發(fā)布的公告，這筆15億元借款的到期日是2024年12月20日，金科股份應于2023年1月20日償還貸款本金的20%，此后自2023年6月20日起按每半年還款一次，并于到期日償還最后一期貸款。

8.6%的年利率是參考金科股份現(xiàn)有三筆銀行貸款的年利率約為8.5%后按正常商業(yè)條款確定的，自2022年12月20日開始每半年支付一次。違約利息按年利率8.6%的1.5倍計算（即年利率12.9%），按日計息直至金科股份悉數(shù)償還有關逾期款項。

金科股份提供了資產(chǎn)擔保，包括不少于200個商鋪以及4.26萬個車位，總建筑面積約10萬平方米，總價值約27億元，抵押率約為55.6%。若金科股份出現(xiàn)了違約情況，金科服務有權變現(xiàn)這些抵押資產(chǎn)，用于償還逾期款項。

借款合同顯示，這筆資金將被金科股份用于補充流動資金。

金科服務用了不少篇幅來闡釋借款的必要性和合理性。該公司表示，貸款協(xié)議將使金科股份在部署其整體中短期營運資金方面更具靈活性，以便及時交付其發(fā)展中項目，否則可能因所需資金的重新分配及部署而需要較長時間交付。該公司認為，確保金科股份在建物業(yè)項目的建設及交付，有利于這些物業(yè)聘請其提供物業(yè)管理服務。而且，8.6%的年利率高于中國人民銀行公布并自2022年5月20日起生效的一年期及五年期貸款基礎利率，有助于增加公司的其他收入。

雖然這15億元的資金是以“借款”的名目出現(xiàn)，但有投資者認為，從公告里披露的信息來看，這其實是金科服務將對金科股份的無抵押應收款轉換成了有抵押的借款。金科服務在公告中透露，貸款的主要目的是規(guī)范現(xiàn)有應收款項的催收程序，促進應收金科股份的未償還應收款項結余有序結算。據(jù)了解，該公司對金科服務的未償還相關應收款結余將根據(jù)貸款協(xié)議轉換為貸款金額，而有關應收款項目目前并無任何資產(chǎn)作擔保。

根據(jù)金科服務獨立財務顧問——紅日資本有限公司提供的資料，截至2021年12月31日，金科服務對金科股份有約11.17億元的應收款。15億元的借款額度便是參考了7月29日該公司對金科股份的未償還應收款項結余總額，以及未來可能產(chǎn)生的潛在應收款項結余。未來，金科股份根據(jù)貸款協(xié)議分期償還后，金科服務的應收款項結余將減少，現(xiàn)金結余將增加。

關聯(lián)交易的隱憂

可能是因為公告中的措辭不夠清晰，不少機構以及個人投資者都將這份借款合同視為利空。摩根大通便在8月1日發(fā)布報告，將金科服務的評級由“中性”下調至“減持”，目標價由19.5港元下調至10港元。該機構表示，對于金科服務向控股股東提供15億元借款，市場會作出負面反應，因為這顯示現(xiàn)金由物管子公司轉移到母公司房企，且不知能否得到款項歸還，此外，將30%的現(xiàn)金用于提供貸款并不符合物管公司核心業(yè)務。在摩根大通看來，作為金科服務的戰(zhàn)略投資者，博裕資本似乎也無法阻止這類或被質疑的交易，因此擔心未來是否會出現(xiàn)更多類似的交易。

市場確實作出了負面反應，有投資者表示，高達37.37%的跌幅表明大家認為金科服務要借給大股東的錢是有去無回了，物業(yè)公司發(fā)展的獨立性也被完全證偽。

有了恒大物業(yè)的前車之鑒，投資者的恐慌情緒并不難理解。7月22日，中國恒大、恒大物業(yè)發(fā)布公告，披露了恒大物業(yè)134億元存款質押被相關銀行強制執(zhí)行事項的初步調查結果。根據(jù)調查結果，2020年12月至2021年8月期間，在中國恒大有關高管的授意安排下，恒大物業(yè)以存單質押擔保方式，通過第三方，分三次向該公司提供了這筆大額資金，用于其運營和償還集團境內外債務。中國恒大計劃通過轉讓資產(chǎn)給恒大物業(yè)抵消相關款項。

在民營房企陸續(xù)“暴雷”的背景下，物業(yè)公司與地產(chǎn)母公司的關聯(lián)交易，很容易遭受為后者“輸血”的質疑。今年以來，金科服務已經(jīng)跟金科股份達成了多筆關聯(lián)交易。4月份，該公司以0.489億元收購金科股份一處總建筑面積約3332平方米的物業(yè)，購買的理由是該公司已經(jīng)租用該物業(yè)為辦公場所超過10年，若金科股份將該物業(yè)出售，公司難以在市場上及時找到另一處辦公場所，并可能由于辦公場所的變動而產(chǎn)生額外的費用。6月底，金科服務又透露將以約3.14億元收購金科股份的一批托兒所物業(yè)以及相關業(yè)務公司。

就這次的借款，金科服務強調已通過審閱金科股份的綜合財務報表及管理賬目，對其還款能力進行盡職調查及評估。該公司表示，于2022年3月31日，金科股份未經(jīng)審核的歸屬股東的資產(chǎn)凈值約為342.5億元，為貸款本金的20倍以上，認為其具有良好的信譽及財務能力。

只不過，從目前來看，這樣的解釋并未能消除外部的顧慮。一位投資者認為，對于金科服務而言，最關鍵的還是要控制和金科股份的關聯(lián)交易，沒有關聯(lián)交易，市場會放心很多。