2022年至今，雖然雖然政策紓困力度有增無(wú)減，但整體供需兩弱，成交規(guī)模一降再降。分能級(jí)來(lái)看，一線供求集中放量，北京、上海均保持較高熱度；二線穩(wěn)中有降，僅成都、西安等中部城市短期熱度較高；三四線加速下行，跌多漲少。

預(yù)判四季度，預(yù)期成交仍將低位徘徊，購(gòu)房者對(duì)樓市無(wú)樂(lè)觀預(yù)期，信心不足是主要問(wèn)題。

“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局也將依然持續(xù)，核心一二線市場(chǎng)將維持高位，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，即便“以價(jià)換量”，去化效果依舊難言樂(lè)觀。

2022年第三季度，新房供應(yīng)較二季度環(huán)降10%。

具體來(lái)看，7-8月，全國(guó)135個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅共計(jì)新增供應(yīng)5357萬(wàn)平方米，處于歷史低位，較二季度月均供應(yīng)規(guī)模下降了10%，較2021年同期下降了45%。9月整體供應(yīng)量相比7月和8月有顯著回升，部分核心城市積極推盤入市。

2022年9月30個(gè)重點(diǎn)城市整體新增商品住宅供應(yīng)1506萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15%。前9月累計(jì)同比下降45%，較前8月跌幅收窄約2pcts。

一線城市供應(yīng)保持高規(guī)模，環(huán)比微降3%。上海9月新增供應(yīng)規(guī)模再創(chuàng)歷史同期新高，廣州則推貨100平方米，環(huán)比持平微增2%。二三線城市9月迎來(lái)一波供應(yīng)高峰，26個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1168萬(wàn)平方米，環(huán)比增22%。核心二線及強(qiáng)三線城市9月均有較顯著供應(yīng)加推。

二線城市中長(zhǎng)沙、南京9月均有顯著供應(yīng)放量，包括多個(gè)純新盤。南京9月全市(不含高淳溧水）開盤/加推項(xiàng)目36個(gè)，其中10個(gè)純新盤上市，3個(gè)現(xiàn)房銷售，共計(jì)近5000套房源入市，包含了河西南、南部新城、鼓樓濱江、江北核心區(qū)、青奧、燕子磯等南京頭部熱門板塊。長(zhǎng)沙9月環(huán)比也翻番，華潤(rùn)置地潤(rùn)樾府、中海星樾府兩項(xiàng)目為純新盤首開。

結(jié)合7-8月各城市商品住宅新增供應(yīng)表現(xiàn)，房企推盤向核心一二線城市傾斜的現(xiàn)象明顯。

縱觀2022年前三季度全國(guó)新房市場(chǎng)成交表現(xiàn)，一季度持續(xù)下行，二季度筑底回升，三季度復(fù)蘇動(dòng)能減弱：自6月年中沖刺之后，7-8月成交逐月回落，9月整體市場(chǎng)延續(xù)“筑底”行情。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，9月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1530萬(wàn)平方米，環(huán)比微降4%，同比下降29%，前三季度累計(jì)同比跌幅達(dá)41%，“金九”銷售表現(xiàn)冷淡收?qǐng)觥?/p>

一線韌性較強(qiáng)，9月總成交為313萬(wàn)平方米，同環(huán)比增幅分別達(dá)16%和13%。北京高熱延續(xù)，環(huán)比上漲37%，主要基于改善需求相對(duì)堅(jiān)挺；深圳也迎來(lái)了階段性放量，同環(huán)比齊增，整體市場(chǎng)熱度有小幅回升態(tài)勢(shì)。上海熱度轉(zhuǎn)降，環(huán)比回落，但總成交規(guī)模依舊達(dá)到了114萬(wàn)平方米，處于高位，9月平均開盤去化率依舊在7成以上，廣州整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

二三線城市總成交僅1217萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比降35%。各城市環(huán)比漲跌參半，主要呈現(xiàn)出以下特征：

一是前期高熱城市增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，以合肥、成都、西安為典型代表，同環(huán)比均出現(xiàn)不同程度回落，成都主要受到疫情外部影響；合肥區(qū)域分化冷熱不均，瑤海和新站放開限購(gòu)對(duì)郊縣肥東沖擊較大，成交因而出現(xiàn)回落。

二是密集出臺(tái)了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟(jì)南、寧波，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

三是福州、廈門、南寧等成交底部回升，環(huán)比持增，福州主要因公寓集中備案；而南寧則因房貸利率一降再降疊加房企大幅降價(jià)促銷，以價(jià)換量帶動(dòng)成交環(huán)比大增60%。此外，佛山、東莞等環(huán)都市圈城市9月成交環(huán)比也有小幅回升。

2022年三季度，7-8月20個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交二手房2175萬(wàn)平方米，較二季度月均上升25%，較2021年同期下降8%。一方面受新房市場(chǎng)三季度“停工”、“斷貸”風(fēng)波影響，部分剛需購(gòu)房需求短期向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移；另一方面臨近9月新學(xué)年，核心城市優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊二手房成交上漲對(duì)整體成交規(guī)模也有一定提振作用。

其中，一線城市成交上漲最為顯著，7-8月共計(jì)成交754萬(wàn)平方米，較二季度月均上漲56%，同比下降12%。二線及三四線城市7-8月二手房成交面積分別較二季度月均上漲12%和21%，同比分別下降5%和11%。

進(jìn)入9月，二手房市場(chǎng)規(guī)模顯著縮量，12個(gè)重點(diǎn)城市成交約399.07 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比上升10%，這主要是受北京9月成交放量影響。各能級(jí)環(huán)比均有不同幅度收窄，其中二線城市整體環(huán)比下降21%降幅最大。

具體到城市來(lái)看，一線城市北京環(huán)比縮量明顯，同比出現(xiàn)增長(zhǎng)、深圳環(huán)比降幅擴(kuò)大；二線城市中杭州規(guī)�；芈渥顬槊黠@，環(huán)比下降約35%；三四線城市中衢州環(huán)比腰斬。

雖各能級(jí)城市三季度整體二手房成交規(guī)模較二季度仍環(huán)比上漲，但9月較7-8月成交已出現(xiàn)明顯規(guī)模收窄。成交乏力主要有兩方面原因：一方面學(xué)區(qū)房對(duì)成交的提升在9月結(jié)束，歷年9月均為成交低谷；另一方面新房市場(chǎng)長(zhǎng)期縮量中二手房市場(chǎng)無(wú)法獨(dú)善其身，整體購(gòu)房需求的縮水下二手房成交規(guī)模沖高后也將面臨乏力局面。

從CRIC監(jiān)測(cè)的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均價(jià)來(lái)看，全國(guó)整體房?jī)r(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和7%�！耙詢r(jià)換量”效用持續(xù)減小，部分在售項(xiàng)目不再加大降價(jià)幅度甚至取消銷售優(yōu)惠。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)普漲，7-8月商品住宅成交均價(jià)同、環(huán)比分別上漲11%和4%。一方面如廣州放寬了高檔住宅限價(jià)政策，上海、北京等高價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽也推動(dòng)房?jī)r(jià)同比上揚(yáng)；另一方面，一線城市當(dāng)前整體市場(chǎng)持穩(wěn)、核心板塊成交高熱，在售項(xiàng)目無(wú)明顯銷售去化壓力，故整體房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。

二線和三四線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)或微降。7-8月二線城市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比持平、同比上漲5%，三四線城市同、環(huán)比均微降1%。二三線城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)的原因主要是結(jié)合二三季度實(shí)際新房銷售情況來(lái)看，降價(jià)營(yíng)銷對(duì)銷售去化的促進(jìn)作用已十分有限。在售項(xiàng)目普遍選擇維持原有價(jià)格折扣，故二三線城市三季度房?jī)r(jià)整體環(huán)比持穩(wěn)。

具體到城市來(lái)看，有兩個(gè)顯著特征：

高價(jià)城市房?jī)r(jià)同比普遍保持正增“越高越漲”。7-8月商品住宅成交均價(jià)TOP10的城市中除深圳和三亞外均同比不同程度正增，其中北京、上海、廣州、南京和東莞同比漲幅超10%。一方面市場(chǎng)下行背景下部分高價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽略有放松。另一方面隨著整體新房供求中心向核心城市重點(diǎn)板塊聚集，高房?jī)r(jià)城市新房成交量?jī)r(jià)齊增愈發(fā)明顯。

弱二線和東部三四線城市仍存在“以價(jià)換量”空間。7-8月商品住宅成交均價(jià)環(huán)比降幅TOP10中主要涵蓋了東北地區(qū)二線城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春，以及東部沿海強(qiáng)三線城市如連云港、徐州、麗水、金華、舟山等。這一類城市剛需購(gòu)房者尚存一定購(gòu)買力，房貸首付比例和貸款利率下降后，降價(jià)營(yíng)銷仍可挖掘部分新房銷量。

預(yù)判四季度，新房供應(yīng)將繼續(xù)保持低規(guī)模，難見年底翹尾。

一方面，2021年下半年起土拍規(guī)模和新開工規(guī)模均持續(xù)下行，2022年三季度全國(guó)房屋新開工規(guī)模已降至歷史新低，因此四季度預(yù)期無(wú)足量已開工宅地可加推入市。另一方面，新房銷售仍處于筑底階段，市場(chǎng)信心不足、存量去化壓力依舊很大，因此房企在多數(shù)城市將繼續(xù)采用續(xù)銷甚至不開盤的策略，降低新增供應(yīng)水平。

成交方面，自2022年下半年以來(lái)，月度累計(jì)同比降幅收窄趨勢(shì)明顯放緩，基本持穩(wěn)在3成以上，復(fù)蘇進(jìn)程明顯受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少數(shù)城市熱度猶存，多數(shù)城市下行趨勢(shì)延續(xù)；另一方面即便在熱點(diǎn)城市區(qū)域分化冷熱不均的現(xiàn)象也十分普遍，核心熱、外圍冷，郊縣項(xiàng)目去化不足3成，暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

因此接下來(lái)不同能級(jí)城市分化預(yù)期將持續(xù)加劇。

一線城市購(gòu)買力相對(duì)充裕，預(yù)期延續(xù)高熱行情，同比降幅還將有收窄趨勢(shì)，二線城市中強(qiáng)市與弱市分化加劇，強(qiáng)二線城市諸如杭州、合肥市場(chǎng)表現(xiàn)將與一線城市類似，而弱二線城市疊加信貸政策后將面臨購(gòu)房群體容量與購(gòu)買力雙重收窄。