轉(zhuǎn)眼，2022年只剩下最后三個月，行業(yè)進(jìn)入了全面沖刺階段。

2022年，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是特別值得銘記的一年，房地產(chǎn)市場一再探底，每一個地產(chǎn)人應(yīng)該都已感受到了“寒氣”。

在融資不暢，銷售疲軟的情況下，房企還面臨著較大的償債壓力，不少房企出現(xiàn)債務(wù)違約，出險房企交付風(fēng)險頻發(fā)，行業(yè)遭遇一場信任危機(jī)。

更多的房企正在經(jīng)歷一場“涅槃重生”的過程。經(jīng)歷了這一輪大調(diào)整周期，獲得新生的房企，將真正迎來“剩者為王”的時代。

2022年僅剩下最后三個月，行業(yè)復(fù)蘇之路如何？房地產(chǎn)企業(yè)能否涅槃重生，四季度將成為重要窗口期。政策、行業(yè)、城市、土地、營銷等能否迎來轉(zhuǎn)折，都將成為四季度乃至2022年全年的重要命題。值此之際，我們推出國慶特別策劃：地產(chǎn)涅槃，全面復(fù)盤三季度房地產(chǎn)市場之變。

本篇是為開篇。

百強(qiáng)房企銷售業(yè)績是市場最直觀的反應(yīng)。9月百強(qiáng)房企銷售環(huán)比增長10%，這是一個積極信號，百強(qiáng)房企已連續(xù)2個月實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長；累計業(yè)績同比降幅雖保持在45.4%的較高水平，但整體降幅有所收窄。

行業(yè)整體信心尚未恢復(fù)，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績雖處于低位，但整體出現(xiàn)平穩(wěn)信號。目前行業(yè)下行壓力持續(xù)，多數(shù)企業(yè)截至9月末的目標(biāo)完成率不足60%，四季度房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的去化壓力。

今年“金九”未能如期而至，房地產(chǎn)市場再次探底，企業(yè)整體銷售業(yè)績也延續(xù)了今年以來相對低迷的表現(xiàn)。

9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期，同比降低25.4%，降幅較前幾月進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的原因主要還是去年下半年市場降溫明顯，業(yè)績基數(shù)較低。

從前三季度累計業(yè)績表現(xiàn)來看，2022年以來，百強(qiáng)房企各個季度的整體業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。

1-9月，百強(qiáng)房企累計銷售操盤金額達(dá)到46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。分季度來看，三季度百強(qiáng)房企累計銷售操盤金額16133.8億元，同比下降33%，降幅較二季度收窄20個百分點(diǎn)。

值得注意的是，三季度以來同比降幅雖有所收窄，但目前行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力尚處在低位，企業(yè)整體的去化壓力仍然較大。

四季度房企仍需做足準(zhǔn)備，積極尋找機(jī)會窗口。

規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，整體業(yè)績表現(xiàn)也釋放出一部分積極信號。

9月，超半數(shù)百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中環(huán)比增幅在0-30%之間的房企達(dá)到了30家，有25家房企環(huán)比超過30%。典型如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。

百強(qiáng)房企環(huán)比業(yè)績雖有所增長，但同比業(yè)績不甚樂觀。

9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量達(dá)到近7成，僅3成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長，其中TOP31-50梯隊有六成房企單月同比業(yè)績降幅超過50%，TOP10房企同比降幅多集中在30%左右。這也意味著，規(guī)模房企整體仍深陷負(fù)增長困局。

規(guī)模房企前三季度整體目標(biāo)完成率不及預(yù)期。

公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至9月末的目標(biāo)完成率不足60%，不少房企甚至不足50%，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于20個百分點(diǎn)。

四季度房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力進(jìn)一步放大。

近年來行業(yè)格局變動加劇，尤其是今年前三季度，規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)出現(xiàn)了明顯的分水嶺。

整體來看，在房地產(chǎn)企業(yè)整體遭遇流動性壓力、銷售去化受阻的情況下，一部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業(yè)通過穩(wěn)健的財務(wù)運(yùn)營、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

這部分有較強(qiáng)抗周期韌性的企業(yè)大致可分為三類：

一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金和運(yùn)營優(yōu)勢、同時強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整期中發(fā)揮了穩(wěn)定的領(lǐng)軍作用。

另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如綠城、濱江、萬達(dá)等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高，年內(nèi)新項(xiàng)目投資、推盤去化如期推進(jìn)、行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點(diǎn)城市布局、項(xiàng)目儲備優(yōu)質(zhì)、去化壓力相對較小、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，業(yè)績表現(xiàn)好于內(nèi)資房企。

目前行業(yè)格局正從“強(qiáng)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強(qiáng)”。中長期來看，行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力交付力強(qiáng)、市場認(rèn)可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

由于市場信心缺失，居民購房消費(fèi)趨勢性放緩，房地產(chǎn)市場再次探底。

9月，重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場堅挺，成交同、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)僅蘇杭市場回穩(wěn)，成交環(huán)比轉(zhuǎn)增。例如杭州，9月下旬房企供貨節(jié)奏顯著加快，而在熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動下，平均去化率多達(dá)78%，反映市場熱度不減。上海、南京等市場降溫特征明顯，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌，寧波、無錫等環(huán)比跌幅更是超20%。。

大灣區(qū)市場局部復(fù)蘇，深圳、東莞、佛山等成交環(huán)比轉(zhuǎn)升，同比也是轉(zhuǎn)正。例如深圳，兩個網(wǎng)紅盤“日光”，在一定程度上拉升市場熱度，平均去化率升至57%，但外圍區(qū)域剛需盤去化率普遍低于30%。

環(huán)渤海地區(qū)市場分化加劇，在政策暖風(fēng)作用下，天津、濟(jì)南等市場似有回穩(wěn)跡象，成交筑底回升。而中西部地區(qū)市場異常慘淡，省會城市市場近乎全面轉(zhuǎn)冷。

中央及地方需求端政策力度有望持續(xù)加碼。在四季度到來之前，9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城。2022年底前，天津、石家莊等23城首套房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率。隨著首套房貸利率下調(diào)，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進(jìn)而提升剛需購房消費(fèi)。

在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。但城市分化加劇，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３郑粡V州、深圳、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)；多數(shù)三四線城市市場或?qū)⑵D難探底。

附：2022年9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50