摘要：北京的小產(chǎn)權(quán)房市場出現(xiàn)了這邊拆、那邊建的矛盾局面。而放眼全國，小產(chǎn)權(quán)房的在建數(shù)量和已建數(shù)量也非常龐大。也因此，即便有少部分小產(chǎn)權(quán)房被拆除的事實，在十八屆三中全會的背景之下，還是有不少人陷入了一場賭局，他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房未來會轉(zhuǎn)正、升值，并爭先以投資心態(tài)進入這一領(lǐng)域。

    11月8日，北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村。圍欄圍起的一大片由鋼筋和水泥塊組成的廢墟，在幾天前還是該村的13棟小產(chǎn)權(quán)樓。

    當(dāng)天，距東貫市村僅20公里左右的宏福苑小區(qū)。同樣是小產(chǎn)權(quán)房，機械轟鳴聲中，新一輪的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)工程則在這里火熱進行。

    宏福苑小區(qū)附近一家房產(chǎn)中介公司的負責(zé)人鄭勇(化名)告訴法治周末記者，別看這里全部都是小產(chǎn)權(quán)房，很多人都在搶著購買，目前新房的價格已經(jīng)達到了16000元/平方米，“未來肯定還會再漲價”。

    “深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價格最近又漲了約10%左右。”深圳房地產(chǎn)律師劉子孺對法治周末記者表示，在國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的“383”改革方案報告(以下簡稱“383”方案)的影響下，很多人都在賭——十八屆三中全會以后，小產(chǎn)權(quán)房肯定會轉(zhuǎn)正、升值。

    然而，小產(chǎn)權(quán)房價格上漲的同時，如東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房也在被拆除。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能否順利轉(zhuǎn)正？轉(zhuǎn)正需要進行怎樣的政策和法律調(diào)整？不斷升級的小產(chǎn)權(quán)房賭局究竟?jié)摬刂�多大的投資風(fēng)險？

    在這場小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局不斷升級的同時，很多人都將關(guān)注的目光聚焦在了十八屆三中全會上，他們認(rèn)為并希望此次會議或許能夠?qū)σ陨蠁栴}給出一些明確的政策導(dǎo)向。

    抑制不住的野蠻生長

    當(dāng)法治周末記者趕到東貫市村小產(chǎn)權(quán)房拆除現(xiàn)場的時候，曾經(jīng)拔地而起的建筑早已不復(fù)存在。

    當(dāng)?shù)匾晃淮迕窀嬖V法治周末記者，這里一共蓋了13棟4層高的樓房，據(jù)稱占地4萬多平方米。拆除前其中的兩棟都已經(jīng)完工。

    據(jù)上述村民介紹，該地塊被多次轉(zhuǎn)手，最后的買家在進行小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)時，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門曾經(jīng)明確告知不能在這里建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房項目，但是對方仍堅持進行施工。

    “因為這是違章建筑，所以我們才對它實施了強制拆除�！闭�在拆除現(xiàn)場執(zhí)勤的一位保安對法治周末記者表示。

    但同樣是違建項目，宏福苑小區(qū)的命運卻大不相同。

    法治周末記者在北京市國土資源局官網(wǎng)上看到，早在2012年9月，該局就曾經(jīng)公布了初步清理出的79個在建在售的、利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)的住宅項目，并提醒廣大公眾不要購買，宏福苑小區(qū)赫然位列其中。

    但這似乎并沒有影響宏福苑小區(qū)的銷售及新項目的建設(shè)。

    法治周末記者在該小區(qū)內(nèi)走訪時發(fā)現(xiàn)，偌大的小區(qū)左右兩側(cè)均有新的施工項目。

    一位小區(qū)內(nèi)的居民向記者透露，這兩處都是在建的小產(chǎn)權(quán)房，雖然眼前的一處樓盤的建設(shè)才剛剛高過安全圍欄，但這里的房子幾乎都已被提前預(yù)訂。

    記者還了解到，在2012年北京市國土資源局公布的初步清理出的79個小產(chǎn)權(quán)房項目中，不僅是宏福苑，其他各處的小產(chǎn)權(quán)房幾乎也仍都在頑強地生長，且新建項目不斷，交易也仍在進行。

    鄭勇告訴法治周末記者，整個宏福苑小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，居住人口大概有20萬人，新樓盤賣得也十分緊俏。

    “這里全都是小產(chǎn)權(quán)房，附近根本沒有大產(chǎn)權(quán)房。”鄭勇表示，像北京市通州區(qū)的梨園也與這里類似，而且那里的小產(chǎn)權(quán)房在數(shù)量上可能還要多。

    “在深圳，目前來講，小產(chǎn)權(quán)房估計可能已經(jīng)有上百萬套，量太大了�！鄙钲诼蓭焺⒆尤嫱瑯痈袊@道。

    根據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

    而非官方的數(shù)據(jù)更驚人，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)甚至顯示，目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米，若按100平方米/套來計算，相當(dāng)于全國就有7000萬套的小產(chǎn)權(quán)房。

    轉(zhuǎn)正賭局日漸升溫

    “今年年初這里的房價大概是11000元/平方米，現(xiàn)在都漲到16000元/平方米了，年底可能會突破18000元/平方米�！编嵱聦�宏福苑小區(qū)房價的上漲充滿了信心。

    在鄭勇看來，“383”方案就是一個信號，未來小產(chǎn)權(quán)房即使不被“扶正”，也不可能受到打壓，繼續(xù)升值是必然的。

    據(jù)悉，所謂“383”方案是一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告。

    該報告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

    “由于這一機構(gòu)的特殊性，很多人都認(rèn)為國務(wù)院有可能會出臺相關(guān)政策，對小產(chǎn)權(quán)房有條件地放開，進行轉(zhuǎn)正，確實很多人都在賭這個政策的出臺�！眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。

    “如果現(xiàn)在還不下手的話，就等著今年三中全會后房子漲價吧�！编嵱路浅？隙ǖ乇硎�。

    一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴法治周末記者，其實小產(chǎn)權(quán)房近年來一直備受青睞，原因就在于目前商品房的價格過高，很多不具備購買保障房資格的中低收入人群就將目光投向了價位相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

    中原集團研究中心總監(jiān)劉淵表示，由于小產(chǎn)權(quán)房不需要繳納土地出讓金，所以比旁邊的普通商品房價格要便宜很多。

    前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士更是透露，小產(chǎn)權(quán)房的價格一般是商品房價格的1/3甚至1/2。

    “如果未來宏福苑的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正成了大產(chǎn)權(quán)，這里的房價也將達到24000元/平方米至25000元/平方米�！编嵱卤硎�。

    鄭勇還告訴記者，除了價位上的優(yōu)勢外，宏福苑的小產(chǎn)權(quán)房屬于集體開發(fā)項目，是在村里宅基地上面蓋起來的房子，不是30年的產(chǎn)權(quán)，可以說是一種“永久居住權(quán)”。

    那么如果未來政策不是對小產(chǎn)權(quán)房進行放開，而是要進行拆除整治該怎么辦？

    對于這種質(zhì)疑，鄭勇把手一揮：“您以為這小區(qū)就您自己在住嗎？這小區(qū)里住著20多萬人呢，哪能說拆就拆！”

    “拆不了。頂多是把小產(chǎn)權(quán)變成大產(chǎn)權(quán)，國家補收土地出讓金，比如1平方米加收500元或者1000元。”鄭勇表示，完全沒有必要顧慮著房子會被拆，應(yīng)該趕緊趁著三中全會沒開完趕緊買房，過幾天肯定還漲價。

    而劉子孺律師告訴法治周末記者，像鄭勇所說的那種法不責(zé)眾的心理現(xiàn)在非常普遍，一些人都認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房能夠最終落實下來的話，本身獲利肯定是比較大的；即使最終沒有變成真正的商品房，也不會虧，房子畢竟還在那里。

    據(jù)劉子孺介紹，在這種心態(tài)的影響下，目前深圳很多人都在入手小產(chǎn)權(quán)房，房價也跟著在不斷地上漲。

    投資風(fēng)險爭議頗多

    眼看著成片的小產(chǎn)權(quán)房被一天天地拆除，上述東貫市村的村民對購買小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了越來越多的質(zhì)疑。

    “據(jù)說有的地方可以，有的地方不行，萬一買了再給拆了，那不就什么都沒有了�！痹摯迕襁B聲感嘆，幸好這批房子還沒人買，不然一下子拆了可怎么辦呢？

    在與宏福苑房產(chǎn)中介鄭勇的交談中，記者還了解到，如果要購買宏福苑這里的小產(chǎn)權(quán)房，只需要簽訂一份購房合同，此外該小區(qū)再無其他相關(guān)證件可以提供。

    專攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京中銀律師事務(wù)所律師王國章認(rèn)為，所謂小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律概念，它是民間長期對由鄉(xiāng)政府、村委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證或?qū)�無任何審批手續(xù)在集體土地上建設(shè)的房屋的習(xí)慣性稱謂。

    “某些情況下，在集體土地(比如個人宅基地)上蓋房子可能并沒有問題。但房屋上市交易肯定是違法的�！眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。

    王國章表示，小產(chǎn)權(quán)房“小”就小在其沒有經(jīng)過縣級以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，沒有取得縣級以上地方人民政府土地房產(chǎn)管理部門和同級人民政府對土地和房屋法定程序的登記發(fā)證備案。

    “這也就意味著，無論怎樣，小產(chǎn)權(quán)房事實上是一種沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用證和預(yù)售許可證的房子，即使有購房合同，國土部門和房管部門也不會對房屋進行備案�！蓖鯂�章說。

    那么，購買這樣的房子，究竟是否“靠譜”呢？

    對此，劉子孺律師認(rèn)為，由于小產(chǎn)權(quán)房交易本身即是違法的，如果沒人追究法律責(zé)任，便會相安無事；如果賣方因其他問題反悔，也就意味著你的房子沒辦法落到實處。

    “在深圳是嚴(yán)禁律師做小產(chǎn)權(quán)房的公證、鑒證業(yè)務(wù)的。”劉子孺說。

    劉淵還告訴法治周末記者，一般情況下，同普通商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商在資質(zhì)經(jīng)驗等方面都會有較大的差距，也就導(dǎo)致最終的房產(chǎn)項目在質(zhì)量、環(huán)境與物業(yè)管理上都會有所差別。

    此外，記者還了解到，目前的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中，大部分受訪者均表示購房并非出于自身居住需求，關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的群體大多處于一種投資的心態(tài)。

    對于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài)，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示并不看好。

    “小產(chǎn)權(quán)房如果要轉(zhuǎn)正，購房者很可能要補交一部分錢。如果其未來能夠順利地實現(xiàn)二次交易，比如可以抵押給銀行獲得貸款或者在市場中進行二次交易，但是補交的這筆錢再加上原來的購房成本，再次交易后是不是一樣劃算，值得考慮。這個風(fēng)險太大了�！焙�景暉表示。

    “目前小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量如此之多，未來哪怕只有30%的小產(chǎn)權(quán)房進入市場流通，都會給整個房地產(chǎn)市場造成嚴(yán)重沖擊�！眲⒆尤娓嬖V法治周末記者。

    胡景暉也認(rèn)為，一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，農(nóng)村土地可以入市，甚至再有房產(chǎn)稅等種種政策出來，房價未來到底有沒有下跌可能性就很難說了。

    “假如未來房價普遍回落，又要補錢去做小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，這樣還能賺嗎？”胡景暉反問道。

    轉(zhuǎn)正或是場持久戰(zhàn)

    胡景暉在接受法治周末記者采訪時表示，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)最根本的原因在于我國土地的二元結(jié)構(gòu)。

    在胡景暉看來，所謂小產(chǎn)權(quán)房，其房子本身并沒有問題，主要在于農(nóng)村集體用地只能在內(nèi)部流轉(zhuǎn)，在集體土地上蓋的房子也不能賣給有城市戶口的人。

    中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示，近年來，中國正處于城市化進程當(dāng)中，這就導(dǎo)致城市迅速向周圍蔓延。如果政府建設(shè)規(guī)劃跟上去，農(nóng)村集體土地很快就會被納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)；但有時候政府規(guī)劃沒有跟上去，就使得很多的市場需求得不到滿足，比如外地人口進入城市，城市房源緊張，農(nóng)村土地上就建起了小產(chǎn)權(quán)房出租或者出售。

    牛鳳瑞認(rèn)為，轉(zhuǎn)正如果使得小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)者、出售者、購買者受益，就不可能抑制下一輪大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。

    “如果通過繳納土地出讓金使得小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，也要把握合理度。如果舉措實施不當(dāng)，仍會刺激下一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)�！迸ｘP瑞表示。

    劉子孺告訴法治周末記者，可以考慮對小產(chǎn)權(quán)房進行規(guī)范化，把一些建設(shè)較好的小產(chǎn)權(quán)房逐步納入到廉租房、保障房的政府管理體系中去，以對其更好地利用；另外要嚴(yán)控新建項目，對于有嚴(yán)重安全隱患、占用耕地等違規(guī)建設(shè)項目進行嚴(yán)格控制。

    “此前深圳城中村的租金要比一般小區(qū)低一半以上，如果完全把小產(chǎn)權(quán)房取消，全部變成商品房，房租就會大幅上漲，很可能會把很大一部分人逼走�！眲⒆尤嬲J(rèn)為。

    胡景暉認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房即便未來轉(zhuǎn)正，這個口子也不可能一下開很大。

    王國章律師也告訴法治周末記者，十八屆三中全會后，小產(chǎn)權(quán)房完全轉(zhuǎn)正是不可能的，因為這既無法律基礎(chǔ)，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背。

    “如果要實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的真正轉(zhuǎn)正，必須修改現(xiàn)有土地管理法等法律制度，打破集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限定性，實現(xiàn)法定有序的土地流轉(zhuǎn)制度，既能放得出，又能守得住，既保證土地所有權(quán)性質(zhì)的真正不改變，同時又能實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的有形土地市場。”王國章認(rèn)為。

    牛鳳瑞最后表示，他不贊成盲目輕率地把小產(chǎn)權(quán)房合法化：“這個問題遲早都要解決，但要考慮到解決的成本和連帶效應(yīng)。”