2014年11月14日，由博志成集團(tuán)主辦的第七屆中國房地產(chǎn)人力資本論壇北京站會議今天正式拉開帷幕。北京站是本屆論壇的最后一站，論壇主題為“逆襲--白銀時代HR破局”。聚焦中國房地產(chǎn)人力資源管理者跨界學(xué)習(xí)、牽引組織能力轉(zhuǎn)型等前沿課題。

時間：2014年11月14日

地點(diǎn)：遼寧大廈

【主持人】：各位親愛的地產(chǎn)HR同仁們，尊敬的各位來賓，大家早上好！非常歡迎大家參加博志成的第七屆人力資本論壇。本次論壇峰會由博志成主辦，在此也要感謝此次論壇的合作伙伴，中國人民大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、哈工大繼續(xù)教育學(xué)院、上�？冃Ц倪M(jìn)管理咨詢公司等。接下來，讓我們以熱烈掌聲歡迎第一位演講嘉賓，博志成集團(tuán)董事長黃博文老師致歡迎詞，并做主題演講。

博志成集團(tuán)董事長黃博文先生為開幕式致辭

博志成集團(tuán)董事長黃博文先生主題演講

    【黃博文】：

     歡迎各位。 博志成從2008年創(chuàng)業(yè)到現(xiàn)在，得到在座各位朋友的大力支持。在深圳、上海、成都這三站參加的各位朋友，還有沒有參加這次論壇的其他朋友。從2008年到現(xiàn)在，我們大概積累了1萬2千家客戶，我就一并的對這1萬2千個朋友，當(dāng)然這是集體朋友，因?yàn)橐粋�企業(yè)代表幾百號人，一并表示感謝。從2008年做到今天是挺不容易的。    

     為什么會選擇2008年創(chuàng)業(yè)，做這么一個公司。大家還有印象嗎？2008年是金融危機(jī)。我在睡覺的時候，靈感乍現(xiàn)，金融危機(jī)，服務(wù)行業(yè)是不是會做好呢？從1998年到2007年這十年，因?yàn)?998年是中國房地產(chǎn)行業(yè)誕生的一年，當(dāng)時的政策住房分配貨幣化標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的誕生。這十年，房子特別好賣，是黃金的十年。大部分的老板，包括高管，說是重視團(tuán)隊(duì)、重視人力資源管理，但是假重視，因?yàn)槟莻�時候行業(yè)形勢太好。    

      從2008年以后，雖然都有增長，但是反反復(fù)復(fù)的，時上時下的，開玩笑說像坐過山車。企業(yè)在這種情況下面臨很多挑戰(zhàn)。尤其是這兩年，大家都在說房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代。房地產(chǎn)行業(yè)任何一家企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)用模式、產(chǎn)品管理、團(tuán)隊(duì)資源等等，各個方面都遇到了巨大的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)最大的是這支隊(duì)伍。我的感受也是蠻深的。   

      隨著社會的進(jìn)步，行業(yè)的發(fā)展，消費(fèi)者對產(chǎn)業(yè)的理解越來越深。過去只要有一套房就好，現(xiàn)在不是這樣，對房子的要求是不一樣的。其實(shí)他不是要求一套房，要的是一種生活方式，一種生活品質(zhì)。在這種情況下，他對地產(chǎn)企業(yè)的要求期望就會更高。過去黃金十年下，整個團(tuán)隊(duì)又沒有得到特別好的磨煉，進(jìn)入白銀時代以后，大部分企業(yè)的團(tuán)隊(duì)就遇到了很大的挑戰(zhàn)。我就在想我能不能做什么。我自己想起來，還是覺得當(dāng)時的選擇是對的。如果房地產(chǎn)行業(yè)一直往前飛速發(fā)展，做我這個行業(yè)是沒有前途的。但是，現(xiàn)在是有前途的，尤其是現(xiàn)在。    在過程中，也碰到過不太如意的地方。總之，在你們的支持和幫助下，我們還是走到了今天，并且有信心走得更遠(yuǎn)。    

      我當(dāng)時想逆襲這個主題詞的時候是很花工夫的，我在想到底什么主題能代表我們在全國四個地方開展的論壇。也是靈光乍現(xiàn)，叫逆襲。我覺得可以換一個詞，將近二十年以前，在中國企業(yè)界有一個很有名的人物叫吳士宏。吳士宏寫了一本書叫《逆風(fēng)飛揚(yáng)》。吳士宏在那個年代是很有名的一位人物，后來他到了TCL，剛好我在TCL，就跟她有過交流。我問她為什么寫這樣一本書，書名為什么叫《逆風(fēng)飛揚(yáng)》。她說你站在屋頂上，迎風(fēng)站的，你就是逆風(fēng)，吹著你的頭發(fā)，你看看那個感覺，你就知道是什么。我現(xiàn)在想這個事，其實(shí)所謂的白銀時代是相對于過去的黃金時代而言。我們把它認(rèn)為是一種逆勢，一種逆風(fēng)。    

       我從1999年開始做人力資源工作，做到現(xiàn)在。我就在想這個時候才是人力部門揚(yáng)威立腕最好的時候。因?yàn)樾蝿萏貏e好的時候，大部分總裁是不關(guān)心人力資源工作的。現(xiàn)在整個企業(yè)要升級、轉(zhuǎn)型、跨界，說起來容易，最關(guān)鍵的是這支隊(duì)伍能不能升級、轉(zhuǎn)型、跨界。這個時候才顯示出人力資源部門的價值，才能顯示出我們的英雄本色。這就叫逆襲。逆著行業(yè)的趨勢，我們挺起來，為企業(yè)去創(chuàng)造價值，這就叫逆襲。    

     逆襲這個詞是我有一天晚上失眠了，睡不著覺的時候想的。說一句高大上的話，也是博志誠逆襲的良機(jī)。我一直這么說，我對我的所有同事和員工說，用一句大白話表達(dá)，房地產(chǎn)形勢越差，我們越有逆襲的機(jī)會，博志誠越有發(fā)展的機(jī)會。開玩笑說，病人多了，大夫才有飯吃。哪怕不是因?yàn)椴∪硕嗔耍�因�(yàn)楝F(xiàn)在的人亞健康比較多。我們是以中醫(yī)的身份去幫他調(diào)理，沒有什么不好。    

      我們的逆襲良機(jī)是來自于密切的逆襲良機(jī)。你們在這種行業(yè)形勢下，在甲方，在房地產(chǎn)企業(yè)，會有越來越多的表現(xiàn)機(jī)會。你要表現(xiàn)的時候，我們站在后面支撐你。所以人家說一個成功的男人后面有一個什么樣的女人。一個成功的房地產(chǎn)HR的后面有一個堅定支持你的博志誠就好了，你們要記得，我是你們后面站的那個女人。雖然我是一個爺們，但這個時候，我愿意做你們后面的那個女人，毫無怨言的，無怨無悔的去支持你，讓你雄奇的那么一個女人，一個漂亮女人。

      這全當(dāng)是我的歡迎詞。歡迎詞不用說太多的客套，剛才說到了，我都愿意做一個“女人”了，這還不是歡迎嗎。我希望你們成為一個合格的男人，我成為一個合格的女人，這一男一女才可以攜手去抗這個逆風(fēng)，去逆襲。我相信一定能做到這一點(diǎn)。

      我今天的題目是四句話，“笑看未來”，雖然現(xiàn)在是白銀時代，很多人都在預(yù)測白銀時代會有多少年。我們在2008年就有過預(yù)測，中國房地產(chǎn)的黃金加白銀，大概30年左右，從1998年開始，到2027年。前面的已經(jīng)過了，后面的十幾年，從現(xiàn)在，今年是2014年，到2018年左右，應(yīng)該是在高位盤整。從2018年以后，緩慢的往下滑，滑到2027年左右，進(jìn)入一個平臺。那個時候，就是白銀時代結(jié)束的時候。從現(xiàn)在，到2027年，大概還有十幾年。其中這幾年是高位盤整期，逐漸的往下去盤整。

      到了2027年，不是說這個行業(yè)就沒了。哪怕歐美這么發(fā)達(dá)，它現(xiàn)在還有房地產(chǎn)企業(yè)，只是那個形態(tài)不一樣了，它進(jìn)入穩(wěn)定期。那個時候更多的不是叫房地產(chǎn)開發(fā)，而是叫房地產(chǎn)經(jīng)營，更多的是存量房的盤活，美國現(xiàn)在就是這樣，成交10套房，大概有7、8套是二手房買賣，新房買賣很少。進(jìn)入穩(wěn)定期，有穩(wěn)定期的機(jī)會，房地產(chǎn)的經(jīng)營和服務(wù)將會爆發(fā)。

      從這個趨勢來看，總體來講，我是覺得未來還是美好的，要笑看未來。你要是哭喪著臉看未來，那就沒得看了。人的精神狀態(tài)不能下滑，人的心理狀態(tài)不能下滑，這是特別重要的一點(diǎn)。

       你光在那里傻笑著看未來是不可以的。因?yàn)樾袠I(yè)形勢畢竟在變化，跟過去十年相比，畢竟有很大的差異。整個行業(yè)的平均利潤率是在快速下滑的。看看那些房地產(chǎn)上市公司，大概的平均利潤率也就是10個點(diǎn)左右，或者是10個點(diǎn)多一點(diǎn)，跟過去的20、30點(diǎn)是沒辦法相比的。所以我們還要變革，必須要變革。否則的話在這種行業(yè)形勢下，面臨淘汰的風(fēng)險是很大的。所以，第二句話就是“擁抱變革”。

       變革的核心是誰？是團(tuán)隊(duì)的變革。業(yè)務(wù)怎么變是人想出來的，變完了以后要落地、執(zhí)行，也是靠人執(zhí)行。有沒有一支強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，揮之即來、來之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝的團(tuán)隊(duì)，這是必要的。尤其是人力資源部門的人去擁抱變革，如果你們不擁抱變革，不要指望你們公司能擁抱變革。這個結(jié)果是很悲摧的，最后的結(jié)果是很苦逼的。

         回到今天的主題“白銀時代”，是我們做HR工作的人逆風(fēng)飛揚(yáng)的最好的時代，是我們的黃金時代。在這種形勢下，對于博志誠來說，有一個基本的經(jīng)營宗旨。應(yīng)該是三句話，第一句話是向山而升、向贏而營，還有一句話是共生共贏。我們要奔著山的方向去提升，奔著贏的方向去經(jīng)營，最后達(dá)到共生共贏。

        怎么做到這一點(diǎn)？首先，我要說整個世界在快速的變化。這些關(guān)鍵詞不是我提煉的，大家是會有感受的。我最早聽到這些關(guān)鍵詞是上一次項(xiàng)目總培養(yǎng)高峰論壇上，陳東彪說的一些關(guān)鍵詞。他是旭輝的副總裁，在旭輝之前是上海萬科的董事長。屌絲經(jīng)濟(jì)、粉絲思維、尖叫思維、口碑等等，這些是這個時代的特征。

        這些也是這個時代的特征。比如貪生怕死，現(xiàn)在人有錢了，都想多活幾年。這是我經(jīng)常跟我媽交流的話題。我媽媽今年85歲，她特別貪生怕死。我在想沒有人們的貪生怕死，哪有養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會？還有貪圖享受，現(xiàn)在的人越來越貪圖享受。沒有人們貪圖享受這么一個心態(tài)的變化，怎么會有旅游、休閑、度假地產(chǎn)的機(jī)會？    現(xiàn)在比較熱門的話題說生二胎、移民，沒有這些，哪有國際化的機(jī)會？中國房地產(chǎn)企業(yè)在國外建的房子全部是賣給移民的這部分人。大家在媒體上看到過嗎？說中國千萬凈資產(chǎn)以上的有多少人已經(jīng)移民了。沒有這些人，哪有國際化的機(jī)會？這全是機(jī)會。

       現(xiàn)在成了一個地球村，這是十年以前就開始提的，沒有這個，哪有國際化的機(jī)會？你哪能用得了國外的資金，用得了國外的管理模式和產(chǎn)品呢？這些都在變，特別是現(xiàn)在大家都以自我為中心。跟我們這個年齡的人是不一樣的，我們這些人的集體榮譽(yù)感是很強(qiáng)的�，F(xiàn)在再問問90年代人出生的人，他們哪有集體主義，全是自我為中心。但是，大家不要忘了，這些人是未來買你房子的主力軍。像恒大以前那種模式和做法，在未來一定會死掉。因?yàn)槲磥碣I房子的小孩子是以自我為中心的，你要這么思考。不要以為這些跟房地產(chǎn)沒有關(guān)系，這些特征的人、這些特征的社會現(xiàn)象就是你未來的生存環(huán)境，就是你未來的客戶。

        現(xiàn)在的品質(zhì)思維。過去人們只要有一套房子就好，而現(xiàn)在他們對生活方式有追求，這個品質(zhì)包括房子的品質(zhì)，還有生活模式的要求，比如什么配套。他更多關(guān)注軟的產(chǎn)品，而非硬的產(chǎn)品。硬的產(chǎn)品的價值在未來十年會逐漸下降，軟的產(chǎn)品和服務(wù)會逐漸上升。恰恰，硬的產(chǎn)品，就是房子這個東西，創(chuàng)新的余地已經(jīng)不大。全國110平米的三居室的戶型有幾種？沒多少種。全是那些設(shè)計院從甲方抄到乙方、抄到丙方，抄到丁方。硬件創(chuàng)新是很難的，并且硬件創(chuàng)新的邊際收益率是快速下降，恰恰是服務(wù)和軟件。服務(wù)和軟件又恰恰是全行業(yè)做得最差的，在這個最差的領(lǐng)域，稍微有一點(diǎn)創(chuàng)新就可以冒頭。況且未來買房子的人更關(guān)注軟的，而非硬的。

       買一件世界名牌的衣服，你以為那個衣服本身的硬件很好嗎？不是的，而是它的品牌價值。你穿什么什么衣服，感覺你好像很有身份、有品位。其實(shí)那個布料一樣，花不了幾百塊錢。這是未來，一切在變化之中，并且還在變，還在快速的變。

       這是我最近一段時間思考的全行業(yè)最近三十年發(fā)展的脈絡(luò)圖。從1998年開始，屬于進(jìn)入期，沒有行業(yè)，只有企業(yè)。1998年才開始誕生這個行業(yè)，原因是那年是中國住房分配貨幣化的第一年。 1998年到2004年是激情期，大部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)在這個時期才突然爆發(fā)起來。 從2004年到現(xiàn)在，我認(rèn)為是騷動期。什么是騷動，這個不用我解釋，你們應(yīng)該知道什么是騷動。    從2013年到2018年，一直是高位盤整期。比如一年全行業(yè)的產(chǎn)值是8、9萬億左右，2013年的投資是8.6萬個億。盤整到2018年左右，就開始緩慢的向下滑。當(dāng)然，過程中還會有起伏，一直到2027年左右。

      在2004年之前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)大概是5萬家，到了2008年大概是8萬家左右，2009年是10萬家左右，2013年又是5萬家左右。我自己感覺，到2027年的時候，恐怕整個行業(yè)大概只有1千家左右，其他的企業(yè)沒有了。至于去哪兒了，轉(zhuǎn)型了，跨界了，去哪兒了，我不管，我也不知道，各有各的道。這是一個趨勢。

      為什么我會得出這么一個簡單的結(jié)論呢？行業(yè)集中度在快速提升，在去年，2013年，前50家房地產(chǎn)企業(yè)的份額加起來占全行業(yè)的份額的25%，2.1萬個億。到2014年上半年，前50家加起來是超過了30%的份額。在高位盤整期結(jié)束的時候，到2018年，我估計前50家的份額加起來會占到全行業(yè)的50%左右。到2027年，前50家加起來會占全行業(yè)份額的80%左右。如果你不從現(xiàn)在開始布局、努力變革的話，那1千家里面恐怕就沒有你。行業(yè)集中度在快速提升。

      在1998年以前，甚至在2004年以前，消費(fèi)者要的是數(shù)量，是數(shù)量導(dǎo)向。我原來住筒子樓，現(xiàn)在有一個獨(dú)立的房子，我就滿意了。原來住50平方，現(xiàn)在住80平方，我就滿意了。品質(zhì)不是那么重要。正是在這種情況下，2002年左右，萬科才提出要為老百姓造房子，要標(biāo)準(zhǔn)化。那個年代的數(shù)量導(dǎo)向型是有道理的。通過標(biāo)準(zhǔn)化，快速的提供產(chǎn)品，滿足大家對數(shù)量的需求，這是沒有問題的。

       2004年以后，開始要兼顧品質(zhì)。老百姓對房子的需求，開始關(guān)注生活模式、生活品質(zhì)，開始關(guān)注軟的需求。到了2010年以后，尤其是現(xiàn)在，恐怕是品質(zhì)主導(dǎo)的階段。這是符合自然規(guī)律的，開始要量，要好多好多，后面說我要精。人性就是這樣，這不是我瞎編的。未來能生存下來的是什么企業(yè)？不一定規(guī)模很大，但一定是有特色的。在某個細(xì)分領(lǐng)域，一定特別棒。另外一個細(xì)分領(lǐng)域，另外一家企業(yè)就特別棒。若干大企業(yè)，加一些中小的特色企業(yè)，這種企業(yè)永遠(yuǎn)死不掉。日本有一個特別小的企業(yè)，才十幾個人的公司，生存了幾百年了。那是有未來的。歐美很多的家族企業(yè)都特別小，但生存了幾百年。所以未來一定是這個樣子，就是幾家大企業(yè)或者是幾十家大企業(yè)，加上一些小小的，但每一家企業(yè)在某個細(xì)分領(lǐng)域都特別有特色，未來是這么樣一個行業(yè)結(jié)構(gòu)。    從現(xiàn)在開始，你就要找到你的核心競爭力，找到你品牌的核心價值點(diǎn)，堅定地維持下去。你就會變成那5千家之一，就會變成那1千家之一。

        1998年，在探索期，沒有模式一說。到2004年，大家開始慢慢的關(guān)注運(yùn)營模式。從2004年到現(xiàn)在，比較流行的是高周轉(zhuǎn)模式。高周轉(zhuǎn)模式其實(shí)有很多種，不一定是單純的基于標(biāo)準(zhǔn)化的高周轉(zhuǎn)模式。到后面恐怕是要模式創(chuàng)新了。這是我對整個行業(yè)30年的基本判斷。 現(xiàn)在進(jìn)入了白銀時代，白銀時代的基本特征就是集中度越來越提高，大企業(yè)越來越大，小企業(yè)越來越小，競合在加劇。大企業(yè)的拿的地大部分都是兼并重組收購的。同質(zhì)化的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新是亂象，大家還在以自我為主，亂創(chuàng)新的階段，慢慢的形成規(guī)模。市場化基礎(chǔ)上，市場在分化。不同的市場，它的特性是不一樣的。我剛剛說進(jìn)入白銀時代，對于某些城市來說，也許還在黃金時代，這叫市場的分化。盈利水平在快速下滑，客戶在變，渠道在變。渠道在變，不用我多解釋，現(xiàn)在跟互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合。價值判斷在變�？傊�，處在一種有序的失控狀態(tài)。

       基于這些基本特征，我又有了一個基本的判斷。資本貪婪的本性、資本市場游戲規(guī)則、人性貪欲、行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢共同決定了。這些大企業(yè)都是上市公司，資本市場對上市公司是有要求的，基本要求就是希望業(yè)績持續(xù)上漲，基數(shù)已經(jīng)很大了，加起來已經(jīng)2.1萬億，資本市場還迫使它以20-30%的速度去增長。靠量的增長，總會有天花板。這種貪婪決定了企業(yè)的死亡。王石前段時間說過萬科一定會死的。這樣做下去，一定會死的。 我昨天在微信上看到萬科未來五年商業(yè)地產(chǎn)要做到1千個億，必須要到新的領(lǐng)域發(fā)展。如果還以住宅為主，已經(jīng)做到2千億了，還想做到5千億、8千億，其他企業(yè)都死了。資本市場逼著你還要增長規(guī)模，你只有跨領(lǐng)域。所以他說未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)要做到前幾名，同時現(xiàn)在還在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

      基于這些特點(diǎn)，我提出幾句話。千億企業(yè)，自念緊箍咒，增長頂部厚壁。最誠惶誠恐的就是這些企業(yè)。必須要轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型又不是那么容易，盤子越大，要轉(zhuǎn)型掉頭越難，所以才有恒大非相關(guān)的多元化，賣糧食、賣水。才會有萬科現(xiàn)在說的未來幾年要做1千億的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等。第二句話，500億級的企業(yè)，向左向右，向上向下。往上找，跟現(xiàn)在千億級的企業(yè)的利潤一樣，一樣需要突破。在我看來，你們是在患得患失。最近我跟廣州粵秀做它的“十三五”規(guī)劃，一起探討�；�本上得到一個結(jié)論，做到500億的規(guī)模，就開始維持，在其他方面創(chuàng)新。這些規(guī)模的企業(yè)，很多家都在談千億戰(zhàn)略。往上找是很難的，越往上越緊。 第三句話，100億級的企業(yè)，夢想戰(zhàn)勝理智。雞情騷動，最騷動的就是這批企業(yè)，沒有太多的危機(jī)感，還使勁往上沖。這批企業(yè)，很多也在談千億戰(zhàn)略。 幾十億級的企業(yè)，從全行業(yè)的角度來看，只是坐在前排的看客，隨時有可能上舞臺來玩兒一把。他躍躍欲試，想上臺表演一下。對于幾億級的企業(yè)來說，也是看客，坐在后排，自娛自樂。這是我對行業(yè)結(jié)構(gòu)的基本判斷。

...
• 共 10 頁

筑龍網(wǎng)版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時請注明來源為筑龍網(wǎng),否則將追究法律責(zé)任。