疾風(fēng)之下，方知勁草。

自去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期后，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺貝殼也受到明顯影響。2022年房地產(chǎn)市場仍顯疲軟，疊加美國SEC預(yù)摘牌名單事件等的影響，貝殼更加舉步維艱。

此時如何在波動的市場環(huán)境中能保持韌性，穩(wěn)住企業(yè)基本面，成為考驗貝殼實現(xiàn)穿越周期發(fā)展的關(guān)鍵。貝殼的答案是：聚焦新房、二手房業(yè)務(wù)的同時，發(fā)力第二賽道、加大對家裝產(chǎn)業(yè)和租賃業(yè)務(wù)的布局。

聚焦效益 毛利率改善

近日，貝殼發(fā)布2022年第一季度業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，貝殼一季度成交額(GTV)5860億元人民幣，同比下降45.2%；營業(yè)收入125億元，同比下降39.4%，與貝殼業(yè)績指引上限持平；毛利率環(huán)比由16.4%提升到17.7%，超市場預(yù)期15%。

貝殼表示，營收下降的原因主要是由于總成交額的下降，2021年下半年以來新房和二手房交易市場的GTV持續(xù)下降。從業(yè)務(wù)角度來看，貝殼的營收主要來自存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)和新興及其他業(yè)務(wù)三部分。

其中，一季度新房業(yè)務(wù)GTV 1927億元，同比下滑44%，仍好于百強(qiáng)房企一季度總銷售額減少47%的表現(xiàn)。一季度存量房交易額（GTV）3741億元，同比下降45%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第一季度全國二手市場GTV同比下降52%，可以看出，相對行業(yè)而言貝殼表現(xiàn)出相對的市場韌性。

在財報發(fā)布后，摩根士丹利、杰富瑞等機(jī)構(gòu)發(fā)布研報稱，對貝殼維持“買入”評級。其中，摩根士丹利分析師指出，隨著多地防疫政策的放松，預(yù)計銷售將恢復(fù)，貝殼下半年利潤率也將季度性環(huán)比提升；杰富瑞分析師預(yù)計，隨著市場的恢復(fù)，貝殼下半年盈利能力將增強(qiáng)，抵消上半年受疫情影響的市場疲軟表現(xiàn)。

值得注意的是，為了應(yīng)對樓市短期的不確定性挑戰(zhàn)，貝殼核心關(guān)注經(jīng)紀(jì)人人效提升、消費(fèi)者體驗提升、加深對客戶理解三個層面；此外，貝殼通過精兵簡政、降低非必要投入，提升效率和效益。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示，二手房交易業(yè)務(wù)將以“效益優(yōu)先”，同時利用科技手段優(yōu)化運(yùn)營。新房交易服務(wù)方面將會致力于平衡規(guī)模增長和風(fēng)險管理。

為進(jìn)一步增加抗風(fēng)險能力，貝殼于2021年11月提出“一體兩翼”戰(zhàn)略。其中“一體”即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，主要涵蓋二手房和新房交易服務(wù)；“兩翼”是指租賃及家裝家居業(yè)務(wù)。2022年一季度，貝殼的“兩翼”業(yè)務(wù)高速增長。

家裝業(yè)務(wù)逆勢增長

財報顯示，4月底貝殼完成對圣都家裝的收購，若將圣都業(yè)務(wù)并入貝殼財務(wù)報表，貝殼第一季度家裝家居業(yè)務(wù)收入將同比增長54%，達(dá)到8.6億元。合同額同比增長63%，季度簽約單數(shù)近6500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。

需要注意的是，“兩翼”業(yè)務(wù)的高速增長離不開房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的多個場景的導(dǎo)流。數(shù)據(jù)顯示，一季度貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)介紹客戶已經(jīng)貢獻(xiàn)約23%的合同額，其對家裝的導(dǎo)流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導(dǎo)流合同額占比分別達(dá)到了77%和75%。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的支持下，家裝一季度重點城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四城合同額分別實現(xiàn)同比增長約550%、290%、100%、130%。

除傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人和門店引流推薦家裝業(yè)務(wù)外，今年簽約服務(wù)中心成為貝殼推廣家裝服務(wù)的新場景。截至2021年底，貝殼簽約中心在重點30城交付近300家簽約服務(wù)中心，招募和培養(yǎng)了超千名高素質(zhì)的簽約經(jīng)理隊伍。

福州經(jīng)紀(jì)人張雄金對房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)多個場景的導(dǎo)流感受頗深。據(jù)悉，近期一套二手房源張雄金已帶客戶看過兩次，地段、價位都與客戶需求匹配，只是業(yè)主把房間做成了四個隔間用于出租，廚房也過于狹長，因此一直拿不定主意。和圣都聯(lián)動后，張雄金和圣都設(shè)計師一起為客戶組織了第三次帶看。設(shè)計師為客戶免費(fèi)提供了改造方案和裝修建議，一舉打消客戶的疑慮，幫助張雄金順利實現(xiàn)簽約。

此外， 2020年加入貝殼武漢簽約中心的鄧麗君不僅見證了貝殼業(yè)務(wù)的每一次變化，也通過實際行動幫助經(jīng)紀(jì)人完成多業(yè)務(wù)聯(lián)動。

在今年3月份的一單中，客戶向他咨詢裝修服務(wù)，鄧麗君不僅給客戶推薦了家裝服務(wù)，還親自帶客戶去家裝展廳參觀。最終，客戶順利地與家裝公司簽約。鄧麗君認(rèn)為，在簽約服務(wù)中心推薦裝修服務(wù)，可以減少客戶的篩選成本，也能提高行業(yè)整體的服務(wù)效率。目前，鄧麗君負(fù)責(zé)的簽約單中，家裝業(yè)務(wù)單量已接近二手房單量的一半。

中金公司于6月1日發(fā)布報告稱，家裝業(yè)務(wù)有望成為貝殼的新增長極，同時貝殼在銷售線索、ACN經(jīng)驗移植和數(shù)據(jù)復(fù)用方面均具備優(yōu)勢。貝殼通過整裝大家居戰(zhàn)略一站式串聯(lián)家裝與家居，家裝家居有望成為未來撬動非交易居住服務(wù)的杠桿。

租賃業(yè)務(wù)升級突破

租房業(yè)務(wù)作為貝殼的另一翼，在今年也實現(xiàn)了突破。據(jù)悉，租房業(yè)務(wù)包含分散式租賃管理和集中式公寓業(yè)務(wù)，關(guān)注年輕人的租房需求。

數(shù)據(jù)顯示，分散式租賃管理“省心租”業(yè)務(wù)實現(xiàn)了從0到1的突破。一季度收房超過5000套，截至3月末在管房源接近17000套，較2021年末增加37%，進(jìn)入城市數(shù)量從去年末3城增加至8城。貝殼表示，下半年希望省心租在管房源可以突破5萬套。

集中式公寓方面，貝殼通過首個“輕”托管運(yùn)營服務(wù)參與的青年公寓項目（貝殼新青年公寓）在上海徐匯區(qū)落地，總體量達(dá)到2978套，月租金最低至2700元，現(xiàn)在的出租率已經(jīng)達(dá)到98%。

此外今年3月31日，貝殼租房在成都召開線上發(fā)布會。會上，貝殼租房面向租房消費(fèi)者和業(yè)主正式推出七大“微光服務(wù)保障”，涵蓋收費(fèi)透明、租金安全、人身財產(chǎn)保障等多項內(nèi)容。

目前，微光服務(wù)保障體系已在成都落地運(yùn)營，并陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、杭州、蘇州等城市上線，未來將逐步推廣至更多城市。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國租賃人口數(shù)超過2億人，且仍保持增加趨勢。同時，近年來隨著國家住房租賃政策及支持舉措的陸續(xù)出臺，意味著住有所居時代的到來，住房租賃企業(yè)迎來了新發(fā)展契機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貝殼租房通過發(fā)揮自身能力，探索多種模式，在供給側(cè)、消費(fèi)者側(cè)和行業(yè)側(cè)不斷努力，打造多元化租住解決方案，有利于解決城市新市民、新青年等住房困難問題。

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