得益于國內經濟和電子商務的快速發(fā)展，消費市場提質升級，物流行業(yè)發(fā)展迅猛，催生物流地產價值和需求持續(xù)增長，疊加利好政策的不斷出臺，物流地產發(fā)展現(xiàn)新機。

隨著房地產市場調控的持續(xù)深化，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務增長天花板逐漸顯現(xiàn)，多元化布局成為房企發(fā)展趨勢。物流地產因其收益穩(wěn)、風險低的特性已經先后吸引了遠洋、綠地、中海等多家房企的布局。

出售香港兩貨倉 持續(xù)整合倉儲資源

5月22日，嘉里建設發(fā)布公告稱，全資附屬公司Giant Assets Holdings Limited接受由華潤物流提出具有約束力的書面要約。

據(jù)此，Giant Assets Holdings Limited同意出售及華潤物流同意購買通過兩家中間控股公司持有貨倉的BELMINTON INC.及DEC LIMITED的全部已發(fā)行股本及所有相關的股東貸款，總代價為46.2億港元。

其中，柴灣目標公司DEC LIMITED通過一家中間控股公司間接持有柴灣貨倉。該貨倉位于香港柴灣嘉業(yè)街50號，總樓面面積為52.13萬平方呎，作貨倉用途。于2021年末賬面值約為22.8億港元。

沙田目標公司BELMINTON INC.通過一家中間控股公司間接持有沙田貨倉。沙田貨倉位于香港新界沙田山尾街36-42號，樓面面積為40.44萬平方呎，作貨倉用途。于2021年末賬面值約為14.6億港元。

值得注意的是，這是繼去年9月嘉里建設將所持嘉里物流部分股權轉讓給順豐控股后，再次出售物流資產。嘉里建設表示，考慮到Covid-19疫情下的現(xiàn)行市況、集團的財務狀況及貨倉的營運表現(xiàn)，董事認為出售事項為公司提供了絕佳的機會釋放貨倉價值，并讓公司能循環(huán)資本以加強集團的資產負債狀況和營運。

此次兩個貨倉的買方為華潤集團旗下公司華潤物流，其前身為華夏企業(yè)有限公司，于1948年在香港創(chuàng)建，主營業(yè)務為綜合物流、碼頭運營、倉儲服務及冷庫服務。據(jù)悉華潤物流在香港擁有8棟干倉、2棟冷鏈倉，總面積477萬平方英尺；內地擁有4座干倉，總面積19萬平方米。

有業(yè)內人士表示，2021年華潤物流完成收購香港屯門、粉嶺等物流項目，持續(xù)擴大在香港的倉儲規(guī)模。此次對嘉里建設香港貨倉的收購是華潤物流對其香港區(qū)域業(yè)務的進一步深化。

利好政策持續(xù)出臺 未來發(fā)展前景可觀

物流地產，顧名思義是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點、投資和建設業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施，其屬于工業(yè)地產范疇，包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

據(jù)悉，物流地產是由普洛斯公司率先提出并實踐，2003年普洛斯在蘇州建立第一個物流園區(qū)，由此物流地產這一概念正式進入中國。隨著國內經濟和電子商務的快速發(fā)展，電商平臺和電商企業(yè)紛紛涌現(xiàn)，帶動了物流行業(yè)的發(fā)展需求。

據(jù)第一太平戴維斯《2022中國物流地產報告》顯示，相對于日本0.2平方米、美國0.8平方米、澳大利亞1.3平方米的人均甲級物流設施而言，我國人均擁有甲級物流設施0.06平方米，存在廣闊的增容空間。

仲量聯(lián)行《2022亞太區(qū)房地產市場展望》報告也顯示，預計2022年優(yōu)質物流地產將迎來大量新增供應，總存量高達2080萬平，年增速達17%。其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。

在此情況下，利好政策的持續(xù)出臺也在進一步推動物流地產的快速發(fā)展。據(jù)悉，自2015年開始，國務院、財政部、發(fā)改委等多部門就先后出臺鼓勵政策；進入2021年科技賦能進一步助力物流行業(yè)發(fā)展的更多可能。

其中，2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)布《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》指出，將穩(wěn)步推進120個左右國家物流樞紐布局建設，支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

2021年12月，國務院發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》提到，要打造“321”冷鏈物流運行體系，即三級節(jié)點（國家骨干冷鏈物流基地、產銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設施）、兩大系統(tǒng)（服務國內產銷、國際進出口的兩大冷鏈物流系統(tǒng)）、一體化網絡。

今年3月，中共中央、國務院發(fā)布《關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》提出，作為以“成為全球最大物流電子商務服務提供商，成就物流行業(yè)數(shù)字化經營管理”為愿景和奮斗目標的物流源，將持續(xù)注重技術創(chuàng)新研發(fā)和對前沿市場的探索，幫助更多的第三方物流企業(yè)全方位提升數(shù)字化能力和運輸服務水平，為全國統(tǒng)一大市場的建設出一份力。

世邦魏理仕表示，自2021年以來，國家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設，推動現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動化發(fā)展。在此情況下，除傳統(tǒng)的物流地產外，部分房企也加快投入倉儲機器人等新興技術以實現(xiàn)“科技賦能物流地產”。

多家房企加速布局 或成競爭新賽道

值得注意的是，物流地產目前已有京東、阿里巴巴、普洛斯、順豐等電商、零售企業(yè)或專業(yè)物業(yè)企業(yè)布局。

但作為物流和地產的交叉行業(yè)，在廣闊的增容空間和物流基礎設施投入力度不斷加大的背景下，部分房企先后布局物流地產，近年來速度持續(xù)加快。此外在房地產下行周期，物流地產穩(wěn)增長、低風險的優(yōu)勢和特性也是吸引房企布局的關鍵因素之一。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%，遠高于商業(yè)地產的4%-5%和住宅地產的2%-3%。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，目前已有萬科、中海、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、遠洋、凱德等房企在物流地產領域有所布局。

其中遠洋集團在物流地產行業(yè)動作頻頻。據(jù)悉2021年3月，遠洋資本完成規(guī)模5億元的物流地產基金募集，主要投資于國內的高標倉庫、冷鏈倉庫等現(xiàn)代物流設施；4月，“遠洋物流”以獨立品牌形象正式揭幕亮相，標志著遠洋資本在物流地產領域深耕發(fā)展邁入全新階段。

6月2日，遠洋資本公告稱，將收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司，所涉項目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、西安等國內經濟活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點城市，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米；10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權基金，發(fā)起設立4億美元物流地產私募基金，該基金專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產項目。

截至2021年12月，遠洋物流在全國已投資管理近50個物流地產項目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等近20個城市，在管面積近400萬平方米。

2021年10月12日，凱德投資旗下的凱德中國信托以16.834億元向非關聯(lián)第三方收購一個物流資產包。該資產包包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優(yōu)質物流資產。

此外，綠地集團打造了專業(yè)高標準倉儲投資運營及供應鏈服務平臺“G攸倉”。該平臺目前已在天津、武漢、成都等國內重要的交通樞紐城市投資10余個物流園區(qū)項目，布局物流設施面積達400萬平方米。

業(yè)內人士認為，旺盛的市場需求為物流地產提供了廣闊的發(fā)展前景。隨著房企的加速布局，物流地產或將逐漸成為企業(yè)競爭新賽道。

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