在十幾萬億元的市場里做“1%”是多大規(guī)模，很多人可能并沒有什么準確概念。杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ）董事長戚金興把這一規(guī)模當(dāng)作新一年的目標(biāo)。

2022年12月30日，在年度講話中談到公司未來一年銷售目標(biāo)時，戚金興表示：2022年，濱江集團的銷售額占整個中國銷售額的1%以上，2023年的目標(biāo)，或許可以用1%以上的數(shù)字來衡量。

最近幾年，濱江集團在制定業(yè)績目標(biāo)時越來越模糊化。從2021年的1500億元到2022年的1500億～1600億元，再到2023年的“做全國市場的1%”，顯示出這家企業(yè)依據(jù)市場變化的調(diào)整能力。

Top50房企的一位長三角營銷負責(zé)人告訴記者，這種變化反映出企業(yè)對2023年市場研判后得出的不確定性結(jié)論，即市場可能會有不小的波動，所以無法制定比較準確的業(yè)績目標(biāo)。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦表示，房企制定業(yè)績指標(biāo)需要有科學(xué)的依據(jù)。如果是具體的規(guī)模指標(biāo)，太低不行，不利于激勵組織前進，太高也不行，會使內(nèi)部感受到太大壓力。他認為，2023年市場仍在恢復(fù)階段，交易量很可能達不到市場預(yù)期，所以浮動指標(biāo)更合理。

記者以投資者身份致電濱江集團董秘辦，一位工作人員回復(fù)稱，業(yè)績目標(biāo)依據(jù)市場和公司情況制定，符合公司和廣大投資者利益。

指標(biāo)從規(guī)模到浮動

2022年，在經(jīng)歷行業(yè)全方位的“洗牌”后，行業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。濱江集團的表現(xiàn)無疑是最亮眼的民企之一。

1月1日，濱江集團官微披露，2022年，濱江集團全年銷售1539億元，其中大本營杭州網(wǎng)簽操盤金額為718.05億元，權(quán)益銷售金額為565.21億元。

財務(wù)方面，2022年，濱江集團現(xiàn)金回籠690億元，并獲得多家銀行綜合授信總數(shù)超3300億元，融資成本繼續(xù)走低，綜合貸款利率達4.6%。

從全國銷售排行榜來看，2022年濱江集團排名第13位，比2021年同期前移了9位；從民營企業(yè)的角度來看，是全國第5位。

“少退則進”可以用來概括濱江集團2022年的總體表現(xiàn)。

戚金興在講話中談到，2022年濱江集團全年銷售總收入為1539億元，但2021年這個數(shù)字是1690億元，也就是說，濱江集團其實也是有著8%以上的跌幅的。但為什么濱江的排名在上升？那是因為別人的退步更大。

在土地儲備量上亦是如此，戚金興表示，“去年同期我們在全國排22位，今年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因為我們前進，而是我們后退的速度比人家小一點。”

盧文曦表示，衡量企業(yè)是否在成長的指標(biāo)有很多，從企業(yè)在行業(yè)相對的位置看，市場在萎縮時，能保住市場份額，就是一種前進的表現(xiàn)。

對于未來的規(guī)模目標(biāo)，戚金興表示：“從規(guī)模上，我們每年基本篤定的銷售目標(biāo)，接下來要轉(zhuǎn)到另外一個角度。今年我們的銷售額占整個中國銷售額的1%以上，那明年我們的目標(biāo)是否以這樣的數(shù)字來衡量？就是達到1%以上�！�

“如果中國的總銷售額是13萬億元，我們就達到1300億元以上；如果明年形勢好，15萬億元，我們就是1500億元，以這個量來衡量企業(yè)的規(guī)模。采用大海里浮標(biāo)式的方法，海水上漲，我們也上漲；海水下降，我們隨之下降。我們的規(guī)模，要從原來單純的規(guī)模指標(biāo)，到一定的浮動指標(biāo)。”戚金興說。

隱憂始終存在

2022年，濱江集團一共拿了41塊地，其中杭州38塊，包括直接拿地、合作方拿地，權(quán)益拿地金額374億元。

根據(jù)申港證券數(shù)據(jù)，橫向比較銷售2022年排行榜TOP50房企，濱江的拿地力度居于頭部。TOP50 房企中，1～9月濱江拿地力度為57%（權(quán)益拿地金額/權(quán)益銷售金額）僅次于武漢城建、建發(fā)房產(chǎn)，位列第3位。

對于深耕杭州市場的濱江集團，其是在市場處在谷底的環(huán)境下大舉拿地的。根據(jù)錢江晚報報道，2022年杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交量為近6年來最低，只有109821套，同比2021年的191821套，下降了43%。

2022年，受制于市場環(huán)境及資金緊張的背景，房企普遍拿地謹慎，而濱江自身資金充足、銷售能力強、所處市場活躍度高，實現(xiàn)拿地規(guī)模超車。

對于在市場景氣程度跌入谷底大量拿地的緣由，戚金興用了一個比喻來解釋。他說，棕熊感知到冬天雖然要來了，但還有點時間差，現(xiàn)在還有少量回流的魚，利用這個時間差再吃他一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬一有不確定的長期低溫，起碼日子比人家好過。

濱江集團正在使用越來越便宜的資金，使其日子越來越好過。財報數(shù)據(jù)顯示，2017年～2021年，濱江集團的融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，濱江集團的平均融資成本為4.7%，比上年末下降0.2個百分點。

融資上，截至2022年末，濱江集團融資共計470億元，2021年同期是448億元，同比增加22億元。但是，在融資整體增加的情況下，利息繼續(xù)保持下降趨勢，利率較2021年降了0.3%至4.6%。

盡管如此，濱江集團并非可以高枕無憂了。戚金興表示，從大的情況看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、金融政策，利好不少，但他還是認為，未來的市場形勢非常嚴峻，不容樂觀。

他談到，一定要有這樣的意識，因為隨著時間的推移，城市化的進展程度不一樣了，同樣的政策放在20年前、10年前，立竿見影，但是現(xiàn)在政策有效性已經(jīng)沒那么強了。再加上老百姓的信心不足，多方面原因綜合之下，未來行業(yè)發(fā)展不容樂觀。

隨著城市化的加深以及市場的不斷變化和調(diào)整，濱江集團的利潤水平也在隨著行業(yè)大勢趨于下滑。

自2018年至2021年，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續(xù)下滑態(tài)勢，到了2022年的三季報，這個數(shù)字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率僅為16.65%，單三季度的毛利率更是跌至11.6%，創(chuàng)造了近年來的新低。

上述營銷負責(zé)人表示，在整體經(jīng)濟形勢表現(xiàn)不好時，潛在購房者的收入減少，對未來的預(yù)期就會降低。政策刺激產(chǎn)生效果的前提是老百姓能有足夠的消費能力，否則政策力度再如何加大也可能收效甚微。他認為目前還不好判斷2023年的市場走勢，預(yù)計要觀察3、4月份的成交量才能得出基本結(jié)論。