2022年已然過去。這一年，對所有的地產人來說都不容忽視。

在整體市場承壓，房企普遍遭遇業(yè)績增長瓶頸的同時，仍有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

如招商蛇口，以2926.3億元全口徑銷售金額榮登2022年百強房企銷售榜第6位，較去年上升一位。

不僅如此，從具體項目來看，2022年中國房地產企業(yè)項目銷售TOP100排行榜中，招商蛇口共有9個項目銷售金額入榜，位列銷售金額入榜項目數量首位，其中，上海共有5個項目入榜。

2022年，招商蛇口表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

CRIC數據顯示，《2022年中國房地產企業(yè)項目銷售TOP100排行榜》中，招商蛇口共有9個項目入銷售金額榜，為2022年銷售金額項目數最多的房企。

招商蛇口金額榜上9個項目分別位于上海、北京、深圳、蘇州和西安，其中上海的數量最多，達5個。

從上榜的具體城市來看，2022年一二線城市項目上榜增多，招商蛇口上海公司，突出重圍，貢獻了5個金額榜項目，2個面積榜項目，在2022年留下了濃墨重彩的一筆。

進一步分析發(fā)現(xiàn)，招商蛇口上海公司不僅貢獻了過半數的上榜項目，從其全年業(yè)績來看，招商蛇口上海公司還是2022年度上海房企銷售排行面積及金額“雙冠”。

《2022年上海房企銷售排行》中，招商蛇口以741.25億元及64.89萬平方米榮登2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一，且與第二名拉開較大差距。

值得注意的是，2022年多數規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯，2022年全年只有20家規(guī)模房企全口徑銷售規(guī)模過千億，而招商蛇口僅上海公司銷售業(yè)績就已達741.25億元，若將招商蛇口上海公司單獨排入2022年百強房企銷售排行，招商蛇口上海公司也可排進前25，可謂耀眼。這份成績單的背后也是招商蛇口上海公司核心競爭力的體現(xiàn)。

招商蛇口上海公司的發(fā)展，離不開集團戰(zhàn)略的支持。

2017年，招商蛇口提出“重返上�！睉�(zhàn)略。

2017年至今，招商蛇口對上海的布局不斷強化，從新增土儲來看，從2017年起，招商蛇口長三角區(qū)域新增土儲便在提升。到了2021年招商蛇口單城資源投放近30億元，重點布局上海、南京、廣州、杭州、武漢、重慶等核心城市，位于國家重點城市群長三角和粵港澳的合計投資比重超70%。

在這一戰(zhàn)略支持下，招商蛇口上海公司開始走上了有質發(fā)展的快車道。據不完全統(tǒng)計，2017年至今招商蛇口上海公司共獲取65個項目。

從項目布局來看，從大虹橋規(guī)劃落地，到上海自貿區(qū)新片區(qū)戰(zhàn)略構想出爐，從長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略及上海重點推進“五個新城”建設，招商蛇口上海公司每一步都穩(wěn)穩(wěn)踏準節(jié)奏，圍繞著政府規(guī)劃進行。

2021年，在“重返上�！钡幕�礎上，招商蛇口上海公司將戰(zhàn)略升級為“重返上海心”。

在“重返上海心”戰(zhàn)略升級后，招商蛇口上海公司聚焦上海中心區(qū)域，既有招商·外灘璽、招商·虹璽、招商·蘇河璽等七璽領銜，落實“重返上海心”戰(zhàn)略布局，也有聚焦中心區(qū)域建成區(qū)，對城市更新的運營。如招商蛇口上海公司對弘安里項目的潛心打造，作為上海市第二批歷史風貌保護街坊、二級風貌保護建筑，招商蛇口上海公司通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，新生121棟歷史風貌別墅，完整延續(xù)了海派居住文化。

如果說“重返上�！笔菍ι虾�2035全球卓越城市的遠景規(guī)劃的回應，那“重返上海心”則是站在“十四五”開局之年，對城市更“由外延擴張式向內涵提升式”的積極回應。

如今，推行“重返上海心”戰(zhàn)略足足一年，無論是“重返上�！边�是“重返上海心”都已基本實現(xiàn)。招商蛇口上海公司已打造出多個城市運營新范本。

1、從拿地到取證，最快112天

機會是留給有準備的人的。

CRIC數據顯示，2022年全年，全國百城成交下跌40%。在全國城市規(guī)模普降的同時，2022年上海新房成交金額6344億元，同比增長9%，是成交金額唯一出現(xiàn)增長的城市。

“春江水暖鴨先知”，招商蛇口上海公司第一時間感受到了上海的經濟韌性和抗風險實力。面對疫情，逆流而上，定下了“搶供貨、搶開盤”的工作導向，積極搶抓項目節(jié)點，壓縮取證時間，其中璀璨湖畔項目最快112天取證，成為上海同批次最快取證項目。

據不完全統(tǒng)計，2022年招商蛇口上海公司當年拿地10宗，累積權益金額212.96億元，最終實現(xiàn)年內開盤6宗，幾乎所有項目開盤即清盤。

究其緣由，一方面是在整體市場下行背景下抓緊上海復蘇期，積極搶抓項目節(jié)點，“搶供貨、搶開盤”，另一方面則是在購房者回歸理性的背景下，根據客戶需求精研產品打磨，并在產品上不斷迭新的結果。

2、提前預判，發(fā)布全新產品線

據了解，2022年招商蛇口上海熱銷的項目中，全新發(fā)布的璀璨系表現(xiàn)著實搶眼，這是招商蛇口上海公司為公館系的升級鉅制。

如虹橋璀璨公館，2022年全年銷售金額103.5億元，為2022年13個銷售金額破百億神盤之一。此外招商璀璨公館也獲得了全年73.4億元的銷售業(yè)績，在中國房地產企業(yè)項目銷售百強榜中排35位。

“璀璨系產品線”是招商蛇口上海公司2022年5月推出的，以客戶需求為導向的全新產品。其緊緊圍繞“擇地觀、美學觀、社交觀、空間觀、服務觀”五大標準，為當代青年量身定制。

截至目前，上海已有“璀璨十子”，其中浦東曹路-璀璨城市、浦東森蘭-璀璨公館、虹橋璀璨公館、虹橋璀璨領峯、虹橋蟠龍府等一經推出便已受到一致好評。

面對市場變化，招商蛇口上海公司在2022年有效預判城市發(fā)展方向并提早布局，在做好區(qū)域深耕的同時，研究客戶并及時升級、發(fā)布產品，最終獲得了市場了認可。

3、“因盤施策”互相蓄客，精準定位

除了“搶開盤”、“新產品”，招商蛇口上海公司還采用了全新的蓄客策略，不僅提升了整個項目節(jié)奏，更精準匹配購房者需求，獲得銷量及口碑雙贏。

如包括虹橋璀璨公館在內，招商蛇口在上海大虹橋區(qū)域還有其他多個項目，在前期蓄客階段，招商蛇口上海公司采用了“互相蓄客”、“互導客戶”的模式，在多個項目推盤前期，根據不同的項目特色“因盤施策”。

對于想在大虹橋置業(yè)的購房者來說，雖然選擇的是同一區(qū)域，但也有各自不同的要求和偏好。招商蛇口上海公司充分挖掘這些購房者的需求，細分客流，整體統(tǒng)籌，最終實現(xiàn)多個項目從“粉紅盤”向“紅盤”逆轉。

不僅如此，招商蛇口上海公司還通過貨值挖潛提升15.49億貨值，并在“互相蓄客”“整體統(tǒng)籌”模式下成功成本壓縮、極致提前開盤，利潤率提升約1.7%。

招商蛇口在為客戶創(chuàng)造更周到服務體驗方面一直都頗為用心。

2022年7月，隨著“停工斷貸”的出現(xiàn)，“交付焦慮”成為了購房者最明顯的情緒。為了緩解購房者的“交付焦慮”招商蛇口上海公司做到提前介入，全力以赴。

2022年招商蛇口上海公司總計交付11項目，全口徑達成交付7367戶。其中上海公司烏鎮(zhèn)璟園、依云四季項目順利交付1654戶住宅產品，獲得完美交付評價。

靜安世紀項目作為上海首個準璽系項目，已于2022年10月順利交付522戶，到訪交付率達99.4%，產品品質受到了購房者們的高度認可。

不僅如此，招商蛇口還推出“招商薈”小程序，通過建立統(tǒng)一服務提醒清單，上線統(tǒng)一服務提醒工具，全方位滿足業(yè)主對日常生活多樣需求。

為了強化與客戶間的互動與交流，2022年上海招商會多次整合社區(qū)與商業(yè)、社區(qū)與康養(yǎng)等資源，全年度舉辦線下活動24場，線上活動48場，參與社區(qū)覆蓋17個，累計參與業(yè)主68064人次。

正是因為這樣，當市場被“交付焦慮”籠罩時，招商蛇口能以其良好的客戶關懷與互動體驗獲得市場的信賴。

2022年，招商蛇口的發(fā)展戰(zhàn)略重點在于全面落實招商局集團“4321”戰(zhàn)略，推進高質量發(fā)展。

“4321”為四個聚焦：業(yè)務聚焦、風控聚焦、區(qū)域聚焦、管理聚焦；三個轉變：由開發(fā)為主，向開發(fā)運營并重轉變，由重資產為主，向輕重結合轉變，由同質化競爭，向差異化發(fā)展轉變；兩個降低：降杠桿、降成本；以及一個提升：提升產品品質和專業(yè)素質。

招商蛇口上海公司積極落實“4321”戰(zhàn)略規(guī)劃，尤其是在“三個轉變”方面，將持有物業(yè)和輕資產運營進行了進一步的強化。

招商蛇口2022年上半年年報數據顯示，商業(yè)自持部分，上海森蘭花園城及上海寶山花園城上半年平均出租率都在90%以上，其中上海寶山花園城高達97.7%。

辦公部分，上海森蘭美奐有兩棟5A甲級標準辦公樓，單棟約7萬方，作為上海浦東總部經濟共享服務中心(平臺)外高橋工作站，為自貿區(qū)500強企業(yè)及總部經濟辦公提供租售服務。上海東虹橋中心于國家級臨空經濟示范區(qū)，打造的是空港“動力系”旗艦商辦綜合體。上海招商局大廈、上海招商局廣場則一直都是上海地標建筑。

長租公寓部分，上海壹間大柏樹、寶山花園城、虹橋公館三個項目累計提供1663套房源，其中大柏樹和寶山花園城2022年上半年平均出租率都在90%以上。

2023年，繼上海森蘭花園城及上海寶山花園城后，招商蛇口上海第三座花園城——曹路招商花園城也即將綻放申城。

據了解，上海曹路招商花園城為璀璨城市商業(yè)部分，2022年上海璀璨城市榮獲中國建筑節(jié)能協(xié)會頒發(fā)的“零能耗建筑證書”。該項目不僅是公司在零能耗建筑上的首次突破，同樣也被列為上海市首個零能耗建筑試點項目。

零能耗建筑是低能耗建筑的升級版，不僅在室內環(huán)境參數上更加嚴苛，其建筑能耗水平相較國家和行業(yè)節(jié)能設計標準降低至60%~75%以上，除此，還要滿足其再生能源年產能大于或等于建筑全年全部用能，方才能真正達到零能耗。

上海璀璨城市項目零碳技術的運用，是招商蛇口上海公司與中建科技集團綠色發(fā)展研究中心強強聯(lián)袂的結果，這一項目圍繞被動式技術、機電系統(tǒng)、低碳能源與低碳建造4項技術的循環(huán)運用，最終成功達成零能耗建筑的設計要求。

可以說，商業(yè)規(guī)模相當于前兩個項目之和的上海曹路招商花園城無論在體量還是定位上，都進行了進一步的躍級提升。

上海曹路招商花園城以“潮玩空間站”為全新定位，以“熱愛同頻，撩趣共振”為核心理念，以年輕、生態(tài)、科技為設計主題，打造四大特色體驗空間，致力于成為未來城市方舟生態(tài)潮流引領者。

除了持有型物業(yè)之外，招商蛇口上海公司未來還將在輕資產上繼續(xù)發(fā)力。從目前來看，上海公司前期的項目以重資產或中資產形式為主，純輕資產領域未有落地項目。

在剛剛過去的“2023新路——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”上提到：2022年保利、中海、華潤、招商四大央企綜合實力不僅在央企當中排名靠前，在所有的房企當中也是領先，這些央企未來可能會給整個行業(yè)走出一條真正的新路，我們過去學習很多民企，今天回過頭來要重新開始學習央企。

在2022年整體市場壓力明顯的情況下，無論是投資、銷售還是運營，招商蛇口的表現(xiàn)都異常搶眼，如今提出“開發(fā)與經營并重，輕重資產結合，差異化發(fā)展”的長期發(fā)展戰(zhàn)略，或對其他房企也有著一定的借鑒意義。