作為“紅星系”的創(chuàng)始人，車建興可以暫時喘口氣了。

最近兩年，車建興治下的紅星控股身負(fù)超1200億元高額負(fù)債，資金壓力驟增。為了還債，紅星控股嘗試了債務(wù)展期、減持套現(xiàn)等方式，但所得資金在千億債務(wù)面前依然是杯水車薪。

2021年至今，車建興已經(jīng)接連轉(zhuǎn)讓了旗下紅星地產(chǎn)、美凱龍物業(yè)的股權(quán)，前者被遠(yuǎn)洋資本接手，后者則被售予旭輝永升服務(wù)。如今，資金重壓下，車建興又將紅星美凱龍也擺上“貨架”，接盤方則是建發(fā)股份。

1月8日，廈門建發(fā)股份有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”，600153.SH）發(fā)布關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)重組的提示性公告。公告顯示，建發(fā)股份正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”，1528.HK）不超過30%的股份。

建發(fā)股份方面表示，此次收購擬采用現(xiàn)金方式，不涉及上市公司發(fā)行股份，也不會導(dǎo)致公司控制權(quán)的變更。本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

該消息一出，1月9日，被收購方紅星美凱龍股票開盤大漲，截至收盤，單日漲幅約15%。而作為收購方，建發(fā)股份卻走出了截然相反的行情，股票開盤后不久便跌停。對股票跌停的情況，建發(fā)股份投資者關(guān)系部門相關(guān)人士猜測，可能與擬收購紅星美凱龍股份相關(guān)。該人士也進(jìn)一步表示，目前該交易處于籌劃階段，會根據(jù)交易所規(guī)則發(fā)布信披公告。

再售資產(chǎn)解資金之渴

實(shí)際上，在建發(fā)股份發(fā)布公告之前，紅星美凱龍已經(jīng)提前做了控制權(quán)變更的預(yù)告。

1月6日晚，紅星美凱龍?jiān)�發(fā)布公告稱，收到紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“紅星控股”）的通知，正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。但該公告并未披露股權(quán)受讓方的具體情況，僅表示，該事項(xiàng)正在商洽，轉(zhuǎn)讓尚存在不確定性。

這則不起眼的消息在當(dāng)時并未引發(fā)業(yè)界過多關(guān)注。直到兩天后，建發(fā)股份公告成為此次交易受讓方。

對車建興和紅星控股而言，此次交易或許是當(dāng)下獲取流動資金、緩解債務(wù)壓力的有效方式。

據(jù)公開資料顯示，最近一兩年，紅星控股財(cái)務(wù)壓力明顯，總負(fù)債額高達(dá)1229.18億元。據(jù)紅星控股2022年公司債券中期報告披露，2022年上半年末，紅星控股合并范圍凈利潤為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股貨幣資金87.56億元，難以覆蓋其250億元的短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和。

標(biāo)普曾發(fā)布評級報告表示，隨著未來兩年現(xiàn)金減少和潛在債務(wù)到期，紅星美凱龍母公司紅星控股的流動性風(fēng)險已經(jīng)增加。

相比之下，紅星美凱龍的經(jīng)營狀況更為穩(wěn)健，算得上紅星控股旗下比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入69.57億元，扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤為9.37億元，且負(fù)債方面有所改善，總負(fù)債規(guī)模比年初減少1.7%。

在把紅星美凱龍擺上“貨架”之前，車建興早已收縮投資，對旗下資產(chǎn)開啟“賣賣賣”的模式。2021年，車建興先后將紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋集團(tuán)，隨后又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給旭輝永升服務(wù)。

不得不說，車建興也是幸運(yùn)的。在民營房企生存舉步維艱的當(dāng)下，能夠找到國資背景的企業(yè)接盤，毫無疑問能夠?qū)ζ洚?dāng)前流動性壓力改善有直接作用。

建發(fā)的意圖

根據(jù)此次交易公告，截至2022年12月31日，紅星美凱龍總股本43.55億股，包括A股36.13億股（占總股本比例82.98%）及H股7.4億股（占總股本比例17.02%）。紅星控股直接持有紅星美凱龍26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計(jì)持有紅星美凱龍1860.76萬股股份，占總股本的0.43%。

若此次交易成功完成，建發(fā)股份則有可能成為紅星美凱龍上市平臺的實(shí)際控制人。柏文喜認(rèn)為，建發(fā)股份收購紅星美凱龍30%的股份以后可以作為上市公司紅星美凱龍的實(shí)際控制人，在通過合并報表增厚建發(fā)股份業(yè)績的同時還可以與紅星美凱龍形成資本市場上的相互策應(yīng)關(guān)系，利好建發(fā)股份的發(fā)展。

更重要的是，紅星美凱龍等家居企業(yè)屬于房地產(chǎn)下游與配套行業(yè)，在業(yè)務(wù)上與建發(fā)股份具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。在建發(fā)股份的業(yè)務(wù)板塊中，除了房地產(chǎn)開發(fā)，還有一大業(yè)務(wù)板塊是供應(yīng)鏈運(yùn)營，且供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)是建發(fā)股份業(yè)績貢獻(xiàn)的主力軍。

此外，紅星美凱龍管理了大量家居商場。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。此外，其以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，包括476家家居建材產(chǎn)業(yè)街。而建發(fā)股份最近幾年也在發(fā)力商管業(yè)務(wù)，此次收購可能助力建發(fā)股份輕資產(chǎn)管理規(guī)模的擴(kuò)張。

作為廈門市國資委旗下子公司，建發(fā)股份的資金實(shí)力較強(qiáng)，在最近兩年民營房企發(fā)展勢弱后，建發(fā)股份這類具有國企背景的房企迎來了擴(kuò)張機(jī)遇。尤其是2022年，建發(fā)房產(chǎn)在土地市場大殺四方，在中指院2022年拿地排行榜上，建發(fā)房產(chǎn)以544億元的權(quán)益拿地金額位列第4名，超過了萬科、招商蛇口等頭部房企。在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額達(dá)1703.2億元，已經(jīng)躋身行業(yè)第十。

不過一個有意思的現(xiàn)象是，在建發(fā)股份擬收購紅星美凱龍股權(quán)這一消息公告后，二者在資本市場的表現(xiàn)截然相反。紅星美凱龍股票大漲，而建發(fā)股份卻股票跌停。

出現(xiàn)這種差異的原因，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為是由于近年來紅星美凱龍的業(yè)績和現(xiàn)金流都較差，加上房地產(chǎn)市場處于下行期，市場擔(dān)心建發(fā)股份收購紅星美凱龍后會累及自身而出現(xiàn)股價大跌，紅星美凱龍反而出現(xiàn)股價大漲也是符合邏輯的，因?yàn)榇舜问召弻τ诟纳萍t星美凱龍當(dāng)前的流動性壓力則更為直接。

最近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場下行以及債務(wù)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的收并購多數(shù)結(jié)局并不美好，例如世茂收購福晟、遠(yuǎn)洋資本收購紅星地產(chǎn)等等。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，作為作風(fēng)穩(wěn)健的國企，建發(fā)股份在收購紅星美凱龍之前肯定已經(jīng)作過必要的調(diào)研，對于解決紅星美凱龍的流動性壓力乃至債務(wù)問題已有相應(yīng)預(yù)案，因此像這種收購案例中市場所擔(dān)心的債務(wù)問題會不會連累到收購方的事情大概率不會發(fā)生。

此外，不久前發(fā)布的“金融十六條”中提到鼓勵房企進(jìn)行收并購，而建發(fā)股份作為國資企業(yè)，此次收購紅星美凱龍，也是2023年開年的并購大動作。對此，柏文喜認(rèn)為，此次交易案例確實(shí)會在一定程度上對行業(yè)起到示范典型作用，后續(xù)應(yīng)該會有更多這樣的并購案例出現(xiàn)。不過，市場化的并購活動還是以收益、風(fēng)險以及是否符合企業(yè)戰(zhàn)略與資源約束和資源支持條件為前提的。