過(guò)去一年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言是轉(zhuǎn)折一年，2023年在開(kāi)發(fā)新模式下，企業(yè)需要重新思考生存和發(fā)展這個(gè)問(wèn)題。

2022年，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)并不理想。全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降41.6%；近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑；千億房企數(shù)量腰斬至20家。這些數(shù)據(jù)，真實(shí)的呈現(xiàn)了過(guò)去一年房企的生存狀態(tài)。

去年末以來(lái)，中央層面多部門(mén)發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)、提振市場(chǎng)信心，為2023年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。

如何走出一條“新路”，成為2023年房企面臨的新課題，目前行業(yè)已步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，房企業(yè)績(jī)預(yù)期將更為謹(jǐn)慎；短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運(yùn)營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端。

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)下行，行業(yè)信心處在低位、市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足，疊加疫情因素影響，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅下降。截至12月末，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額64622.2億元，同比降低41.6%。

從百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，2021年百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，隨后下行壓力有增無(wú)減，至2022年，百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)降幅達(dá)到了約42%。要知道，2016年至2018年三年間，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倬��?0%以上，高歌猛進(jìn)的時(shí)代一去不復(fù)返。

2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年有將近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降。

其中，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)就有36家，占比接近四成，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。也就是說(shuō)，降幅在20%以上的百?gòu)?qiáng)房企已接近7成。這在房地產(chǎn)行業(yè)史上堪稱(chēng)史無(wú)  前例。

百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降的情況下，2022年，只有20家規(guī)模房企全口徑銷(xiāo)售規(guī)模過(guò)千億。

自2010年萬(wàn)科成為第一家千億房企以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的黃金時(shí)代。尤其是2017年以來(lái)千億房企數(shù)量明顯增加，2018年跳漲至30家，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代。

2020年是特別值得記住的年份，千億房企數(shù)量首次達(dá)到歷史峰值，總量由2019年的34家增加9個(gè)至43家。2021年千億房企數(shù)量維持在43家。

2022年行業(yè)進(jìn)入了青銅時(shí)代，與此同時(shí)，千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落，千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。

除了千億房企數(shù)量減少以外，百億房企數(shù)量也明顯縮減，2022年僅有122家房企全口徑銷(xiāo)售金額過(guò)百億，較2021年減少了40家。

百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售門(mén)檻也很能說(shuō)明問(wèn)題。截至12月末，TOP100和TOP200房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元，同比降幅分別達(dá)到了42%和56.6%。其中，其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低41.9%至1673.1億元。TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻507.2億元，同比降幅較高達(dá)55.8%。

九成百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑的背景下，仍有一部分房企表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

一類(lèi)是央國(guó)企，如華潤(rùn)、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)、中海等。這些綜合實(shí)力強(qiáng)勁的房企會(huì)在行業(yè)中走出一條真正的新路，如今很多房企需要回過(guò)頭重新學(xué)習(xí)央企。

一類(lèi)是部分優(yōu)質(zhì)民企，如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場(chǎng)上的認(rèn)可度也較高。

綜合來(lái)看，這些表現(xiàn)依然堅(jiān)挺的房企，有一個(gè)典型的特征，即通過(guò)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

另外，從目標(biāo)房企完成率情況來(lái)看，多數(shù)企業(yè)截至12月末的目標(biāo)完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

2023年，房企能否迎來(lái)運(yùn)營(yíng)端的改善？

實(shí)際上，多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，資金壓力短期內(nèi)仍然是懸在房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。受制于市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買(mǎi)力不足，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

而出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現(xiàn)金回籠。

同時(shí)，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)所處的行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來(lái)持續(xù)放緩，在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，項(xiàng)目去化率不佳，房企銷(xiāo)售去化及回款壓力與日俱增，預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。

在這一背景下，2023年，房企整體業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必會(huì)更加謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，以及行業(yè)規(guī)模縮量等現(xiàn)實(shí)情況，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)“探索”新發(fā)展模式。年初以來(lái)，維穩(wěn)房地產(chǎn)的政策不斷釋放，定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，提振市場(chǎng)信心，為2023年甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明了方向。

對(duì)于企業(yè)而言，2023年應(yīng)遵循的方向，可以用八個(gè)字概括：回歸產(chǎn)品，生存第一。只有加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代，才能在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。