“生于憂患”“向前看”。

在2月16日碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）召開的2023年工作會議上，該公司總裁莫斌展示了創(chuàng)始人楊國強送給他的兩幅字。這七個字詮釋了2022年碧桂園所經(jīng)歷的行業(yè)陣痛，以及2023年的發(fā)展基調(diào)。

“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行，兩個月后的今天，我們看到了隧道口的一些曙光。”楊國強如此形容當下的行業(yè)環(huán)境。

柳暗花明之際，碧桂園打算怎么走？莫斌表示，今年碧桂園將全力打好“翻身仗”，走質(zhì)量發(fā)展之路，“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。做好存量的基礎(chǔ)上，發(fā)展增量，“發(fā)展才是硬道理”。這是一個向土地市場進發(fā)的積極信號。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年碧桂園在土地投資方面頗為克制，全年只新增了9塊地，權(quán)益土地代價約61億元。

2月21日，碧桂園相關(guān)人士表示，該公司今年的投拓尚未有具體目標，大方向還是根據(jù)市場的具體情況，適當補充確定性較高的土地儲備，確�！白鲆怀梢弧�。此外，預計在代管代建、科技建造這兩個領(lǐng)域也會有更多的市場機遇，目前已有相關(guān)項目在洽談中。

“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”打贏了

“生于憂患”是莫斌加盟碧桂園后，楊國強送給他的第一幅字。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)，全國商品房銷售面積13.58億平方米、銷售額13.33萬億元，分別同比下降了24.3%、26.7%。TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，碧桂園的全口徑銷售額、權(quán)益銷售額仍排在行業(yè)首位，同比跌幅在36%左右，相對優(yōu)于百強房企的均值。

莫斌說，在地產(chǎn)高速發(fā)展的時候，管理層想到了市場會下行，但沒想到會來得這么快速而猛烈，碧桂園在求生存的過程中付出了沉重的代價，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”。

對房企而言，這確實是一場艱苦卓絕的生存保衛(wèi)戰(zhàn)。碧桂園首席財務(wù)官伍碧君在2022年的中期業(yè)績會上表示，大家都沒有預計到在市場出清過程中間會出現(xiàn)疫情，再疊加同行出現(xiàn)問題，出現(xiàn)斷貸，對企業(yè)的報表傷害確實是比較大的。即便是身為行業(yè)龍頭的碧桂園，要做到現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債表和利潤的平衡也不是一件容易的事情。

現(xiàn)金流安全是碧桂園的主要目標，為此，該公司通過銷售回款，可動用現(xiàn)金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。雖然犧牲了部分利潤，但守住了企業(yè)的生命線。2022年上半年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約1703億元，權(quán)益回款約92%，連續(xù)第7年回款率超過90%。期內(nèi)總借貸余額進一步下降7.6%至2936.8億元。截至2022年6月底，該公司擁有可動用現(xiàn)金余額約1479.8億元，剔除244.93億元受限制資金，仍有1234.87億元�，F(xiàn)金短債比維持在2倍左右，凈借貸比率為48.1%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%降至72.1%。

即便財務(wù)指標穩(wěn)健，但碧桂園依然沒有掉以輕心。在2022年下半年的管理會議中，該公司管理層仍不斷提醒全體員工要如履薄冰、安不忘危，學習抗美援朝“鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)”精神，以最小代價完成可動用資金目標，打贏攻堅戰(zhàn)。莫斌更是一再強調(diào)，所有工作都要圍繞當期現(xiàn)金流增量來做，凡是不能帶來現(xiàn)金流增量的，三思而后行，慎之又慎。

向前看 打翻身仗

在行業(yè)低迷之際，楊國強沒有忘記給員工打氣，他說：“牛奶會有的，面包也會有的，我們一定會發(fā)展得很好，不要在黎明前倒下，要活到春天的到來，而春天是必定會到來的�！�

春天正在走近，無論是政策還是市場都已在逐漸釋放暖意。碧桂園內(nèi)部認為，2023年將是行業(yè)轉(zhuǎn)折變局的重要一年，公司的穩(wěn)定發(fā)展是解決系列問題的關(guān)鍵。

在召開2023年工作會議前，碧桂園已經(jīng)接連多天召開了多場主題不同的務(wù)虛會，涉及集團和區(qū)域各組織、各層級。在莫斌看來，務(wù)虛會最重要的是形成共識，“更多的是批評與自我批評，總結(jié)哪里做對了，哪里做錯了，通過不斷的討論、爭吵形成共識——在新的一年里怎么樣做得更好。”

莫斌的年會PPT主題回答了上述問題：上下同心、精細管理，全力打好“翻身仗”，走質(zhì)量發(fā)展之路�！耙允袌鰹閷�向，以客戶為中心”是第一條路徑，莫斌認為，市場一定會復蘇，但復蘇的過程中一定會伴隨著市場分化，由此必將導致行業(yè)的洗牌。因此，未來兩級市場分析將成為常態(tài)化。在市場分化的前提下，客戶體驗成為繼土地、人口、金融紅利之后最大的紅利，因此，碧桂園要全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗為導向，做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。

他還表示，圍繞“現(xiàn)金流是前提利潤是核心”的要求，2023年，碧桂園在做好存量的同時要發(fā)展增量，精準化傳統(tǒng)投資配合代管代建、科技建造市場化等多維發(fā)展。“發(fā)展才是硬道理，不發(fā)展就是死路一條�！�

2022年，基于現(xiàn)金流安全的需求，碧桂園沒有設(shè)置具體的投資預算，整個上半年，該公司只在佛山、張家口、蘭州等地拿了9個新項目，對應(yīng)新增權(quán)益土地款61億元，但項目盈利能力較高，對應(yīng)綜合年化回報率27%。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年下半年，碧桂園幾乎沒有再從公開市場獲取新土地。對比2021年共獲取333塊土地、權(quán)益總代價約1416億元的拓展規(guī)模，在市場已有回暖苗頭的背景下，要維持行業(yè)前列地位，碧桂園2023年確實有補貨的需求。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾表示，現(xiàn)階段的土地獲取策略是往人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的市場靠攏，總體來說是要保證項目的確定性，無論是2021年還是2022年上半年，配置的主要資產(chǎn)還是在長三角、大灣區(qū)等相對能級高的地區(qū)和人口流入、市場供求關(guān)系較好的城市。2022年上半年，該公司獲取的新項目超過70%是位于一二線城市的。

實踐結(jié)果證明碧桂園的新投拓策略已取得一定成效。2021年在上海的首批集中供地中，碧桂園以約95億元的代價一口氣拿下3宗宅地，這3個項目在2022年都取得了不錯的業(yè)績。根據(jù)克而瑞上海發(fā)布的《2022年上海房企操盤金額排行榜》，碧桂園的操盤金額達168.23億元，進入前十之列。在西安，碧桂園也實現(xiàn)了新突破，2022年全年銷售額113.5億元，市場占有率排在第四位，其中主打大平層產(chǎn)品的碧桂園云頂錄得59億元的銷售額，為全市單盤銷售亞軍。據(jù)了解，在這兩個城市，碧桂園推出的產(chǎn)品都與該公司的標準化產(chǎn)品有所不同，更為貼近當?shù)厥袌鲂枨蟆?/p>

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，2023年，碧桂園整體的投拓標準并未有太大變化，核心還是向著確定性的市場、人口流入的市場進行相應(yīng)的投資調(diào)節(jié)，但會結(jié)合當?shù)厥袌鲂枨�，適當調(diào)整產(chǎn)品標準。

在萬物復蘇的季節(jié)，莫斌的PPT以楊國強今年新題的另一幅字——“向前看”收尾，寓意深遠。