近日，“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風(fēng)聲鶴唳。這一傳言的依據(jù)，來自一項不完全統(tǒng)計，該統(tǒng)計根據(jù)貴陽市30余個超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統(tǒng)計出的城市常住居民人口不到300萬。
超級大盤“井噴”是貴陽房地產(chǎn)市場上的一道另類風(fēng)景。號稱全國第一大盤的花果園項目，規(guī)劃常住人口就達35萬，這樣的規(guī)模抵得上貴州省一個普通縣城的總?cè)丝�。另外，目前正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤有13個，還有開發(fā)商在大規(guī)模拿地。伴隨著超級大盤“井噴”，今年以來，貴陽樓市總供應(yīng)量大幅增長。從上半年的供應(yīng)水平看，全年供應(yīng)量有望超越2011年的793萬平方米。表面上看，“超級大盤”井噴式發(fā)展造成了過剩的表象，然而，答案并非這么簡單。
在目前嚴厲的樓市調(diào)控下，拿到改造項目的開發(fā)商都采用滾動開發(fā)策略，不可能在短時間內(nèi)集中放量，比如號稱總面積達3萬畝的貴陽中鐵國際生態(tài)城，目前批下來的僅有2000余畝。即便如此，中鐵也是分步開發(fā)的。其次，貴陽作為省會城市，持續(xù)吸引著來自周邊城市的購房大軍。在花果園銷售現(xiàn)場，魚貫而入的一輛輛滿載著外地購房客的大巴車，展現(xiàn)了貴陽樓市的外圍剛需，這是較之其他城市的別樣風(fēng)景。
目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，單是花果園項目就有1830萬平方米的體量，號稱全國第一大盤。以花果園規(guī)劃的35萬常住人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。此外，中天·未來方舟的規(guī)劃建筑面積也高達720萬平方米。這兩大項目的供應(yīng)量占據(jù)了貴陽樓盤整體供應(yīng)量的主體地位。據(jù)重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在2012年上半年，花果園項目供應(yīng)量達452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應(yīng)量的75.4%。
伴隨著超級大盤的“井噴”，今年以來，貴陽樓市的總供應(yīng)量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應(yīng)572萬平方米，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應(yīng)水平看，2012年全年市場供應(yīng)量有望超越2011年全年市場供應(yīng)量793萬平方米。
“大盤開發(fā)對于物業(yè)管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬件設(shè)施的配套建設(shè)必須跟得上，像電梯就成問題。”貴陽某知名房地產(chǎn)代理機構(gòu)一不愿具名的負責人稱，比如花果園項目，一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果遇到上下班高峰期，就會顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會面臨超負荷運作。
對此，貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出，在大力發(fā)展金陽新區(qū)時，也推出過在金陽購房就可以落戶貴陽的政策，現(xiàn)在又以文件形式明確提出來是有號召力的，外地人可以先把戶口安在貴陽，等以后退休或子女入學(xué)時享受貴陽市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源�！斑@個政策不是現(xiàn)在才有的，一直以來購房都可以接受戶籍落戶，這個政策對地州的購房客戶是最大的吸引，在省城置業(yè)的目的就是能夠享受省會城市的基礎(chǔ)配套和城市服務(wù)功能。這也是貴陽在貴州作為唯一核心城市所顯示出來的城市吸引力。”貴陽本土一家大型開發(fā)商人士表示。
我國大部分二線城市建設(shè)的歷史不足60年，工業(yè)化推動的集聚擴展還沒有完成的同時，卻面臨著為適應(yīng)工業(yè)化而進行的舊城改造，疏散中心人口的郊區(qū)化與中心集聚雙重壓力。作為省會的二線城市，不僅要在國際競爭中占據(jù)一席之地，而且要帶領(lǐng)省域經(jīng)濟的發(fā)展，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
即使對于國內(nèi)一線的發(fā)達城市，安邦咨詢分析稱，“中國并沒有為城市化率達到50%而做好準備”。對于渴望快速實現(xiàn)城市化的二線城市來說，現(xiàn)在眾多地方政府依然認為，城市化就是房地產(chǎn)，搞得越大越好。還有數(shù)量相當多的學(xué)者，認為城市化率越高越好。這些盲目的認識如果得不到糾正，中國社會將有很大可能面臨不可預(yù)測的風(fēng)險，這是一種令人擔憂的前景。
