根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心深入測(cè)算的城鎮(zhèn)地區(qū)住房的存量需求以及“十二五”期間的增量需求，發(fā)現(xiàn)我國(guó)住房剛需已經(jīng)不再旺盛，房企生產(chǎn)過(guò)剩，房地產(chǎn)業(yè)冬天即將來(lái)臨。

    城鎮(zhèn)地區(qū)現(xiàn)有家庭的剛性需求包括無(wú)房家庭的住房需求，有房但人房分離家庭的住房需求,以及與長(zhǎng)輩同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增農(nóng)民工的住房需求以及拆遷家庭的住房需求。計(jì)算現(xiàn)有家庭的住房需求，我們首先考慮無(wú)房家庭的住房需求。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，常住地為城鎮(zhèn)地區(qū)的家庭中有15.30%無(wú)住房。其中，在北京、上海、深圳，戶主年齡在35歲以下家庭中，無(wú)房家庭的占比更高達(dá)40%。

    其次，由城市化帶來(lái)的人口流動(dòng)造就了一批有房但人房分離的家庭，如進(jìn)城農(nóng)民工家庭、“北漂”家庭等，他們也構(gòu)成了一部分住房的剛性需求。根據(jù)中心的數(shù)據(jù)，僅有一套住房且常住地為城市地區(qū)的家庭中，人房分離家庭的占比為13.75%。假設(shè)人房分離家庭額外需要一套住房，則11.68%的城鎮(zhèn)家庭將需要住房。若排除人房分離家庭中屬于城市戶籍的家庭，則這部分需求為8.8%。

    再次，對(duì)有房且人房未分離的城市家庭，還存在一部分居民與長(zhǎng)輩同住。雖然這部分居民在統(tǒng)計(jì)上“被有房”，但他們構(gòu)成了城鎮(zhèn)地區(qū)的潛在住房需求。在排除在校學(xué)生、喪失勞動(dòng)力者以及因度假、生病、生小孩等與長(zhǎng)輩同住者外，有房且人房未分離居民中，有16.17%與長(zhǎng)輩同住且年齡界于18~40歲之間，他們需要額外的住房。這部分人離開父母組成新的家庭，相當(dāng)于5.91%城鎮(zhèn)家庭需要住房。

    計(jì)算新增的剛需住房需求，我們首先考慮農(nóng)民工進(jìn)城。“十二五”期間農(nóng)民工每年將以約4%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年外出農(nóng)民工家庭約4521萬(wàn)戶。由此推算，“十二五”期間新增農(nóng)民工家庭帶來(lái)的住房需求為823萬(wàn)套。

    其次，“十二五”期間，部分居民將年滿18周歲，他們作為新增的成年人將構(gòu)成“十二五”期間的住房需求。這部分城市地區(qū)家庭約占4%，約為861萬(wàn)套。

    最后，“十二五”期間，部分家庭的房屋將被拆遷，這些拆遷戶的住房需求也應(yīng)計(jì)入城鎮(zhèn)住房總需求。根據(jù)中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，“十一五”期間全國(guó)總計(jì)拆遷1100萬(wàn)戶，若“十二五”期間拆遷家庭按10%增長(zhǎng)，則“十二五”期間將約拆遷家庭1210萬(wàn)戶。

    綜上，在不考慮家庭“改善型”住房需求的情況下，“十二五”期間我國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求為2894萬(wàn)套，每年為579萬(wàn)套。需要特別說(shuō)明的是，此處的總需求只部分考慮到了居民的改善型住房需求。

    住房供給包括擁有多套住房家庭的住房供給以及新增商品房的供給。其中，中心數(shù)據(jù)顯示，城市家庭擁有2套住房的占13%，擁有3套住房的占2.51%。假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留1套住房自住，則這部分家庭的住房供給可滿足18.02%的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭的住房需求。在商品房供給方面，2011年末，全國(guó)住宅商品房待售面積16.9億平方米。取2010年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積31.6平方米，城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人，則2011年未出售的商品房約186萬(wàn)套。在計(jì)算房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能時(shí)，有施工面積、開工面積和竣工面積的區(qū)別，差別較大。如果以居于中間的開工面積來(lái)計(jì)算，2011年中國(guó)住宅開工面積為14.6億平方米�？紤]到其中有1000萬(wàn)套小戶型保障房，全國(guó)2011年新開工住宅總數(shù)估計(jì)約為1945萬(wàn)套。

    從長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)行業(yè)主要是滿足新增的需求。如前所述，每年新增需求為579萬(wàn)套，只有現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)能的1/3。因此筆者以為，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天3~5年后就會(huì)來(lái)臨。根據(jù)中心收集的季度回訪數(shù)據(jù)，在2012年前兩個(gè)季度中，新購(gòu)住房的城鎮(zhèn)家庭分別有75.5%與87.3%已擁有住房。而在排除人房分離家庭以及有子女成年的家庭后，這些新購(gòu)住房的家庭中仍有50%是基于投資目的買房。這說(shuō)明，一方面房產(chǎn)調(diào)控的效果不如預(yù)期，另一方面房產(chǎn)市場(chǎng)的供給過(guò)剩正逐步顯現(xiàn)。

    的確，市場(chǎng)上已經(jīng)有很強(qiáng)的信號(hào)表明房產(chǎn)供給過(guò)剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，達(dá)20.4億平方米或224萬(wàn)套，這值得重視。宏觀調(diào)控所采取的差別化購(gòu)房策略使得投資性住房需求得以抑制，住房供給超出住房剛性需求的深層供需狀況在一定程度上得以展現(xiàn)。