C-PARK時(shí)尚廣場(chǎng)效果圖
北京房山地標(biāo)性城市綜合體的C-PARK時(shí)尚廣場(chǎng)，目前這個(gè)位于北京西南六環(huán)外的綜合體項(xiàng)目起價(jià)僅為6000元/平方米，在北京動(dòng)輒兩三萬(wàn)元的房?jī)r(jià)下，令人生疑。向時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售人員詢問(wèn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為小產(chǎn)權(quán)，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊(cè)村的集體用地，項(xiàng)目都已在相關(guān)部委進(jìn)行了備案。”究竟這個(gè)項(xiàng)目又為何能打出“不限購(gòu)”的旗號(hào)吸引購(gòu)房者呢？
按照該項(xiàng)目官方網(wǎng)站介紹的信息，該項(xiàng)目總占地37000多平方米，總建筑面積為140000平方米。項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級(jí)酒店及2萬(wàn)平方米超市。該項(xiàng)目主打33~86平方米中小戶型，二期開(kāi)盤的價(jià)格在6000元/平方米，并且保證入戶的水電氣都是民用價(jià)格。銷售人員表示該項(xiàng)目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒(méi)問(wèn)題的。也可以注冊(cè)公司，投資居住都很合適。”
該項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證所申報(bào)的項(xiàng)目名稱為：顧冊(cè)綜合批發(fā)市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目，建設(shè)單位為北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處顧冊(cè)村村民委員會(huì)，建設(shè)位置為房山區(qū)城關(guān)街道辦事處顧冊(cè)村。該用地規(guī)劃許可證于2009年7月核發(fā)。該項(xiàng)目沒(méi)有住宅，全都是商業(yè)招租，所以也不存在產(chǎn)權(quán)證�！笆蹣侨藛T可能在表述上不太準(zhǔn)確，并不是出售住宅，都是商鋪�！睂�(duì)方告訴記者，該項(xiàng)目是包括商業(yè)、酒店、辦公樓等在內(nèi)的城市綜合體項(xiàng)目，所有物業(yè)都是開(kāi)發(fā)商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經(jīng)封頂，到明年年中基本能投入運(yùn)營(yíng)。
在簽訂的招商合同中，確實(shí)只有20年的使用年限，但還會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，“國(guó)家規(guī)定租賃年限不能超過(guò)20年，但補(bǔ)充協(xié)議又贈(zèng)送了50年。補(bǔ)充協(xié)議是主合同的一部分，在二者發(fā)生沖突時(shí)，是以補(bǔ)充協(xié)議為主的，就是保證在70年內(nèi)沒(méi)有債務(wù)債權(quán)糾紛，可以自由轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓和租售。也保障了您的利益。”在20年到期后，并不需要繳納任何費(fèi)用，便能再延續(xù)50年使用權(quán)。
徐斌律師表示，補(bǔ)充協(xié)議違反法律規(guī)定肯定無(wú)效，“該項(xiàng)目從村集體用地的批發(fā)市場(chǎng)變?yōu)榫C合體，變更了規(guī)劃，同樣處于灰色地帶，一旦政策稍有嚴(yán)厲，可能就會(huì)落入清理整治的范圍�！毙毂蠓Q，只有住宅的土地使用權(quán)是70年，集體土地的承包權(quán)一般是30年，“銷售人員提出70年使用權(quán)限是為了讓消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)聯(lián)想，把70年和合法住宅這兩個(gè)概念聯(lián)系起來(lái)�！�
從系統(tǒng)上來(lái)看，C-PARK項(xiàng)目目前只是在西城區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，而非是在房山，“您所說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目我們沒(méi)有查到預(yù)售許可證，也就是說(shuō)前期手續(xù)不是特別齊全，對(duì)于您購(gòu)買這個(gè)房屋是沒(méi)有保障的。對(duì)于您所說(shuō)的租20年贈(zèng)50年，等于是一個(gè)債權(quán)關(guān)系而非物權(quán)關(guān)系，一旦租賃這個(gè)房源的話，將來(lái)有什么糾紛的話對(duì)您來(lái)說(shuō)不是很有利�！�
“正常的租賃協(xié)議房租可以一年一交或者半年、一個(gè)季度來(lái)繳納，但是這個(gè)項(xiàng)目需要20年的租金一次性付清，這其實(shí)就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現(xiàn)問(wèn)題便能導(dǎo)致合同無(wú)效。過(guò)了20年，開(kāi)發(fā)商看房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)不租就能不租。一旦有利可圖，開(kāi)發(fā)商也會(huì)起訴確認(rèn)合同無(wú)效從而解除租賃合同�！毙毂舐蓭煾嬖V記者。
“一個(gè)城市綜合體未來(lái)的發(fā)展，必須要依托于區(qū)域周邊的配套，包括是否有支撐起發(fā)展的消費(fèi)人群，如果只是依靠項(xiàng)目本身的租賃人群，就比較令人擔(dān)憂。”郭毅告訴記者，對(duì)于綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果不是政府規(guī)劃建設(shè)的，同時(shí)配備了大量的住宅用地，教育設(shè)施用地，娛樂(lè)設(shè)施用地進(jìn)而實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體營(yíng)造，單就一個(gè)綜合體項(xiàng)目很難有好的盈利前景。
“目前除了成都和杭州在綜合體建設(shè)方面有地方性的技術(shù)規(guī)定之外，其他還沒(méi)有全國(guó)性的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要是指多重功能以上的以商業(yè)為主的產(chǎn)品。”王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什么商業(yè)業(yè)態(tài)并不重要，重要的還是投資人對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的前景、周邊環(huán)境要有一個(gè)基礎(chǔ)調(diào)研，現(xiàn)在房地產(chǎn)概念營(yíng)銷非常多，更需要購(gòu)房者要有理性的判斷�！�
