C-PARK時尚廣場效果圖
北京房山地標(biāo)性城市綜合體的C-PARK時尚廣場，目前這個位于北京西南六環(huán)外的綜合體項目起價僅為6000元/平方米，在北京動輒兩三萬元的房價下，令人生疑。向時尚廣場項目的銷售人員詢問項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為小產(chǎn)權(quán)，銷售人員予以了否定，“我們這是顧冊村的集體用地，項目都已在相關(guān)部委進(jìn)行了備案�！本烤惯@個項目又為何能打出“不限購”的旗號吸引購房者呢？
按照該項目官方網(wǎng)站介紹的信息，該項目總占地37000多平方米，總建筑面積為140000平方米。項目分為南北兩區(qū)，有8棟17~26層的高層板樓，共2500戶，另包括四星級酒店及2萬平方米超市。該項目主打33~86平方米中小戶型，二期開盤的價格在6000元/平方米，并且保證入戶的水電氣都是民用價格。銷售人員表示該項目簽訂的為招商合同，但年限同樣是70年，“你自己住是肯定沒問題的。也可以注冊公司，投資居住都很合適�！�
該項目用地規(guī)劃許可證所申報的項目名稱為：顧冊綜合批發(fā)市場改擴建項目，建設(shè)單位為北京市房山區(qū)人民政府城關(guān)街道辦事處顧冊村村民委員會，建設(shè)位置為房山區(qū)城關(guān)街道辦事處顧冊村。該用地規(guī)劃許可證于2009年7月核發(fā)。該項目沒有住宅，全都是商業(yè)招租，所以也不存在產(chǎn)權(quán)證。“售樓人員可能在表述上不太準(zhǔn)確，并不是出售住宅，都是商鋪�！睂Ψ礁嬖V記者，該項目是包括商業(yè)、酒店、辦公樓等在內(nèi)的城市綜合體項目，所有物業(yè)都是開發(fā)商自己持有，只是出租的年限有所不同。目前酒店已經(jīng)封頂，到明年年中基本能投入運營。
在簽訂的招商合同中，確實只有20年的使用年限，但還會與購房者簽訂一個補充協(xié)議，“國家規(guī)定租賃年限不能超過20年，但補充協(xié)議又贈送了50年。補充協(xié)議是主合同的一部分，在二者發(fā)生沖突時，是以補充協(xié)議為主的，就是保證在70年內(nèi)沒有債務(wù)債權(quán)糾紛，可以自由轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓和租售。也保障了您的利益�！痹�20年到期后，并不需要繳納任何費用，便能再延續(xù)50年使用權(quán)。
徐斌律師表示，補充協(xié)議違反法律規(guī)定肯定無效，“該項目從村集體用地的批發(fā)市場變?yōu)榫C合體，變更了規(guī)劃，同樣處于灰色地帶，一旦政策稍有嚴(yán)厲，可能就會落入清理整治的范圍。”徐斌稱，只有住宅的土地使用權(quán)是70年，集體土地的承包權(quán)一般是30年，“銷售人員提出70年使用權(quán)限是為了讓消費者產(chǎn)生一個聯(lián)想，把70年和合法住宅這兩個概念聯(lián)系起來�！�
從系統(tǒng)上來看，C-PARK項目目前只是在西城區(qū)的一個項目，而非是在房山，“您所說的這個項目我們沒有查到預(yù)售許可證，也就是說前期手續(xù)不是特別齊全，對于您購買這個房屋是沒有保障的。對于您所說的租20年贈50年，等于是一個債權(quán)關(guān)系而非物權(quán)關(guān)系，一旦租賃這個房源的話，將來有什么糾紛的話對您來說不是很有利�！�
“正常的租賃協(xié)議房租可以一年一交或者半年、一個季度來繳納，但是這個項目需要20年的租金一次性付清，這其實就是以租代售。打了政策的擦邊球。一旦出現(xiàn)問題便能導(dǎo)致合同無效。過了20年，開發(fā)商看房價上漲，說不租就能不租。一旦有利可圖，開發(fā)商也會起訴確認(rèn)合同無效從而解除租賃合同。”徐斌律師告訴記者。
“一個城市綜合體未來的發(fā)展，必須要依托于區(qū)域周邊的配套，包括是否有支撐起發(fā)展的消費人群，如果只是依靠項目本身的租賃人群，就比較令人擔(dān)憂。”郭毅告訴記者，對于綜合體項目來說，如果不是政府規(guī)劃建設(shè)的，同時配備了大量的住宅用地，教育設(shè)施用地，娛樂設(shè)施用地進(jìn)而實現(xiàn)區(qū)域整體營造，單就一個綜合體項目很難有好的盈利前景。
“目前除了成都和杭州在綜合體建設(shè)方面有地方性的技術(shù)規(guī)定之外，其他還沒有全國性的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要是指多重功能以上的以商業(yè)為主的產(chǎn)品。”王永平還表示，投資者不要迷信綜合體，“什么商業(yè)業(yè)態(tài)并不重要，重要的還是投資人對于整個項目的前景、周邊環(huán)境要有一個基礎(chǔ)調(diào)研，現(xiàn)在房地產(chǎn)概念營銷非常多，更需要購房者要有理性的判斷�！�
