[提要] 近年來，令人擔(dān)憂的商品房質(zhì)量同時(shí)催生了“驗(yàn)房師”這一新興職業(yè)。然而，房屋質(zhì)量問題僅僅是“驗(yàn)房師”火眼金睛就能探明？頻頻爆出的商品房質(zhì)量問題究竟如何解決？而驗(yàn)房行業(yè)欣欣向榮的背后，正是層出不窮的商品房房屋質(zhì)量問題......
房屋驗(yàn)收凸顯質(zhì)量憂慮
受益于龐大的市場需求，近年來“驗(yàn)房”行業(yè)已得到快速發(fā)展。目前，全國范圍內(nèi)專門從事驗(yàn)房的公司超過200家，提供房屋驗(yàn)收服務(wù)的裝修公司、建筑公司更是不計(jì)其數(shù)。而驗(yàn)房行業(yè)欣欣向榮的背后，正是層出不窮的商品房房屋質(zhì)量問題。2009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對30個(gè)省的90個(gè)城市的180個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行了全面質(zhì)量檢查，檢查的房屋面積達(dá)537萬平方米，檢查結(jié)果顯示，在13103項(xiàng)檢查內(nèi)容中有將近4%存在各類問題。
在目前商品房總體質(zhì)量有保障的前提下“四不到位”仍是出現(xiàn)商品房質(zhì)量問題的主要原因。
首先是部分開發(fā)商或施工單位，質(zhì)量意識不到位，為了趕進(jìn)度、趕速度，放松了質(zhì)量的要求，無原則的壓工期、壓造價(jià)。由于房屋修建涉及勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、開發(fā)商等多方主體，又要經(jīng)歷施工、驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，任何一方主體或環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)不到位，都將直接影響房屋質(zhì)量。
同時(shí)，由于市場規(guī)范不到位，施工單位嚴(yán)重的供過于求，因此在招投標(biāo)過程中，開發(fā)商違規(guī)操作，無限壓級壓價(jià)也是產(chǎn)生工程質(zhì)量隱患的原因。雖然國家在各個(gè)程序上都有規(guī)范，但是仍然會有不少施工單位或者開發(fā)商打“擦邊球”。
此外，對于本應(yīng)“把好最后一道關(guān)卡”的政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)，一方面政府監(jiān)管部門把住了關(guān)鍵環(huán)節(jié)質(zhì)量關(guān)，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收、主要使用功能的驗(yàn)收等，使得竣工驗(yàn)收的商品房不存在結(jié)構(gòu)方面和主要使用功能方面的質(zhì)量問題，工程主體是安全的和可用的；另一方面，由于政府監(jiān)管部門受制于人員編制和辦公經(jīng)費(fèi)，監(jiān)管不可能覆蓋施工全過程，只能采取抽檢的方式，這也就必然導(dǎo)致“監(jiān)管不到位”的情況出現(xiàn)。
最后，驗(yàn)房師的工作同樣也存在著其自身的局限性。由于大到房屋主體結(jié)構(gòu)里鋼筋的直徑、水泥的標(biāo)號，小到施工單位人員的技術(shù)水平、操作程序都會直接影響到房屋質(zhì)量，而王德林表示對于這些“隱性”參數(shù)，驗(yàn)房師就無法在后期通過儀器或者肉眼檢測出來的。
房屋質(zhì)量問題往往成為社會關(guān)注、民眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題。有關(guān)房屋質(zhì)量糾紛的頻頻出現(xiàn)，不僅嚴(yán)重打擊廣大購房者的置業(yè)信心，也不利于我國房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展。目前，我國對于房屋質(zhì)量的驗(yàn)收，實(shí)行的是政府備案驗(yàn)收制，開發(fā)商只需備齊相關(guān)文件，提交給政府備案后，便可向業(yè)主交房，這種由開發(fā)商主導(dǎo)的房屋質(zhì)量驗(yàn)收機(jī)制，難以避免“走過場”。有專家建議，加強(qiáng)對建材和實(shí)體的監(jiān)督抽測力度，嚴(yán)格實(shí)施住宅工程質(zhì)量逐套驗(yàn)收制度。
在住宅工程竣工驗(yàn)收前，由建設(shè)、施工、監(jiān)理、物業(yè)共同組成驗(yàn)收小組，對每一套房的各項(xiàng)質(zhì)量內(nèi)容進(jìn)行專門的驗(yàn)收，監(jiān)管部門對逐套驗(yàn)收的結(jié)果進(jìn)行抽查，有利于保證每一套交給用戶的住宅都是經(jīng)過專門驗(yàn)收。
其次，為保持監(jiān)理公司的獨(dú)立性，應(yīng)當(dāng)由主管部門直接指定或抽簽產(chǎn)生，開發(fā)商支付費(fèi)用，而摒棄當(dāng)前由開發(fā)商直接聘請的模式。廣西住建部門也表示，早在2011年，廣西就建立了建筑業(yè)企業(yè)網(wǎng)上信息報(bào)送系統(tǒng)，要求各施工、監(jiān)理企業(yè)在網(wǎng)上報(bào)送本企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員信息、在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部人員信息。對于違規(guī)在多個(gè)項(xiàng)目部掛證的人員，系統(tǒng)會自動(dòng)阻止信息錄入。該系統(tǒng)的建立，一方面加強(qiáng)了對項(xiàng)目管理人員配置的監(jiān)管，另一方面也避免一證多掛、人證分離的現(xiàn)象。
此外，現(xiàn)行制度下房屋質(zhì)量保證金一般都預(yù)留在開發(fā)商手中，專家建議，在房屋質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由政府相關(guān)部門管理這筆錢，房屋售后的責(zé)任依法由開發(fā)商承擔(dān)。同時(shí)，建立黑名單制度，對多次出現(xiàn)質(zhì)量問題的開發(fā)商和建筑公司果斷取消其資質(zhì)，逐出房地產(chǎn)市場。
