——專(zhuān)訪(fǎng)招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌
2011年年末已至，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深入，一線(xiàn)城市樓市降價(jià)蔓延，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力日增，房企并購(gòu)整合加劇，市場(chǎng)烏云壓城日漸焦灼。
此時(shí)此刻，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌卻一邊拋出“拐點(diǎn)論”，一邊逆市抄底拿地，他表示只要企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，自然就能安然過(guò)冬�！�
招商地產(chǎn)的底氣何在？本報(bào)記者近日對(duì)林少斌董事長(zhǎng)進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)�！�
“無(wú)需諱言拐點(diǎn)已到”
記者：當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策不見(jiàn)放松，很多區(qū)域銷(xiāo)量已經(jīng)進(jìn)入“冰點(diǎn)”，您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？
林少斌：近日我參加了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)十周年的年會(huì)，作為論壇嘉賓跟很多同行一起進(jìn)行了討論。論壇中談到了房地產(chǎn)的“拐點(diǎn)”話(huà)題，多數(shù)嘉賓都認(rèn)為不是“拐點(diǎn)”，但只有我一個(gè)人堅(jiān)持認(rèn)為：樓市當(dāng)前已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”時(shí)期�！�
記者：與其他人不同，您旗幟鮮明堅(jiān)持“拐點(diǎn)論”的原因是什么？
林少斌：“拐點(diǎn)論”并不是一時(shí)的沖動(dòng)之言，實(shí)際上我對(duì)此有比較深入的思考，主要談三個(gè)理由�！�
第一，保障性住房推出的量如此之大，前所未見(jiàn)�！笆濉逼陂g將有3600萬(wàn)平方米的保障房推出，若按照每戶(hù)三口之家來(lái)計(jì)算，將有超過(guò)1億的城鎮(zhèn)居民納入保障房體系，盡管這部分需求來(lái)自低收入以及部分中等偏下的城鎮(zhèn)居民，但對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊和影響，將是深遠(yuǎn)的、不容忽視的。
第二，目前全民炒房的勢(shì)頭已經(jīng)被扼制，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)正在弱化。前幾年很多企業(yè)家覺(jué)得制造業(yè)的利潤(rùn)太低，大量資金涌向房地產(chǎn)，加劇了市場(chǎng)的熱度。持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)投資性需求受到重創(chuàng)，商品房去投資化，更注重居住功能�！�
第三，目前房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存量，以及各大城市的可售量都異常巨大，很多地方都出現(xiàn)了大量的供應(yīng)過(guò)剩，要去消化這樣一個(gè)巨大的庫(kù)存，市場(chǎng)必然會(huì)迎來(lái)“拐點(diǎn)”，并進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展的階段，我認(rèn)為這是可以預(yù)見(jiàn)的，也無(wú)需諱言。
記者：如您所講，當(dāng)前樓市已經(jīng)到了“拐點(diǎn)”，各地樓市也出現(xiàn)了降價(jià)的趨勢(shì)，但關(guān)于這個(gè)降價(jià)的幅度，仍然有不同的看法，您認(rèn)為樓市降價(jià)的紅線(xiàn)在哪里？
林少斌：如果就全國(guó)總體而言，20%的房?jī)r(jià)降幅應(yīng)該就比較大了。我個(gè)人認(rèn)為，全國(guó)市場(chǎng)總體下降20%是一個(gè)紅線(xiàn)，如果整體降幅超過(guò)20%，可能問(wèn)題就比較嚴(yán)重了。
根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%，很多銀行和發(fā)展商面臨的形勢(shì)就比較嚴(yán)峻，當(dāng)然，不同的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不一樣，可以承受的風(fēng)險(xiǎn)和降價(jià)幅度也不一樣。
“耐寒能力是優(yōu)勢(shì)所在”
記者：市場(chǎng)主流觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]是行業(yè)調(diào)整中少有的處在自身發(fā)展通道中的高增長(zhǎng)公司,也是龍頭房企中唯一具有強(qiáng)烈業(yè)績(jī)提升拐點(diǎn)預(yù)期的公司。在當(dāng)前樓市嚴(yán)寒的情況下，招商地產(chǎn)如何做到安然“過(guò)冬”？
林少斌：越是這樣的寒冬，越是考驗(yàn)各企業(yè)的耐寒能力。
一般來(lái)講，判斷一個(gè)企業(yè)是不是健康，要看資產(chǎn)負(fù)債表，看負(fù)債率、流動(dòng)資金、現(xiàn)金存量和存貨的情況等等，另外還要看產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和地區(qū)分布等會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們的風(fēng)險(xiǎn)比較分散、比較小。首先從項(xiàng)目布局來(lái)講，招商地產(chǎn)在一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的項(xiàng)目分布比較均等，我們?cè)谌�、四線(xiàn)的布局占了三分之一，一、二線(xiàn)是三分之二，沒(méi)有過(guò)分集中在某個(gè)區(qū)域。
其次，在招商地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)里，中等檔次的房子居多。雖然當(dāng)前的市場(chǎng)，中等偏低層次的房子，也就是“剛需”急需的房子銷(xiāo)售得更快。但是改善性的需求，也就是中端市場(chǎng)的需求也是巨大的，較少受到調(diào)控的影響，這恰恰是我們的優(yōu)勢(shì)所在。
另外從財(cái)務(wù)上來(lái)看，公司的財(cái)務(wù)狀況要好于A股地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率水平，資金成本較低，長(zhǎng)期資金壓力也不大，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)健。
記者：我了解到，招商地產(chǎn)今年200億的銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)順利完成，但明年的形勢(shì)可能更加嚴(yán)峻，招商地產(chǎn)明年的目標(biāo)有沒(méi)有變化？在銷(xiāo)售策略上會(huì)不會(huì)做一些調(diào)整？
林少斌：公司2011年的銷(xiāo)售狀況還不錯(cuò)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速和2010年相比有了明顯提高。就整體目標(biāo)而言，我們希望2012年的銷(xiāo)售額要比2011年有增長(zhǎng)。
同時(shí)，既然“拐點(diǎn)”已至，針對(duì)市場(chǎng)的急劇變化，我們專(zhuān)門(mén)制定了“以銷(xiāo)定產(chǎn)、以市定銷(xiāo)”的八字方針。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，來(lái)定銷(xiāo)售和生產(chǎn)，必須緊貼市場(chǎng)需求，把握住生產(chǎn)和銷(xiāo)售的節(jié)奏。
在銷(xiāo)售策略上，我們當(dāng)然會(huì)更加靈活，根據(jù)市場(chǎng)的要求及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并策劃、制訂更機(jī)動(dòng)、更有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，以保持主動(dòng)性。
“冬季正是狩獵機(jī)會(huì)”
記者：從另外一個(gè)角度來(lái)講，越是行情低迷，就越是機(jī)會(huì)所在。當(dāng)前一級(jí)市場(chǎng)也陷入冰凍期，很多地塊出現(xiàn)流拍和底價(jià)成交狀況，招商地產(chǎn)有沒(méi)有考慮利用這個(gè)時(shí)機(jī)在拿地和行業(yè)整合方面有所作為？
林少斌：招商地產(chǎn)有個(gè)基本理念，就是要做“百年老店”。因此，要做得更穩(wěn)健，就要量力而為，做好規(guī)劃、策略，不要太冒進(jìn)，所以我們從未去拿“地王”，去做冒險(xiǎn)行為。
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