“很多信托公司先前并沒有預(yù)料到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如此低迷，所以前兩年發(fā)行的房地產(chǎn)類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)防范措施做得并不充分，或許會(huì)引起個(gè)別產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)兌付的危機(jī)。”某資深第三方人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　2011年房地產(chǎn)信貸的緊縮造就了房地產(chǎn)信托的勃興，而下半年日益低迷的房地產(chǎn)成交市場(chǎng)引起了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的廣泛關(guān)注。用益信托分析師李旸在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，從整體情況來看，2012年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)整體可控，但是也不排除個(gè)別激進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能。

　　2012年上半年 兌付壓力較大

　　根據(jù)諾亞財(cái)富最新的一份針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告顯示：2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元，規(guī)模較大，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

　　而據(jù)展恒理財(cái)提供的數(shù)據(jù)，2012年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1357億元，2013年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1493億元。2012年全年到期兌付規(guī)模為2010年內(nèi)到期房地產(chǎn)信托總規(guī)模的18倍，并且2012年的3月份與6月份都將出現(xiàn)集中兌付的高峰。

　　除了兌付規(guī)模的龐大，諾亞財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂還有另外的考慮：1.房?jī)r(jià)下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性最緊張時(shí)期；2.2010年底銀監(jiān)會(huì)第一次以書面形式確認(rèn)了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此之前的2010年3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托融資門檻與風(fēng)險(xiǎn)控制較寬松。因此，在2010年3、4季度發(fā)行并在2012年1、2季度到期的房地產(chǎn)信托將是風(fēng)險(xiǎn)暗藏的“高危區(qū)”。

　　“很多信托公司，先前并未考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如此慘淡，以致在風(fēng)險(xiǎn)控制措施及信托資金的運(yùn)用等方面管理的并不嚴(yán)格，無形之中加劇了房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。”某資深第三方人士對(duì)本報(bào)記者表示。

　　2010年底，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，第一次以書面形式對(duì)信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)予以警示，確認(rèn)了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者通過對(duì)2010年3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品做了粗略統(tǒng)計(jì)，其中，質(zhì)押率超過50%的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到60億元；而2011年第3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托，幾乎見不到質(zhì)押率超過50%的產(chǎn)品。

　　“房地產(chǎn)信托中的抵押率是指信托資金與抵押物價(jià)值的比值，抵押率越高，信托資金受到保障的程度越低，我們發(fā)行的房地產(chǎn)信托，抵押率基本都在45%以下。”北京某信托公司經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示。

　　“銷售回款幾乎是房地產(chǎn)信托還款的唯一來源，當(dāng)銷售回款無法滿足信托產(chǎn)品的要求時(shí)，就要?jiǎng)佑梅康禺a(chǎn)企業(yè)的儲(chǔ)備資金。再不行，才要考慮其他的方法，一般所說的兌付風(fēng)險(xiǎn)，也是從這個(gè)階段算起。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而易居房產(chǎn)的調(diào)查顯示，2011年上市開發(fā)企業(yè)全年資金狀況將處于“偏緊”區(qū)，2012年上半年可能跌入“緊張”區(qū)。“房企資金狀況緊張，價(jià)值抵押物的處置不能覆蓋信托本金及收益，這將在一定程度上加劇房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)。”

　　不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)問題 整體風(fēng)險(xiǎn)可控

　　“從整體情況來看，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是也不排除個(gè)別激進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能。”用益信托分析師李旸對(duì)本報(bào)記者表示。

　　興業(yè)證券(601377,股吧)發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，2012年地產(chǎn)信托償付壓力大。一旦出現(xiàn)違約，可通過借新還舊、信托公司自有資金償還、項(xiàng)目處置等方式解決。雖然行業(yè)不會(huì)暴發(fā)大范圍的違約情況，但是個(gè)別公司的問題，會(huì)導(dǎo)致行業(yè)的信任危機(jī)。

　　從存量來看，信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年3季度末，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為6797.69億元，占存量資金信托規(guī)模的17.2%，低于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托24.8%和工商企業(yè)信托20.8%的占比。信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度并不高。

　　“同樣，從今年開始實(shí)行的凈資本管理辦法為融資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)設(shè)定了3%的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。保證信托公司有抵御房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不可預(yù)期損失的能力。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“房地產(chǎn)商和信托公司不會(huì)到了最后關(guān)頭才考慮兌付的問題，一般來講，如果項(xiàng)目或有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，有關(guān)各方肯定會(huì)提前想辦法，確保對(duì)付。”用益信托分析師對(duì)本報(bào)記者表示。

　　諾亞財(cái)富認(rèn)為，就房地產(chǎn)信托而言，盡管最近兩年增長(zhǎng)較快，但在全部資金信托中的占比仍然不高。在信托公司經(jīng)營(yíng)整體穩(wěn)健的情況下，即使個(gè)別房地產(chǎn)信托出現(xiàn)兌付困難，也很難撼動(dòng)信托業(yè)。徐天曉