“很多信托公司先前并沒有預料到房地產(chǎn)市場走勢會如此低迷，所以前兩年發(fā)行的房地產(chǎn)類產(chǎn)品風險防范措施做得并不充分，或許會引起個別產(chǎn)品時點兌付的危機。”某資深第三方人士對《證券日報》記者表示。

　　2011年房地產(chǎn)信貸的緊縮造就了房地產(chǎn)信托的勃興，而下半年日益低迷的房地產(chǎn)成交市場引起了市場對房地產(chǎn)信托風險的廣泛關(guān)注。用益信托分析師李旸在接受《證券日報》記者采訪時認為，從整體情況來看，2012年房地產(chǎn)信托市場的風險整體可控，但是也不排除個別激進的房地產(chǎn)項目有出現(xiàn)兌付風險的可能。

　　2012年上半年 兌付壓力較大

　　根據(jù)諾亞財富最新的一份針對房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告顯示：2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1172億元，規(guī)模較大，整年兌付規(guī)模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。

　　而據(jù)展恒理財提供的數(shù)據(jù)，2012年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1357億元，2013年到期兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1493億元。2012年全年到期兌付規(guī)模為2010年內(nèi)到期房地產(chǎn)信托總規(guī)模的18倍，并且2012年的3月份與6月份都將出現(xiàn)集中兌付的高峰。

　　除了兌付規(guī)模的龐大，諾亞財富對房地產(chǎn)信托風險的擔憂還有另外的考慮：1.房價下跌、銷售滯緩、信貸緊張可能促使2012年上半年成為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張時期；2.2010年底銀監(jiān)會第一次以書面形式確認了房地產(chǎn)信托業(yè)務存在系統(tǒng)性風險。在此之前的2010年3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托融資門檻與風險控制較寬松。因此，在2010年3、4季度發(fā)行并在2012年1、2季度到期的房地產(chǎn)信托將是風險暗藏的“高危區(qū)”。

　　“很多信托公司，先前并未考慮到房地產(chǎn)市場走勢會如此慘淡，以致在風險控制措施及信托資金的運用等方面管理的并不嚴格，無形之中加劇了房地產(chǎn)信托的風險。”某資深第三方人士對本報記者表示。

　　2010年底，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務風險提示的通知》，第一次以書面形式對信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務予以警示，確認了房地產(chǎn)信托業(yè)務存在系統(tǒng)性風險。

　　記者通過對2010年3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品做了粗略統(tǒng)計，其中，質(zhì)押率超過50%的房地產(chǎn)信托規(guī)模達到60億元；而2011年第3、4季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托，幾乎見不到質(zhì)押率超過50%的產(chǎn)品。

　　“房地產(chǎn)信托中的抵押率是指信托資金與抵押物價值的比值，抵押率越高，信托資金受到保障的程度越低，我們發(fā)行的房地產(chǎn)信托，抵押率基本都在45%以下。”北京某信托公司經(jīng)理對本報記者表示。

　　“銷售回款幾乎是房地產(chǎn)信托還款的唯一來源，當銷售回款無法滿足信托產(chǎn)品的要求時，就要動用房地產(chǎn)企業(yè)的儲備資金。再不行，才要考慮其他的方法，一般所說的兌付風險，也是從這個階段算起。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而易居房產(chǎn)的調(diào)查顯示，2011年上市開發(fā)企業(yè)全年資金狀況將處于“偏緊”區(qū)，2012年上半年可能跌入“緊張”區(qū)。“房企資金狀況緊張，價值抵押物的處置不能覆蓋信托本金及收益，這將在一定程度上加劇房地產(chǎn)信托的兌付風險。”

　　不排除個別項目出現(xiàn)問題 整體風險可控

　　“從整體情況來看，應該不會出現(xiàn)較為嚴重的系統(tǒng)性風險，但是也不排除個別激進的房地產(chǎn)項目有出現(xiàn)兌付風險的可能。”用益信托分析師李旸對本報記者表示。

　　興業(yè)證券(601377,股吧)發(fā)布研報認為，2012年地產(chǎn)信托償付壓力大。一旦出現(xiàn)違約，可通過借新還舊、信托公司自有資金償還、項目處置等方式解決。雖然行業(yè)不會暴發(fā)大范圍的違約情況，但是個別公司的問題，會導致行業(yè)的信任危機。

　　從存量來看，信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年3季度末，房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為6797.69億元，占存量資金信托規(guī)模的17.2%，低于基礎產(chǎn)業(yè)信托24.8%和工商企業(yè)信托20.8%的占比。信托公司對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度并不高。

　　“同樣，從今年開始實行的凈資本管理辦法為融資性房地產(chǎn)業(yè)務設定了3%的風險系數(shù)。保證信托公司有抵御房地產(chǎn)業(yè)務不可預期損失的能力。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　“房地產(chǎn)商和信托公司不會到了最后關(guān)頭才考慮兌付的問題，一般來講，如果項目或有風險發(fā)生，有關(guān)各方肯定會提前想辦法，確保對付。”用益信托分析師對本報記者表示。

　　諾亞財富認為，就房地產(chǎn)信托而言，盡管最近兩年增長較快，但在全部資金信托中的占比仍然不高。在信托公司經(jīng)營整體穩(wěn)健的情況下，即使個別房地產(chǎn)信托出現(xiàn)兌付困難，也很難撼動信托業(yè)。徐天曉