編者按：樓價(jià)的走勢一直是各界人士預(yù)測的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房價(jià)走勢何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？
房地產(chǎn)促銷四處開花 電商時(shí)代或到來
限購一年，住宅市場主導(dǎo)權(quán)終于從賣方轉(zhuǎn)向了買方。“金九銀十”的消散，磨折了開發(fā)商的信心，卻成全了購房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開降價(jià)大門，就開始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷降價(jià)潮。
降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購樓盤、零首付、送分期、無理由退房/回購、買房送車等等促銷花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開盤的花都嘉園項(xiàng)目開盤三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房優(yōu)惠2萬抵12萬；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。
除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場銷售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷售方式就是由潘石屹(微博)推動的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開始了房地產(chǎn)銷售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)(微博)還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。
點(diǎn)評：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)砼R。
事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣。
彼時(shí)，公開預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷售“欠薪門”一事之中。未來房地產(chǎn)銷售走向公開之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問題，也應(yīng)隨之完善。
易居中國的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購房以及搜房網(wǎng)，“看成中國房產(chǎn)電商界‘四大才子’”，2012年將有越來越多的相關(guān)方，享受電商帶來的便利與實(shí)惠。(謝 靜)
政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望
房價(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專家，均紛紛預(yù)測，住宅市場將會在今年的上半年之前度過最艱難的時(shí)期。不過，調(diào)控之手不會再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)都難以忍受房價(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策，進(jìn)而限購令將逐步松動。
而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會有變動，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完�！�
點(diǎn)評：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演“宮心計(jì)”。
今年，決定房地產(chǎn)市場行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向。或許，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場才能做出自己的理性選擇。(謝 靜)
商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天
事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。
然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們在此領(lǐng)域更是難得出手。
就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機(jī)而動。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。
而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。
點(diǎn)評：“國內(nèi)純粹的城市運(yùn)營商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬達(dá)之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭一日之短長。
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