摘要：“新國(guó)五條”引發(fā)樓市買氣膨脹，如今時(shí)過(guò)境遷，有人在抱怨，3月不“購(gòu)房”，4月徒感傷。經(jīng)歷多次調(diào)控后，買賣雙方越來(lái)越不相信“狼來(lái)了”，當(dāng)下部分買家正由觀望開始轉(zhuǎn)為入市。
“新國(guó)五條”引發(fā)樓市買氣膨脹，如今時(shí)過(guò)境遷，有人在抱怨，3月不“購(gòu)房”，4月徒感傷。也有人在感慨，最厲害的20%個(gè)稅政策雷聲大雨點(diǎn)小，著急買房賣房，白折騰一回。
總之，對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，各種情緒蔓延，估計(jì)稅收部門、中介公司、開發(fā)商，只有一種情緒：狂喜，一月收了或掙了一年的錢，對(duì)政策，焉能不歡喜？
■買房囧事：
倉(cāng)促下手有點(diǎn)后悔
段小姐是今年3月“購(gòu)房一族”。她對(duì)記者說(shuō)，本來(lái)打算花大半年時(shí)間慢慢看房、挑房，可是“新國(guó)五條”及細(xì)則出臺(tái)后，她看著買氣“嗖嗖”地上去，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)大漲，就匆匆忙忙地簽了購(gòu)房合同，買了套朝東的房子。房子其他方面倒還滿意，戶型方正，交通便利，周邊也有不錯(cuò)的教育資源，但就是朝向不太滿意。
買完房子后，段小姐經(jīng)常跟親戚朋友嘮叨，下手有點(diǎn)倉(cāng)促，現(xiàn)在有點(diǎn)后悔，這套房子最大的缺點(diǎn)就是不朝南，采光有點(diǎn)受影響。親戚朋友勸慰她說(shuō)，世上哪有十全十美的房子，如果房子啥缺點(diǎn)都沒(méi)有，人家為啥要賣掉呢？
■買房貸款：
單子已批款項(xiàng)難放
今年3月，趕在“新國(guó)五條”上海細(xì)則出臺(tái)后第二天，萬(wàn)女士買了一套二手房，用了商業(yè)和公積金組合貸款。因?yàn)楣e金貸款利率低，還可以每月用公積金賬戶余額還貸，萬(wàn)女士感到比商業(yè)貸款更加劃算，于是貸足了40萬(wàn)元的公積金額度。沒(méi)想到，今年五一節(jié)過(guò)后，萬(wàn)女士收到賣家催款函，說(shuō)公積金貸款沒(méi)到賬，萬(wàn)女士一下慌了神兒。
一查才知道，原來(lái)是公積金中心的房屋貸款余額不足，批下來(lái)的貸款沒(méi)錢支付，需要等待。等多少天呢，不知道。這又讓萬(wàn)女士一家上火了。萬(wàn)女士咨詢了中介公司，得到的結(jié)論是：“根據(jù)購(gòu)房合同，萬(wàn)女士并未違約，因?yàn)楹贤炗喌淖詈蟾犊钊掌谑倾y行放款日期，所以賣家的催款函可以不用理會(huì)。 ”
但也有朋友給萬(wàn)女士建議：“也不能拖賣家太長(zhǎng)時(shí)間，在房屋貸款不到位的情況下，買家有義務(wù)另籌資金，補(bǔ)足缺口。 ”萬(wàn)女士表示：“現(xiàn)在只好跟商家協(xié)商，拖延時(shí)間，希望公積金貸款能盡快到位。早放款、早交房，耽誤一個(gè)月，就少了1萬(wàn)元租金。 ”
■先賣后買：
賣房容易買進(jìn)困難
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部對(duì)4月置換性需求集中的普陀大華、寶山楊行、浦東張江各家門店抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，各板塊都存在一部分客戶3月高價(jià)賣出舊房后，4月未買到合適房源的情況。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐楊行分行經(jīng)理曹金麗介紹，4月，置換型成交量占到整個(gè)板塊的四成以上，他們大多選擇天馨花園、康橋水都等次新公寓，面積集中在80平方米—150平方米的兩房和三房，置換需求中，大部分都是來(lái)自楊浦、閘北等區(qū)域的客戶。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，目前該區(qū)域未置換到心儀房源的客戶還有很多，占總量的30%左右。這類賣出老房、尚未買進(jìn)新房的客戶，一般對(duì)房源的要求較高，比如房型設(shè)計(jì)是否合理，日照是否充足，樓層是否合適等，選房標(biāo)準(zhǔn)多樣。其中很多客戶都要求主臥或者客廳必須朝南，朝西或者朝東的房源不予考慮。
3月，為了給兒子結(jié)婚，葉先生以略高于市場(chǎng)的價(jià)格，129萬(wàn)元，賣掉自己位于楊行板塊楊泰小區(qū)的一套65平方米兩房。隨后經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的看房，他發(fā)現(xiàn)看中的三房有5%左右的價(jià)格上漲，總價(jià)已高于240萬(wàn)元，超出原先的220萬(wàn)元預(yù)算。曹金麗說(shuō)：“其實(shí)板塊內(nèi)有多套房源，各方面都非常符合葉先生一家的需求，遲遲未成交的關(guān)鍵，是3月房?jī)r(jià)上漲超出他們家庭預(yù)算。 ”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐大華分行經(jīng)理張軍立介紹，目前大華板塊未置換到心儀房源的占到置換型客戶總量的10%左右，政策主導(dǎo)下的觀望情緒是導(dǎo)致其未實(shí)現(xiàn)成交的根本原因。
■離婚買房：
“假戲真做”欲哭無(wú)淚
“新國(guó)五條”引發(fā)的“假離婚后遺癥”正逐漸浮現(xiàn)。瘋狂離婚潮在3月中旬、4月初達(dá)到頂峰后開始回落，4月全市離婚數(shù)很快恢復(fù)到往常水平。市民政局提供的數(shù)據(jù)也顯示這樣的軌跡：2月全市辦理離婚3277對(duì)，3月7080對(duì)，4月4364對(duì)。
為了房子假離婚，不少夫婦最后卻“假戲真做”。中國(guó)社工協(xié)會(huì)婚姻家庭工作委員會(huì)“家和工程”婚姻咨詢熱線從3月初開通至今2個(gè)月來(lái)，已接到來(lái)電、上門咨詢“假離婚如何復(fù)婚”的案例120余件。
“說(shuō)好假離婚的，現(xiàn)在丈夫真的和我分手了，兩套房也都已經(jīng)過(guò)戶到他名下，我該怎么辦？ ”前幾天，“家和工程”婚姻咨詢熱線專家明麗接到吳女士的求助。像吳女士這樣的求助，最近一段時(shí)間，婚姻熱線每天都要接到兩三例：有在丈夫哄騙下“真離婚”的，也有離婚后放縱自己出軌的，還有出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)糾紛鬧矛盾的……嘗到“假戲真做”苦果的往往是女性。
七莘路上的閔行區(qū)婚姻登記中心為勸解洶涌而來(lái)的離婚潮，曾經(jīng)專門設(shè)立警示牌，上寫：“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”。
■父子交易：
為避稅親屬之間買賣
在3月的交易狂潮中，有這樣一類群體，他們沒(méi)有買賣房產(chǎn)需求，只是擔(dān)心高額的20%個(gè)稅，匆匆忙忙賣給親屬，老王就是這樣一個(gè)代表。
上世紀(jì)90年代，老王用兩萬(wàn)元的價(jià)格，買下單位一套售后公房，由于擔(dān)心將來(lái)開征遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)證直接寫成成年兒子的名字。之后，兒子結(jié)婚，又買了一套婚房。
讓老王想不到的是，遺產(chǎn)稅未征收，如今20%個(gè)稅要來(lái)了。兒子有兩套房，這套售后公房已經(jīng)升值到400萬(wàn)元，以后賣房如果按照差額20%征收，幾乎要征收80萬(wàn)元。嚇壞了的一家人，趕緊加入3月洶涌的交易潮，兒子將房子賣給了父親。 “繳了8萬(wàn)元的個(gè)稅，這個(gè)數(shù)目還可以承受。 ”
至于為什么不直接賣給別人？老王說(shuō)，這套房已經(jīng)習(xí)慣了，還是套不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，家人一直不打算賣出去，如今兒子賣給父親，純粹就是擔(dān)心將來(lái)征收高額的20%個(gè)稅。
上海錦天城律師事務(wù)所資深律師杜鴻亮表示，在3月的交易潮中，據(jù)他觀察，至少有10%是屬于這樣的自家人之間交易，這類群體當(dāng)下普遍后悔兩點(diǎn)：一是后悔，為了不見(jiàn)蹤影的遺產(chǎn)稅，將房產(chǎn)寫在子女名下；二是跟風(fēng)在3月實(shí)現(xiàn)自家交易，繳完稅后，卻發(fā)現(xiàn)20%個(gè)稅尚未執(zhí)行，感覺(jué)稅費(fèi)白繳了。
■買房習(xí)慣：
再吃力也要買大房
為避免20%個(gè)稅政策執(zhí)行后，交易成本過(guò)高，現(xiàn)在越來(lái)越多的買房者就算非常吃力，也傾向于一步到位買大房。
信義房屋黃浦店經(jīng)理黃盈嘉介紹，近期接待了一名黃浦老西門板塊的客戶，原本打算替父母購(gòu)房，入手一套200萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。由于擔(dān)心未來(lái)置換房屋時(shí)遭遇20%個(gè)稅，故改變買房策略，選擇一步到位，先將自家100平方米兩房以400萬(wàn)元賣出，然后打算購(gòu)買一套180平方米四房，控制在680萬(wàn)元左右，未來(lái)與父母共同居住。
現(xiàn)在越來(lái)越多的買房者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，首次買房所占的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果經(jīng)濟(jì)條件允許的話，盡量一步到位。因?yàn)槿绻荣I小房，未來(lái)再買大房的話，置換成本過(guò)高。所謂一步到位買大房，免去高額稅費(fèi)是“王道”。
■政策感悟：
不再相信“狼來(lái)了”
3月趕“末班車”行情過(guò)后，4月滬二手房成交回歸理性。信義房屋企劃部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月期間，上海全市共成交約2萬(wàn)套二手房，環(huán)比大幅回落71.61%。
信義房屋企劃部分析師邱丹認(rèn)為，4月間上海二手房成交比3月期間大幅回落，主要有三方面因素影響：一是上海版調(diào)控細(xì)則雖已落地，但20%個(gè)稅執(zhí)行期限仍存在未知，買家對(duì)政策預(yù)期不明或者對(duì)政策信任度下降，不愿再盲目入市。二是經(jīng)過(guò)前期大量去化后，存量可售房源不多，業(yè)主新增掛牌意愿不高。三是目前市場(chǎng)上買賣雙方存在心理價(jià)差，買家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌，賣家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲，導(dǎo)致兩者間的價(jià)格策略出現(xiàn)分化、交投達(dá)成難度上升。
但這種情況正在悄然改變，邱丹認(rèn)為，經(jīng)歷多次調(diào)控后，買賣雙方越來(lái)越不相信“狼來(lái)了”，當(dāng)下部分買家正由觀望開始轉(zhuǎn)為入市。
信義房屋徐匯店主任業(yè)務(wù)陸驍歆介紹，目前在徐匯中心板塊，有部分高端剛需買家已由觀望轉(zhuǎn)為入市。此類買家目前占比為三到四成，多為首次置業(yè)人群，打算在半年內(nèi)置業(yè)，欲購(gòu)買面積90平方米左右的兩房，總價(jià)400萬(wàn)元左右。 4月初，適逢滬版調(diào)控細(xì)則出臺(tái)不久，因政策前景不明暫時(shí)轉(zhuǎn)為觀望。4月末，由于20%個(gè)稅政策遲遲未在上海執(zhí)行，入市態(tài)度從消極變?yōu)榉e極，如有合適房源愿意主動(dòng)出來(lái)看房。
