摘要：千辛萬苦買到學區(qū)房，小孩順利進入重點小學，并不意味著就能高枕無憂，現(xiàn)代版孟母三遷未必都是幸福的。
據(jù)報道，滬上小學招生季進入尾聲，但學區(qū)房卻依舊火熱。記者連日走訪多家中介門店發(fā)現(xiàn)，5月份，學區(qū)房掛牌量基本與4月持平或略有增長，掛牌價格漲幅在5%—10%之間，成交量比4月增加2成。中心區(qū)域學區(qū)房普遍存在稀缺現(xiàn)象，沒有議價空間。面積越小的學區(qū)房，單價越高，其最高差價可達2倍之多，卻依舊供不應求。業(yè)內人士坦言，學區(qū)房被熱捧，完全是其背后的附加值——優(yōu)質教育資源。雖然教育專家呼吁生源超負荷，家長要理性購房，但在教育資源沒有完全均衡的現(xiàn)實情況下，學區(qū)房依舊難降溫。
現(xiàn)代“孟母”的故事
背著網(wǎng)上銀行買房 “現(xiàn)在感覺就像砸鍋賣鐵”
這幾天，家住閔行的徐女士有些不淡定了�？粗苓叺耐滦『⒁粋�個都進入重點小學，再看看自己小區(qū)對口的小學，徐女士不得不將換房列入頭等大事。 “雖然小孩現(xiàn)在距離上小學還有3年多時間，但現(xiàn)在一些學校都設有門檻，早點買早點放心�！毙炫空f。在連續(xù)看了浦東、徐匯的多套學區(qū)房后，徐女士糾結了。預算從原來的200萬元一步一步增加到300萬元。 “如果要買一套對口浦東新區(qū)第二中心小學的羽北小區(qū)80平方米的房源，最少也要280萬元�！毙炫吭趽Q房的同時，不得不將其早幾年投資的一間商鋪進行轉手， “現(xiàn)在感覺像是砸鍋賣鐵一樣，但與其他看房者一聊，哪個不是這樣的呢？”徐女士無奈地說。
與徐女士比起來，戴女士心中的大石頭放下了�！吧闲瞧谔靹倓偰玫借�匙，本周開始簡單裝修。 ”戴女士坦言，自己是未雨綢繆。 “我們孩子還小，我是2012年6月生孩子，考慮換個大房子。據(jù)說2012年龍寶寶的絕對數(shù)量比較大，預計今后的入園入學競爭會很激烈。我們家一致決定，本次的購房計劃是改善加學區(qū)，購房時間在2013年春節(jié)后。 ”戴女士說。
春節(jié)期間，戴女士大致研究了一下選房區(qū)域。因生活和工作在楊浦，所以重點關注楊浦學區(qū)房，圈定兩處：打虎山路第一小學和楊浦小學。很多同事朋友居住浦東高行，經(jīng)眾人游說和實地考察后，戴女士將六師附小 (高行分部)列為備選。之后開始整理賬戶，匯總所有可用資金。
戴女士心中有兩套購房方案：一套是保留原有小房子，購買最高到手價340萬的兩房或三房，另外一套方案是出售小房子，購買到手價450萬的三房。第二種方案只考慮楊浦學區(qū)房置換，對居住環(huán)境有要求，且要預留部分現(xiàn)金，防止生活質量嚴重下滑。 “實地看房后，認為第二套方案可行性低， 450萬很難買到環(huán)境好的三室戶學區(qū)房�！贝髋繜o奈地說。
在集中看了幾天房后，戴女士將自己中意的小區(qū)、房型、心理價位告知中介， “隨后就像打仗一樣。”回憶起自己的買房經(jīng)歷，戴女士記憶猶新。 “連續(xù)看了不下16套房子，參加了8次現(xiàn)場談判，一套房子幾家人爭，還要買通中介去探人家的報價。”最終在上海國五條落地后的4月，戴女士才成功買到自己中意的學區(qū)房。
“簽約付首付的當天，我們是帶著U盾、筆記本參加的，背著網(wǎng)上銀行來買房算是誠心的吧。原本以為國五條落地，可以殺殺房東的價格，但房東對我們自認為 ‘現(xiàn)金充足，可隨時付首付’的優(yōu)勢不以為然，現(xiàn)場就跳價8萬。最終和中介好說歹說，才以342萬的價格買下，跳價8萬成交，高于預算2萬元�！爆F(xiàn)在，戴女士已經(jīng)在等著房產(chǎn)證出來后，趕緊落戶，確保孩子在入學前將準備工作全部做完畢。
搬家后開始漫長的奔波生活小孩也只能住陽臺
千辛萬苦買到學區(qū)房，小孩順利進入重點小學，并不意味著就能高枕無憂，現(xiàn)代版孟母三遷未必都是幸福的。
“買了學區(qū)房，改變了我的整個生活�！奔易⌒靺R區(qū)的楊女士說，2010年，為了能夠讓孩子進入徐匯區(qū)幾大名校，原本收入并不高的她，不惜將自己楊浦區(qū)80平方米的房子低價出售，換來了一套33平方米的一室戶。小孩進入了重點小學，但楊女士卻開始了漫長的奔波生活。 “房子小，小孩只能住在陽臺里，而原本在楊浦，他有一個屬于自己的小房間，現(xiàn)在小孩天天問什么時候可以回自己的家，覺得現(xiàn)在的房子不是他的家。 ”楊女士對于自己的買房舉動已經(jīng)有一絲后悔。
由于自己的父母需要照顧，再加上徐匯這邊租房價格又貴，楊女士父母只能被其安頓在楊浦。要兼顧父母和小孩，徐女士和其丈夫不得不每天分工，徐匯、楊浦兩地跑，隔天往返，回家基本都是晚上9點以后，幫助小孩學習的時間也少了，小孩的成績并不突出�！昂⒆邮沁M重點小學了，但是與自己的設想差距太大了。 ”楊女士搖著頭說。
雖然楊女士有無奈和后悔，但是為了小孩還是要堅持下去。 “最起碼要堅持到他小學畢業(yè)了，再考慮搬回楊浦。 ”正是有了這樣的堅持，學區(qū)房依舊是目前中介市場上的硬通貨。
為攬房源，中介每年過節(jié)給房東送禮
“現(xiàn)在4-5月，成交的基本上都是學區(qū)房。 ”21世紀不動產(chǎn)上海銳豐源深路店區(qū)域經(jīng)理穆遠春向記者。他透露，3、4月份源深板塊內一般一套性價比稍高的學區(qū)房源一經(jīng)掛出，至最終達成意向成交往往僅需要不到2周；部分高性價比的學區(qū)房源甚至可能同時吸引到五六家客戶。 “那個時候房東都會現(xiàn)場拍賣一樣，看各個客戶的最終報價來選擇成交對象。 ”
在穆遠春看來，隨著競爭日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置教育質量好的學區(qū)房早就成為一種普遍現(xiàn)象，這也促使了學區(qū)房房價每年都水漲船高。
他介紹，現(xiàn)在板塊內對口上海市浦東新區(qū)第二中心小學的羽北小區(qū)、巨東小區(qū)等都是此前板塊內學區(qū)房主要成交對象。該些小區(qū)在市場上的掛牌價格已齊齊上漲至單價4萬-4.2萬元的歷史高位，僅最近的兩個月內即較年初上漲8%-10%；板塊內的非學區(qū)房源受整體市場利好影響，同期價格也有上調，但漲幅在5%以內。如與羽北小區(qū)一街之隔的巨野小區(qū)，因其不屬于傳統(tǒng)學區(qū)房，目前的售價僅為3萬-3.2萬元/平方米，兩者每平方米單價相差近萬元。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏向記者介紹，如對口靜安區(qū)一師附小的學區(qū)房有上世紀90年代建造的 “三和花園”、“四和花園”，其特點是面積越小，單價越高，最高差價達2倍之多。 “三和花園”70平方米的小面積房源單價在4萬元/平方米，90-120平方米稍大面積的房源價格3.8萬元/平方米�！八暮突▓@”一套25平方米的小面積房源單價高達7.2萬/平方米，這種房源主要是為讀書“掛戶口”使用，雖然從落戶到入學并沒有十分明確的時間規(guī)定，但大部分父母為安全起見都會提前購房，一般入學前2-3年就會覓房，而一旦拿到入學通知書后，也會再等上1-2年后再轉售，一般房源持有時間在3-5年左右，這一定程度上也造成了該類房源的稀缺性。
根據(jù)中原一師附小分行提供的數(shù)據(jù)，當前這種25平方米的掛牌型學區(qū)房總價在180萬/套，去年的價格為150萬/套，年度漲幅為20%左右。
國順分行籍經(jīng)理也表達了一致的觀點。近期國順分行成交一套香閣麗苑房源，該小區(qū)與楊浦小學對口，屬于名副其實的“學區(qū)房”，3月初，97平方米兩房的成交總價普遍徘徊于310萬-320萬區(qū)間范圍內，而當下成交總價則快速上調至340萬元，漲幅接近10%。
“現(xiàn)在還有一些中介專門炒學區(qū)房，一套房子最快一年倒手一次，價格最少漲20%以上。 ”中介經(jīng)紀黃凱介紹說，一套對口上海小學的房源，已經(jīng)被其同事跟了6年，“基本上買的人都是為了小孩讀書的，一套41平方米的房子轉手了3次，從最早的120萬元漲到了現(xiàn)在的190萬元，中介在里面每次都賺了不少。 ”為了能夠多獲得這些學區(qū)房的房源，黃凱和他的同事不得不在每次轉手后，千方百計維護好與新房東的關系，“每年過節(jié)送禮，就是為了能夠讓他們在出讓的時候交給我們來做，這些房子是不愁賣的。 ”黃凱笑著說。
