摘要：由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關打理都需要花費較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，最需要的就是避開最容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。

　　對于不太熟悉寫字樓的投資者，最需要的就是避開容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓，先走穩(wěn)、再走好。

　　當住宅不再成為投資熱點的時候，不少投資者紛紛瞄準寫字樓市場，期待其成為個人投資新的“金礦”。但由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關打理都需要花費較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，最需要的就是避開最容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。

　　易出糾紛的不碰

　　與任何價值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時間關注其安全性，弄清最基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的寫字樓當然不能碰。

　　著重核查房產(chǎn)證的原件是非常緊要的。一些關鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、寫字樓位置等等，都需要仔細檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時、違章建筑。還有些寫字樓建筑按規(guī)定只能租不能買，如在部隊、學校、機關等國家土地上開發(fā)建設的，都應事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。

　　此前就曾有多個工業(yè)用地上建造的寫字樓糾紛頻出：物業(yè)爭搶管理權(quán)、準業(yè)主們一同上訴，鬧得不可開交。最后，就由于產(chǎn)權(quán)不明確、合同不具備足夠的法律效應等原因，讓業(yè)主的權(quán)益沒有得到任何保障或賠償。

　　因而，對于開發(fā)商和中介、物業(yè)公司類似的各種“打擦邊球”的行為，投資者一定要留好心眼，不能因為眼前的讓利、搶購就犯迷糊。對于任何自己無法弄清、心中存疑的寫字樓項目，都要設法考察明白。不然的話，還是少碰為妙。

　　區(qū)位不佳的不碰

　　“第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。

　　因而，投資者首先需要考慮項目是否處于商圈之內(nèi)。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應以選擇已成熟商圈為主。

　　其次，投資者也要進一步分析具體的區(qū)位影響。如供需方面，若一個區(qū)域的寫字樓已經(jīng)處于存量過多的地段，那就會大大影響新寫字樓日后的租賃或出售;還有目標客戶群也會根據(jù)不同區(qū)位產(chǎn)生變化，過于高端或低端的寫字樓定位都可能因為處于不合適的區(qū)位而找不到適合的客戶群體。

　　最后，掌握區(qū)域未來幾年的發(fā)展趨勢也是投資者要做的功課。城市規(guī)劃年年都在變化，而這樣那樣的改變都很可能會影響區(qū)位的好壞，繼而打亂投資者中長期的投資計劃。因此，投資者要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、未來發(fā)展來選擇合適的區(qū)位，避免在長期投入進行到一半時出現(xiàn)問題，屆時就難有對策了。

　　配套不佳的不碰

　　交通及周邊配套方面也是投資者需要認真考察分析的要素，對于不符合要求的寫字樓也是應該敬而遠之。首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果寫字樓地理位置偏遠，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。

　　同時，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進駐寫字樓時需要考慮的問題。再進一步來說，寫字樓周邊的自然景觀也非常重要。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。而如果樓層里設置的公共小花園及小花園里的植被綠化布置合理，則可以起到很好的加分作用。 

　　這又牽涉到寫字樓的品質(zhì)問題，包括停車場的設計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實地感受。

　　再從不同目標客戶群的角度來考慮。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。那么，投資者自然也要多關注和選擇那些物業(yè)檔次高、整體環(huán)境好的項目，方便日后找到更為穩(wěn)定的客戶群提供豐厚的收益回報。比如大樓內(nèi)最小租客也需要500至1000平方米，就表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，一般都會具備較高的首付能力和強有力的還款能力;而一些可以分割成很小面積進行出售的辦公樓時，要特別當心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業(yè)的公司檔次較低、流動性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當市場不好的時候，小業(yè)主會競相壓價，對客戶進行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。

　　忽視用戶的不碰

　　作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司往往直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公，因此選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況亦不容小覷。如果是那些會忽視今后實際用戶利益、影響整體軟件實力的寫字樓項目，投資者也要三思而后行。

　　簡單來說，如果在樓道衛(wèi)生、垃圾清運、公共區(qū)域維護方面就做得不好的，往往是缺乏管理和責任心的物業(yè)，一定要注意避開;若是每天都存在停車難、擁擠運營吃力、樓內(nèi)人員混雜廣告推銷繁多的，那也很可能是管理上缺乏合理性，也需要避免。通過對這些日常維護和管理等方方面面的考察，投資者才能準備把握整個寫字樓項目的軟件實力，進一步放心投資、尋找合適的客戶群。如果無法做到讓投資者滿意的，那通常也就更加無法讓今后的租戶滿意，這樣的寫字樓項目也就不值得投資者去碰了。