摘要：最近，有開發(fā)商正在推銷“老年地產(chǎn)”，項目收益高得離譜。開發(fā)商稱，二三十萬一套房子，10年就能回本，20年凈賺近百萬。
19萬多“買房”，據(jù)說20年能凈賺4倍 這家最牛老年公寓，你要投資就慘了
建設用地為國家劃撥，投資者只能買20年經(jīng)營權(quán)，這種做法已被南京棲霞區(qū)民政局叫停
最近，有南京市民向揚子晚報反映：南京八卦洲上，有開發(fā)商正在推銷“老年地產(chǎn)”，項目收益高得離譜。開發(fā)商稱，二三十萬一套房子，10年就能回本，20年凈賺近百萬。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建公寓的地屬于國家劃撥用地，而且投資者買的是20年經(jīng)營權(quán)，所謂的高額回報在專家看來也并不靠譜。據(jù)了解，開發(fā)商的這種做法已被民政部門叫停。
19.8萬 “買”公寓
第1年收益：7.5%（1.5萬）
第2年收益：7.5%（1.5萬）
第3年收益：9％（1.7萬）
……
第10年收益：共19.8萬
第20年收益：共賺84萬
市民來電
八卦洲買公寓 20年凈賺4倍？
據(jù)反映情況的市民介紹，最近他到南京珠江路逛街，在商場里發(fā)現(xiàn)了一個名叫“愛玉老年公寓”項目的售樓處。開發(fā)商的銷售人員宣稱，10年回本，20年收入近百萬元。
“配套建酒店，值得投資”
7月12日，揚子晚報記者來到南京棲霞區(qū)八卦洲外沙村的“愛玉老年公寓”項目現(xiàn)場。整個項目占地百余畝，幾棟高樓還在建設當中，公寓主樓則已經(jīng)封頂。
“今年年底公寓就能夠交付，目前的銷售情況非常好，房源已經(jīng)所剩不多了。”銷售人員勸說記者快速投資，“你看這邊，以后是垂釣區(qū)。你再看那邊，這是一個大的蔬菜瓜果園地�！�
銷售人員說，“愛玉老年公寓”項目的開發(fā)商是江蘇宏飛經(jīng)濟發(fā)展有限公司，從整體規(guī)劃上來說，屬于綜合性項目，除了老年公寓本身，周邊還配套建有一些酒店和咖啡店，非常具備投資價值。
“有戶人家買了一層樓”
隨后，銷售人員帶記者來到樣板房參觀，她介紹說，這個項目擁有眾多房型，有套間有標間，就和酒店式公寓一樣，目前銷售情況非�；鸨踔劣械耐顿Y人直接組團買下了一層樓�！斑@邊整個3樓都是被一家人買下來了，他們過來看了不錯，感覺投資回報蠻高的，所以干脆買了一層樓�！�
據(jù)銷售人員介紹，這里的公寓價格，根據(jù)面積，每間從20萬到35萬多不等。
根據(jù)銷售人員的說法，花19.8萬買一套小戶型公寓房，第1年和第2年每年均可收入1.5萬。到第3年的時候，收益上漲到約9％，每年收益漲到1.7萬。10年下來，19.8萬的本金就回來了。
投資20年后，可以凈賺84萬，加上已到手的20萬本金，就是入手100多萬，回報達到投資額的4倍多！
有這么便宜的房子？
劃撥用地建公寓 買的只是經(jīng)營權(quán)
記者在售樓部發(fā)現(xiàn)，墻壁上懸掛的相關(guān)資質(zhì)證書文件中，只有一張棲霞區(qū)民政局關(guān)于公寓建設的批復，既沒有《國有土地使用證》也沒有《商品房銷售(預售)許可證》。記者詢問，沒有兩證的房產(chǎn)也可以銷售嗎？
銷售人員解釋說，他們出售的僅僅是老年公寓的20年經(jīng)營權(quán)，并不是產(chǎn)權(quán)。銷售人員接著拿出一份《公寓委托經(jīng)營合同》的樣本給記者看，稱如想購房，要跟開發(fā)商簽經(jīng)營合同，購買使用權(quán)，還有一個委托管理的合同。
銷售人員笑著說，這個老年公寓項目的用地是國家劃撥用地，給開發(fā)商免費享用20年，20年以后開發(fā)商可能會通過補交土地出讓金的方式將該地塊轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。
如此一來，和正規(guī)房產(chǎn)項目相比，該老年公寓的開發(fā)商在用地上省下了相當可觀的一大筆巨額土地出讓金�！澳銈冑I的商品房小區(qū)，都是開發(fā)商把地買下來了，房價也是根據(jù)地價來的，而我們買這塊地沒有花錢，所以給你們的價格也是非常低的。”
記者了解到，國家劃撥土地只能用于建設政府機關(guān)、學校、部隊、醫(yī)院、養(yǎng)老院等非營利性項目，這樣一來，社會福利項目變成一種經(jīng)營項目，已經(jīng)明顯改變了土地的使用性質(zhì)。
三問老年公寓
有這么高額的回報？
一旦開發(fā)商違約 投資者沒處說理
江蘇李安祥律師事務所的倪韶風律師指出，該老年公寓的開發(fā)商公然出售公寓的經(jīng)營權(quán)，在交易的過程中不僅僅是像表面上看起來的那樣是在“出租房屋”，實質(zhì)上還是通過以租代售的方式將國家的劃撥土地也一并“出租”了出去。
問題隨之而來，這樣的投資方式究竟有沒有風險？
南京工業(yè)大學不動產(chǎn)研究所的付光輝副教授認為，這樣的投資方式并不穩(wěn)，如果后期“愛玉老年公寓”的開發(fā)商因為種種原因破產(chǎn)或倒閉，投資人權(quán)益將很難得到任何保障。
付光輝副教授解釋說，從法律層面上來說，投資人花二三十萬購買的，僅僅是老年公寓房產(chǎn)20年的租賃權(quán)，但在法律上租賃權(quán)并不屬于物權(quán)，僅僅只是一個債權(quán)，而債權(quán)是很難得到法律保障的�！凹词归_發(fā)商和你簽了合同，在他經(jīng)營不下去的情況下，他可能就違約造成一系列麻煩�！�
記者也仔細研讀了一下開發(fā)商提供的樣板合同。在關(guān)于違約責任的條款內(nèi)容上，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商提供的合同中對于投資人（乙方）的約束很多，但卻較少提及自己若是違約需要承擔怎樣的法律責任。并且其中還有一條內(nèi)容為“若因不可抗力因素導致延期交付的，甲方（開發(fā)商）不承擔違約責任�！�
有這么另類的銷售？
公寓曾預售床位 被民政部門叫停
據(jù)記者調(diào)查了解，去年11月，這家公司就在珠江路南京新世界中心25樓，公然售賣老年公寓的“床位”。
根據(jù)當時的報道，他們也是把項目宣傳為一種高回報的投資項目，號稱兩三年之后就可以翻番。
根據(jù)民政部門的事后調(diào)查和當時媒體的報道：該開發(fā)商銷售總監(jiān)宣稱，老年公寓100張床位已賣出去一半多了，售價為10年期的8.2萬元、15年期的10.2萬元，20年期限的是12.2萬元。上述價格不包含餐費和護理費用，僅僅是床位的費用。
棲霞區(qū)民政局社會福利科當時就表示，老年公寓項目屬于社會福利性質(zhì)，雖然政府鼓勵民間資本進入，但不同于房地產(chǎn)市場的期房銷售。
民政部門表示，“愛玉老年公寓”這種以投資為目的吸引老年人預先購買床位的行為，存在一定的風險，建設過程中一旦出現(xiàn)資金斷裂等問題，將給老年人帶來難以挽回的損失。
于是，棲霞區(qū)民政局叫停了這種做法，要求開發(fā)商將收取的預定費用全部退給已花錢買床位的老人，改為意向合同的方式合作。
目前，南京市民政局、國土局等相關(guān)部門已介入對此事件的調(diào)查處理工作。
事件追蹤
棲霞區(qū)民政局：已多次要求停售
八卦洲“愛玉老年公寓”項目是建在國家劃撥用地上的，根據(jù)國家關(guān)于劃撥土地的使用管理規(guī)定，該項目應屬于社會福利性質(zhì)，不可用于經(jīng)營盈利。江蘇李安祥律師事務所的倪韶風律師認為，開發(fā)商的違規(guī)之處很明顯：以國家劃撥用地來從事經(jīng)營項目。
記者又來到批復同意籌辦該項目的棲霞區(qū)民政局了解情況，該局社會福利科負責人表示，對于江蘇宏飛經(jīng)濟發(fā)展有限公司的這種經(jīng)營模式，他們不予認可�！帮L險太大了，不出事還好，萬一出個事情他跑了，我們上哪去找？”
這位負責人還透露，他們此前曾多次通知“愛玉老年公寓”的負責人，不允許采用這種模式經(jīng)營，要求對方停止經(jīng)營權(quán)的銷售行為。
由于目前國家對于老年公寓的經(jīng)營并沒有嚴格規(guī)范，因此他們管理起來也十分困難，除了口頭叫停，并沒有什么其他實際有效的做法。“政府現(xiàn)在沒有明文，這個模式正在探索，到底合不合法，我們也不清楚，上級政府部門也沒有說不能搞�！�
