摘要：專家分析指出，新一輪房價上漲的背后，不僅有宏觀經(jīng)濟(jì)減速的壓力，而且還有地方政府重回“房地產(chǎn)依賴”的沖動。在樓市某種計劃調(diào)控與“狡黠”的市場反彈之間，開發(fā)商利用行政資源獲取暴利的博弈似乎占了“上風(fēng)”。
國家統(tǒng)計局18日最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達(dá)18.3%、17.4%、17%和16.5%。
專家分析指出，新一輪房價上漲的背后，不僅有宏觀經(jīng)濟(jì)減速的壓力，而且還有地方政府重回“房地產(chǎn)依賴”的沖動。在樓市某種計劃調(diào)控與“狡黠”的市場反彈之間，開發(fā)商利用行政資源獲取暴利的博弈似乎占了“上風(fēng)”。
房價一路狂奔，購房“驚心動魄”
“這哪是買房，簡直就是打仗！”一大早趕到廣州增城“豪園”的張女士，終于在開盤當(dāng)日“搶”到一套。半晌才緩過神兒來的她感嘆，“樓層都來不及挑，真是驚心動魄！”
七八月本是樓市傳統(tǒng)淡季，但搶房潮卻在多個一線城市頻頻上演。位于北京宣武門附近的四合上院三期，還沒開盤就已被“內(nèi)部認(rèn)購”和“關(guān)系戶”全盤搶光；甚至連北京五環(huán)外一些樓盤也都成了“開盤日”即成“收官時”的“日光盤”。
伴隨搶房潮的是一路狂奔的房價。今年初，北京東四環(huán)一小區(qū)一套100平方米左右的二手房，如今報價竟比年初報價高出近百萬元，而且還是有價無房。
位于北京城南大興區(qū)的“西斯萊公館”小區(qū)，今年4月份二手房的報價為每平方米2.6萬元。經(jīng)過5月份的短暫穩(wěn)定之后，6至8月，每月單價突然暴漲2000元左右，達(dá)到3.2萬元。北京鏈家地產(chǎn)的一位置業(yè)顧問告訴記者，盡管這個小區(qū)目前還沒有房產(chǎn)證，但是價格卻是一路狂奔，有的買家擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，甚至愿意先付款等到房主拿到產(chǎn)權(quán)證之后，再去更名過戶！
二手房市場的火熱正在加速向一手房市場傳導(dǎo)。位于通州區(qū)的一個叫“紅杉公館”住宅項目，目前還沒有公布售價。置業(yè)顧問告訴記者說，公司還在研究價格和開盤時間，但可以肯定不會低于周邊的二手房價格。一位業(yè)內(nèi)人士向記者直言，所謂研究，就是對市場進(jìn)行挖潛和估量，看看市場到底還能接受多高的房價。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有62個，最高漲幅為2.2%；同比上漲的有69個，最高漲幅為北京，上漲了18.3%，接下來三個城市分別為廣州、深圳、上海，漲幅分別高達(dá)17.4%、17%和16.5%；漲幅超過10%的城市共有10個城市。
結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難，重新依賴樓市？
今年以來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、實體經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、地方債務(wù)問題凸顯，一些地方財政收入狀況遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，甚至有下降的趨勢。財政部近日公布的7月份財政收支情況數(shù)據(jù)顯示，7月地方財政收入(本級)5800億元，比6月份的7200億元下降了19%。
面對財政趨緊，依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)再度成為一種無奈的選擇。幾天前，北京、上海在一天之內(nèi)共拍賣7宗地塊，成交總價高達(dá)90多億元。其中北京亦莊的一宗地塊成交價折算成樓面價竟然高達(dá)近3萬元每平方米，普遍高于這一區(qū)域目前在售商品房價格。
宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了局部地區(qū)的市場動向。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款為4398億元，增長14.7%，增速提高7.2個百分點。
北京市建筑設(shè)計研究院新城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)計所所長張根對記者說，過去10年支撐地方經(jīng)濟(jì)騰飛的一大要素就是土地財政。今天在宏觀經(jīng)濟(jì)遇到困難的情況下，很多地方再次回到土地依賴的老路上并不稀奇，“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，哪有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來得快呀！”
財經(jīng)評論員葉檀還觀察到，地方政府已經(jīng)開始出現(xiàn)為樓市松綁的跡象。7月起，溫州為“全國最嚴(yán)”限購令松綁，允許戶籍人口購買第二套住房；有的地方甚至將審核限購的資格交給開發(fā)商。
在調(diào)控政策放松、地方重回房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴的信號刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)借勢拉高房價，購房者恐慌入市推波助漲，致使這個暑期房地產(chǎn)市場溫度急速上升，頻頻傳來灼熱感。
生產(chǎn)要素市場，面臨制度創(chuàng)新
張根說，一系列行政調(diào)控手段的實施，事實上加劇了住房市場的供需矛盾。他認(rèn)為，在高度計劃的土地供應(yīng)制度下培育出來的房地產(chǎn)市場，需要一場深度變革，否則任何修修補補的調(diào)控政策，很難撼動樓市。
中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮指出：“我們十年調(diào)控最大的缺陷之一就是沒有和改革相結(jié)合。得了必須動手術(shù)的病，就別妄想吃幾副退燒藥能好！”
有關(guān)專家認(rèn)為，解決房地產(chǎn)市場問題的根本出路在于深度的綜合改革，其中首要的一項改革就是要推進(jìn)土地制度改革，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，改變政府壟斷土地供應(yīng)的局面，積極開展集體土地入市的探索。
來自權(quán)威部門的政策信號表明，有關(guān)方面越來越關(guān)注包括土地確權(quán)、征補等在內(nèi)的農(nóng)村土地制度改革。目前，全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農(nóng)村集體土地入市。張根認(rèn)為，一旦土地單軌制的“瘸腿供應(yīng)”得到根本解決，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場價格，為滾燙的房地產(chǎn)市場澆上一盆冷水，想不降溫都難。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場政策體系的變革并非僅是土地供應(yīng)制度的一個方面，還包括財稅、金融等多個方面。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的三大要素就是土地、稅費和資金。未來的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，離不開在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度等方面健全相關(guān)機制。
