摘要：9月已近尾聲，“金九”幾成定局。而接踵而來的10月，有30個項目預(yù)計入市銷售，比9月計劃中的26個還要多�！般y十”不但不遜“金九”還頗有與其試比高的意味。

  “銀十”欲與“金九”比高

  9月24日訊亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：9月1—22日，北京新建住宅共實現(xiàn)成交8364套，成交面積累計為90.4萬平方米，比8月同期的6831套、76.03萬平方米分別上漲了22.4%和18.9%。比2012年同期分別上漲了21.3%和17.6%。成交均價為22339元/平方米，環(huán)比8月1—22日的24649元/平方米下降了9.4%，同比去年的20611元/平方米上升了8.4%。

  9月已近尾聲，“金九”幾成定局。而接踵而來的10月，有30個項目預(yù)計入市銷售，比9月計劃中的26個還要多�！般y十”不但不遜“金九”還頗有與其試比高的意味。

  “金九”再顯色

  仍據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)：9月1—22日，北京商品住宅市場實際入市項目量為21個，共新增房源4431套，環(huán)比上月同期微降了一個百分點，但仍處于今年來的供應(yīng)高位。而記者查閱北京市住建委官網(wǎng)計算得出：9月截至24日，已拿到預(yù)售許可證的項目共9個，合計新增房源2489套。對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為：進入9月以來，供應(yīng)方面，開發(fā)商推盤踴躍，入市項目與供應(yīng)套數(shù)不斷增多，為成交攀升打下了堅實的基礎(chǔ)。而對于需求方，一方面目前政策環(huán)境已趨于平穩(wěn)，另一方面近期土地市場頻頻出現(xiàn)高價成交宅地，加強了未來房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，購房者不再寄希望于房價下行，集中涌入市場。“供足需旺地緊張”使得成交量攀升明顯。而從成交價格看，雖然9月份市場整體成交均價出現(xiàn)下滑，但主要受制于結(jié)構(gòu)性成交的影響：9月前22天成交排名前十的項目當(dāng)中，8個項目的單價都在20000元/平方米以內(nèi)，因而攤低了成交均價。而如果從單個項目的歷史價格變化，以及區(qū)域的房價漲跌來看，目前北京房地產(chǎn)市場整體價格水平是處于上升通道中的。

  “金九銀十”本就是樓市傳統(tǒng)銷售旺季。一方面這一時節(jié)北京氣候較為怡人，適合舉辦大型開盤或促銷活動，同時宜于展現(xiàn)出樓盤最佳的自然景觀條件；另一方面10月已近年底，多數(shù)房企也會選擇在這一時段加緊推盤、沖高業(yè)績。但近年來由于調(diào)控政策頻出，打亂了原本有規(guī)律可循的市場發(fā)展節(jié)奏與房企運營節(jié)奏，市場變得跟著政策走而不再是跟著時節(jié)走，反季情形屢現(xiàn)：傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)不甚明顯，淡季卻數(shù)次“不淡”。直到進入今年以來，開發(fā)商對調(diào)控常態(tài)化有了一定免疫力，政策效應(yīng)趨于平淡化，購房者也不再指望房價能被“調(diào)低”，因此今年的“金九銀十”又恢復(fù)了往年盛景，甚至有超越之勢。

  銀十“鍍金”供應(yīng)量或創(chuàng)新高

  據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：10月，北京商品住宅市場將掀起供應(yīng)高潮—30個項目預(yù)計入市銷售。高姍表示，今年以來，北京住宅市場供應(yīng)一直表現(xiàn)平平，除3月和6月外，其余6個月的月度開盤數(shù)都未突破30個。而下半年以來，由于“限價”政策，開發(fā)商難以再通過“少量推盤”的手段實現(xiàn)“多次提價”，因而單次量開始增加。而預(yù)計到10月份的年終最后沖刺時段，單月推盤量或會創(chuàng)造今年以來的新高。

  從開盤項目特征來看，30個項目，新老“五五開”：首開萬科·公園里 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、京西·金泰麗灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、北京城建·海梓府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等15個純新盤首次面市；北京城建·世華泊郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、萬通天竺新新家園·溪悅瀾墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、望京·金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等15個老項目再次推新。高姍分析，新老項目各有優(yōu)勢：老項目在此前的一次或數(shù)次開盤中蓄積了客源和累積了口碑，基本都能延續(xù)熱銷；而純新盤則在定價上更具靈活優(yōu)勢。

  另外值得注意的是，10月計劃開盤項目還有一個顯著特征—即別墅產(chǎn)品明顯增多。30個總量中，5個是純別墅產(chǎn)品，還有3個是洋房與別墅混合項目，且全部為純新盤。高姍對此分析：別墅項目供應(yīng)意愿的回升，一方面是受季節(jié)氣候的影響—金秋十月是北京天氣和景觀都恰到好處的時節(jié)。這對于注重園林環(huán)境及客戶體驗的別墅項目，是更加能夠展示優(yōu)越特征的絕佳銷售季；另一方面，近期像香江別墅等入市即熱銷的“榜樣力量”及別墅市場價格的節(jié)節(jié)攀升也激起了項目入市的積極性。還有就是，從3個純新別墅項目的特征也可看出，隨著土地集約化發(fā)展，北京低容積率地塊再難得，未來別墅項目的規(guī)劃將逐漸走上復(fù)合型道路。

  開盤前定價“保密”

  定價謹慎是今年新開盤項目的共性。從前9個月看，每月計劃入市的項目中，都有超過半數(shù)不予提前公布預(yù)售價。這一特征在10月表現(xiàn)得尤為明顯：30個預(yù)計開盤項目當(dāng)中，目前已公布定價的僅有7個。

  高姍表示：由于4月以后“限價令”嚴厲，不少項目由于所申報價格“超限”而未獲批預(yù)售許可證，因此不得不延遲開盤或調(diào)整售價。為避免前期宣傳價與審批價不一致導(dǎo)致客戶不滿，因此現(xiàn)在多數(shù)項目選擇取證后，也就是開盤前兩、三日才會公布實際售價。對于開發(fā)商來說，這一變動表面看上去是“無奈之舉”，但實際上等于強制壓縮了購房者的考慮時間，促成部分“沖動購買”，有助銷售。

  地王促高新盤預(yù)售價

  在7個公布了預(yù)售價的項目中，最具代表性的當(dāng)屬亦莊的金第萬科·金域東郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目。首次開盤報價居然高達33000元/平方米，而與它同處大亦莊區(qū)域，目前是區(qū)域價格標桿、且出自同門的金地萬科·朗潤園，最高售價也不過31000元/平方米。而朗潤園至少”貴的有道理“—地處四五環(huán)之間，且緊鄰亦莊線舊宮站。而金域東郡在五六環(huán)間，距離亦莊線還有相當(dāng)一段距離。

  高姍分析認為，兩個項目出現(xiàn)這樣較大差距的原因：一方面是由于今年來北京住宅市場價格一路上行的大形勢所捧，另一方面，8月14日，融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合，以20.8億元競得亦莊新城一宗宅地，刨除保障房部分，折合樓面價高達2.8萬元/平方米。“面粉”價格直逼“面包”，受此影響，該區(qū)域在售項目漲價預(yù)期明顯。金第萬科·金域東郡就是“排頭兵”。