摘要：對(duì)于未來(lái)發(fā)展，保利地產(chǎn)仍然充滿信心。報(bào)告期內(nèi)1143億元的預(yù)收賬款鎖定了下半年度的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。從銷售表現(xiàn)來(lái)看，保利地產(chǎn)去年獲取的項(xiàng)目將在今年三、四季度陸續(xù)入市，形成充分可售貨量保障全年1200億銷售業(yè)績(jī)的達(dá)成。
全年1200億目標(biāo)可期
立于千億之巔，保利地產(chǎn)依舊保持成長(zhǎng)型企業(yè)定位不動(dòng)搖。
8月27日，該集團(tuán)發(fā)布的2013半年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入305.44億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)34.07億元，同比分別增長(zhǎng)51.34%和35.7%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入291.13億元，同比增長(zhǎng)52.26%，扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.76%，同比提升0.84個(gè)百分點(diǎn)。
其間，該公司累計(jì)銷售636.44億元，實(shí)現(xiàn)新開工面積854萬(wàn)平方米。兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均完成過(guò)半，為全面落實(shí)年度1200億的銷售任務(wù)奠定基石。另外，其已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源再度創(chuàng)下1143億元的歷史新高，也為其今年乃至明年的業(yè)績(jī)提供保證。
在去年突破年銷售1000億目標(biāo)后，保利地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理，確保規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，做到城市布局與深化、融資渠道拓寬、商業(yè)布局發(fā)展等各方面平衡，為后千億時(shí)代繼續(xù)“小步快跑”提供充分保證。
持續(xù)擴(kuò)張戰(zhàn)略
自2002年保利地產(chǎn)開啟全國(guó)化戰(zhàn)略布局起，便始終鎖定一二線城市，快速覆蓋環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。與之同時(shí)起步的大部分房企，自2012年才開始投入“重返一二線城市”的熱潮，并引發(fā)2013年一線城市土地市場(chǎng)“地王”季。
業(yè)內(nèi)人士分析，這緣于三四線城市樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大，而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定。
戰(zhàn)略領(lǐng)跑使得保利地產(chǎn)在這輪“搶地”風(fēng)波中表現(xiàn)得格外冷靜。2013年，保利地產(chǎn)積極把握一季度土地市場(chǎng)機(jī)遇，有針對(duì)性地加大拓展力度，上半年新拓展20個(gè)，新增容積率面積565萬(wàn)平方米，多位于一二線中心城市，土地價(jià)值突出；同時(shí)保利地產(chǎn)在拓展中綜合發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目多以底價(jià)獲取，平均樓面成本僅2849元/平方米，既有效補(bǔ)充了具有成本優(yōu)勢(shì)的土地資源，又規(guī)避了二季度以來(lái)的土地價(jià)格高漲。
保利地產(chǎn)管理層表示：“公司在現(xiàn)有城市布局基礎(chǔ)上，始終深耕一二線城市，適度輻射三線城市，并有選擇地進(jìn)入資源優(yōu)勢(shì)明顯的城市。這既進(jìn)一步完善公司的區(qū)域戰(zhàn)略布局，也能夠擇機(jī)逢低吸納合適土地資源�！�
在拓寬市場(chǎng)的同時(shí)，保利地產(chǎn)的城市版圖也在向縱深發(fā)展。今年初，該集團(tuán)提出了“3 2戰(zhàn)略”，即以北上廣為核心，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角構(gòu)建三個(gè)300億級(jí)的城市群，在以成都、重慶為中心的成渝，武漢為中心的中部，構(gòu)建兩個(gè)200億級(jí)的城市群。
保利地產(chǎn)管理層指出，企業(yè)發(fā)展到1000億銷售額的規(guī)模，注重均衡發(fā)展，不會(huì)過(guò)度依賴某個(gè)區(qū)域或某個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)�！�"3 2城市群戰(zhàn)略"是一種帶有預(yù)見性的策略，而保利地產(chǎn)的大本營(yíng)——珠三角是城市群戰(zhàn)略的試驗(yàn)田。”
公告顯示，今年7月份保利地產(chǎn)在珠三角再添韶關(guān)、清遠(yuǎn)、湛江三座城市，已形成對(duì)珠三角重點(diǎn)城市的全面覆蓋。珠三角這塊“試驗(yàn)田”也已經(jīng)迎來(lái)收獲期。今年1~6月，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售額已經(jīng)突破200億元，直追去年全年281億的銷售業(yè)績(jī)。
在珠三角之外，保利地產(chǎn)在上半年加大了對(duì)成都、武漢、合肥為主的中西部區(qū)域，沈陽(yáng)、大連、青島、天津等環(huán)渤海區(qū)域，以及南京、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域的土地儲(chǔ)備，并對(duì)北京、廣州、重慶、佛山等核心城市土地儲(chǔ)備進(jìn)行了補(bǔ)充。
截至2013年7月，保利地產(chǎn)新進(jìn)駐城市數(shù)量已擴(kuò)大至46個(gè)。對(duì)于下半年，保利地產(chǎn)表示，將計(jì)劃進(jìn)駐三個(gè)以上的省會(huì)城市，并將側(cè)重于西北城市，進(jìn)一步完善已有城市布局。
融資多元化
對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，誰(shuí)擁有便捷而成本低廉的融資途徑，誰(shuí)就在市場(chǎng)上具備先發(fā)制人的優(yōu)勢(shì)。
過(guò)去若干年，保利地產(chǎn)憑借自身優(yōu)勢(shì)始終在融資方面較同行略勝一籌。但隨著企業(yè)規(guī)模的不斷壯大，股權(quán)融資、銀行貸款已不再能夠滿足企業(yè)發(fā)展需求，并且受到較多政策限制。如何拓展新的融資途徑成為該公司必須解決的新課題。
今年8月6日的公告顯示，保利地產(chǎn)通過(guò)其全資子公司恒利置業(yè)旗下的Poly Real Estate Finance Ltd在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券，這意味著保利地產(chǎn)正式翻開國(guó)際資本運(yùn)作的新篇章。國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB”主體信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。此舉進(jìn)一步加速了保利地產(chǎn)資本運(yùn)作的國(guó)際化進(jìn)程。
在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力加大、貨幣資金趨緊短期內(nèi)無(wú)法獲得顯著改善的大背景下，下半年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資可能再次吃緊。保利地產(chǎn)在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)打通國(guó)際資本運(yùn)作通道，形成了國(guó)內(nèi)國(guó)外兩大融資平臺(tái)，無(wú)疑進(jìn)一步提升了保利地產(chǎn)的傳統(tǒng)融資優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在現(xiàn)階段，國(guó)際債券融資具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，可以進(jìn)一步降低融資成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。
保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海表示：“這是一種優(yōu)中取優(yōu)的融資手段。借助此次"出海"，我們將進(jìn)一步加大境外項(xiàng)目的并購(gòu)力度�！�
更早之前，保利地產(chǎn)還在房地產(chǎn)私募基金方面進(jìn)行了積極探索，旗下的信保基金始于2010年，不到三年時(shí)間，目前資金管理超過(guò)170億元，穩(wěn)居中國(guó)市場(chǎng)人民幣房地產(chǎn)基金的榜首。
商業(yè)地產(chǎn)漸成氣候
憑借住宅起家的保利地產(chǎn)，在產(chǎn)品多元化方面早已經(jīng)進(jìn)行了多番嘗試，商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)便是其中之一。保利地產(chǎn)半年報(bào)顯示，上半年銷售業(yè)績(jī)中，商業(yè)地產(chǎn)銷售占比11.5%，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略成果明顯。
“在以剛需及首次改善型住宅產(chǎn)品為主的前提下，保利地產(chǎn)堅(jiān)持主動(dòng)獲取中心城市、稀缺土地資源的可售商業(yè)資源，并自持了一部分優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目�！北＠禺a(chǎn)高層指出，保利地產(chǎn)早在十年前就開始有意識(shí)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并在2006年以后主動(dòng)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。對(duì)于商業(yè)之輪前行軌跡的把握，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本要求較高，我們?cè)谧猿趾统鍪壑g尋求到了適合公司發(fā)展的平衡點(diǎn)。”
今年上半年，保利地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售73.5億元，其中位于佛山的保利東灣綜合體項(xiàng)目半年累計(jì)銷售過(guò)20億元。今年下半年，位于北京大望京的保利國(guó)際廣場(chǎng)、上海黃浦江的保利國(guó)際中心、廣州珠江新城克洛維項(xiàng)目、長(zhǎng)沙國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目、天津大都會(huì)項(xiàng)目、佛山東灣項(xiàng)目等還將形成總計(jì)120億以上的可售貨量。
目前，保利地產(chǎn)自持的商用物業(yè)，已經(jīng)囊括會(huì)展、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、高端寫字樓等多個(gè)類型，為營(yíng)業(yè)收入提供了穩(wěn)定、多樣化的來(lái)源，而這一商業(yè)地產(chǎn)的版圖還在不斷擴(kuò)大中。
8月19日，陽(yáng)江保利皇冠假日酒店盛大開業(yè)，結(jié)束了陽(yáng)江沒(méi)有五星級(jí)酒店的歷史，也成為保利地產(chǎn)旗下第三家五星級(jí)酒店。
