摘要：2014年1月24日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和REICO工作室發(fā)布了2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及2014年形勢(shì)預(yù)測(cè)。據(jù)該預(yù)測(cè)分析，2014年中國(guó)房?jī)r(jià)將態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，不會(huì)發(fā)生大起大落的狀況。

房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

    一、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況
    2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年4季度的回升態(tài)勢(shì)，區(qū)域分化逐步明顯。
    （一）房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積小幅增加，地價(jià)漲幅持續(xù)增加
    2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積3.88億平方米，同比增加8.8%，增幅增加28.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，前10個(gè)月企業(yè)購(gòu)置土地面積均為負(fù)增長(zhǎng)，11月份后增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。
    2013年地價(jià)漲幅逐季增加，1-4各季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比漲幅分別為1.47%、1.62% 、1.85%和2.06%。從不同用地類型來(lái)看，居住用地價(jià)格漲幅最高；從不同區(qū)域來(lái)看，珠三角地區(qū)地價(jià)漲幅最高。
    （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速增加
    2013年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.8%，增速高于去年同期3.6個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速年初最高為22.8%，逐月緩慢下降。從不同物業(yè)類型看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)投資增幅均略高于去年同期。
    （三）商品房新開工面積增幅增加，竣工面積增幅回落
    2013年，商品房施工面積66.6億平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅增加2.9個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積20.1億平方米，同比增加13.5%，增幅增加20.8個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積10.1億平方米，同比增長(zhǎng)2%，增幅減少5.3個(gè)百分點(diǎn)。從不同物業(yè)類型看，商品住宅和商業(yè)用房新開工面積增幅高于去年同期，辦公樓新開工面積增幅低于去年同期。
    （四）房屋需求較快增加，增幅高位回落
    2013年，商品房銷售面積13.05億平方米，同比增加17.3%，增幅增加15.5個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積增幅由年初的49.5%逐月下降為年末的17.3%。各類型物業(yè)銷售面積增幅均高于去年同期，其中商品住宅和辦公樓銷售面積增幅由年初最高逐月回落，商業(yè)用房銷售面積增幅平穩(wěn)。
    2013年，北京、廣州、深圳、天津、寧波、鄭州、南寧、成都、南昌、大連等城市二手房成交量均比上年增加，同比漲幅分別為17.2%、44.2%、45.2%、57.7%、87.5%、88.2%、106%、10.1%、8.4%、63.6%，多數(shù)城市漲幅高于去年同期。從交易量的月份變化來(lái)看，各城市上半年二手房交易量同比增幅較高，下半年增幅明顯減小，且部分城市二手房交易量開始出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)或多數(shù)月份的同比負(fù)增長(zhǎng)。
    （五）住宅價(jià)格持續(xù)較快上漲，漲幅逐步回落
    2013年，70大中城市住房?jī)r(jià)格繼續(xù)延續(xù)去年下半年的上漲態(tài)勢(shì)。其中，新建住房?jī)r(jià)格同比上漲5.7%，環(huán)比漲幅為8.8%；二手住宅價(jià)格同比上漲2.7%，環(huán)比上漲4.6%。分月度看，新建住房?jī)r(jià)格月環(huán)比漲幅由年初的1%逐步回落至12月的0.4%，二手住房?jī)r(jià)格月環(huán)比漲幅則基本保持在0.4%左右。新建住房?jī)r(jià)格和二手住房?jī)r(jià)格同比漲幅均逐月提高，12月份分別為9.3%和4.7%。
從環(huán)比累計(jì)漲幅來(lái)看，2013年，除溫州外，70大中城市中69個(gè)城市住房?jī)r(jià)格上漲，北上廣深漲幅最高。
    （六）房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化逐步明顯
    2013年一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲，而其他城市房?jī)r(jià)則上漲緩慢。70大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，二手住房?jī)r(jià)格漲幅均超過(guò)10%，此外部分二線城市廈門、南京、福州、沈陽(yáng)、太原、鄭州等城市新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅在12%-18%之間，這些城市二手住房?jī)r(jià)格漲幅在5%-10%之間，屬于房?jī)r(jià)上漲較快城市。全年房?jī)r(jià)漲幅較小的城市基本都是三四線城市，新建住房?jī)r(jià)格漲幅最低的10個(gè)城市分別為溫州、唐山、海口、蚌埠、三亞、無(wú)錫、安慶、牡丹江、大理、韶關(guān)，這些城市新建住房?jī)r(jià)格同比漲幅多數(shù)在6%以下，二手住房?jī)r(jià)格同比漲幅基本在2%左右。

    二、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)
    房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展與改革進(jìn)程與城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施密切相關(guān)。2013年11月十八屆三中全會(huì)著力推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的改革進(jìn)程，將涉及解決困擾多年房?jī)r(jià)快速上漲的深層次矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。中央城鎮(zhèn)化會(huì)議對(duì)城鎮(zhèn)化總體布局做了安排，提出“兩橫三縱”的城市化戰(zhàn)略格局，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域機(jī)會(huì)將受城鎮(zhèn)化規(guī)劃指引。
    短期看，2014年房地產(chǎn)政策將更加注重差別性。全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2014年要“更加注重分類指導(dǎo)，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；庫(kù)存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
    從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部看，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量將增加。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較為充裕。2013年受市場(chǎng)銷售較快增長(zhǎng)和貸款增加，房地產(chǎn)企業(yè)資金總體較為充裕。房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.78，為歷史高位，企業(yè)資金充裕程度與2009年和2010年接近。2013年以來(lái)房屋新開工面積逐步增加，根據(jù)模型預(yù)測(cè)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量將逐步增加。
    總體看，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將會(huì)增加，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，房地產(chǎn)需求將保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步回落，全年房?jī)r(jià)總體保持基本平穩(wěn)。