摘要：剛剛進(jìn)入2014年，嬗變?nèi)蕴庍M(jìn)行時(shí)。2014年1月8日，綠地宣布投資12億英鎊，在英國(guó)倫敦開發(fā)兩個(gè)住宅項(xiàng)目；1月24日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國(guó)開展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬達(dá)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。
房產(chǎn)九大預(yù)言
預(yù)言一 開發(fā)商加碼海外
2013年，萬科、綠地、萬達(dá)等巨頭進(jìn)軍海外，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的資產(chǎn)配置，出現(xiàn)引人關(guān)注的變化。
剛剛進(jìn)入2014年，嬗變?nèi)蕴庍M(jìn)行時(shí)。2014年1月8日，綠地宣布投資12億英鎊，在英國(guó)倫敦開發(fā)兩個(gè)住宅項(xiàng)目；1月24日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國(guó)開展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬達(dá)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。
仲量聯(lián)行稱，2013年中國(guó)企業(yè)逐漸在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞增加投資，而綠地集團(tuán)在倫敦的舉動(dòng)，標(biāo)志著中國(guó)房企2014年的海外投資活動(dòng)已拉開帷幕。截至2013年底，中國(guó)買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項(xiàng)目的投資額超過100億美元，這使得中國(guó)2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增逾30%。
預(yù)言二 長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制浮現(xiàn)
2014年，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有望取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
在過去一年的樓市調(diào)控中，決策層曾提出過諸如“兩個(gè)促使”(促使房?jī)r(jià)合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道)的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)。有分析人士認(rèn)為，中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制，都將進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)化改革。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光預(yù)測(cè)，在市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)背景下，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，樓市調(diào)控將更強(qiáng)調(diào)針對(duì)不同城市的不同狀況，實(shí)行不同政策。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調(diào)處理房地產(chǎn)，今后的樓市調(diào)控不會(huì)再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，不會(huì)再統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令、一刀切，而會(huì)突出地方政府在調(diào)控中的主體作用和主體責(zé)任。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，對(duì)房企而言，眼下多研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，比研究下一步會(huì)出哪樣的調(diào)控政策更重要�！霸谌丝诮Y(jié)構(gòu)里面，通常是‘20歲到49歲的年輕勞動(dòng)力’，以及‘35歲到40歲的高儲(chǔ)蓄人口’對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)最大。未來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很多機(jī)會(huì)，只是這些機(jī)會(huì)因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)的變化而跟以前有所不同�！�
預(yù)言三 開發(fā)商重回一二線城市
5年前，多數(shù)全國(guó)性大企業(yè)還只是在十幾個(gè)重點(diǎn)城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計(jì)劃”，或者更宏大的城市進(jìn)軍規(guī)劃。到2013年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。2014年，這一趨勢(shì)繼續(xù)，恒大在上海（樓盤）預(yù)計(jì)會(huì)有多達(dá)4個(gè)項(xiàng)目面世。
某權(quán)威研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京（樓盤）為例，消化庫存周期僅6.9個(gè)月。二線城市中，營(yíng)口（樓盤）、丹東（樓盤）、鄂爾多斯（樓盤）、溫州（樓盤）等城市則在庫存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。
花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍斷言，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)漲勢(shì)。二線城市則是一個(gè)比較平穩(wěn)的、緩步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。三線城市可能面臨的壓力比較大，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，可能不會(huì)有增長(zhǎng)。而四線城市是一個(gè)下降的趨勢(shì)。
預(yù)言四 地產(chǎn)“金融化”
1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場(chǎng)上買入約4.027億股華夏銀行(600015,股吧)股份。
這并非個(gè)案。綠地集團(tuán)與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團(tuán)與華興銀行，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶(600208,股吧)與溫州銀行，香江集團(tuán)與廣發(fā)銀行，北京城建(600266,股吧)與錦州銀行，開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。
開發(fā)商缺錢了？不！部分業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)是，開發(fā)商入股銀行，并非看中關(guān)聯(lián)銀行的融資便利。事實(shí)上，受制于銀監(jiān)會(huì)對(duì)于銀行關(guān)聯(lián)交易的管控，開發(fā)商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發(fā)商看重的是，銀行為其上下游企業(yè)做供應(yīng)鏈融資的業(yè)務(wù)空間。
說得很白了，開發(fā)商是為了少幫產(chǎn)業(yè)鏈“墊資”，讓銀行代勞。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前“涉銀”的房地產(chǎn)上市企業(yè)已有約30家。不出意外，這一趨勢(shì)無疑會(huì)在2014年得到延續(xù)。
