摘要：春節(jié)剛剛結(jié)束，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下，杭州、常州等地紛紛傳出部分樓盤“六折甩賣”的消息。不止長三角區(qū)域，廣州房企時代地產(chǎn)上周也拉開全線產(chǎn)品價格大調(diào)整，統(tǒng)一對廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實現(xiàn)全線88折扣優(yōu)惠，折扣可謂幅度空前之大。這一場降價風(fēng)波是否會波及全國導(dǎo)致樓市“轉(zhuǎn)熊”呢？業(yè)內(nèi)人士稱，在信貸吃緊和高庫存壓力下，房地產(chǎn)分化已蔓延至一二線城市之間，市場調(diào)整預(yù)期越來越強烈。
樓市降價潮
長三角拉開降價大幕 廣州房企跟風(fēng)全線88折
今年以來，香港樓市降價持續(xù)，中介虧損關(guān)門，可以“慘烈”形容，而這一降價態(tài)勢或已波及內(nèi)地。王石日前公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房價上漲的任志強也一改口風(fēng)認(rèn)為市場受庫存量影響2014年房價將開始回落。
本月中旬，杭州一名為德信北海公園[最新消息 價格 戶型 點評]的樓盤突從單價18000元每平方米直接降至15800元每平方米。
這一波降價僅是開始。緊接著杭州另一樓盤天鴻香榭里[最新消息 價格 戶型 點評]則以直降6000元來吸引客戶認(rèn)籌。微博上更是爆出杭州當(dāng)?shù)貥潜P，一家名為陽光郡的項目從單價17500元降至13800元，萬科[簡介 最新動態(tài)]的北辰[簡介 最新動態(tài)]之光從16800元降至13000元。
而這場降價大戰(zhàn)中最受關(guān)注的則是來自江蘇常州名為雅居樂星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]的樓盤，爆出目前毛坯均價僅為7000元/平方米，最低價格約為5380元/平方米，而此前毛坯房源均價為12000元/平方米，可謂是六折拋售。
該樓盤銷售人員透露，這樣的降價在全國仍屬罕見，主要還是因為樓盤開發(fā)商今年在長三角拍下了八個地塊，資金一時緊張急于回籠資金。
他透露，至于之前的業(yè)主因降價所遭受的損失，開發(fā)商將把損失的差價補給業(yè)主。
不止是長三角區(qū)域，年前剛在香港掛牌上市的廣州房企時代地產(chǎn)(01233，HK)上周五也正式對全線產(chǎn)品價格進(jìn)行大調(diào)整，統(tǒng)一對廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實現(xiàn)88折扣優(yōu)惠，相比之前折扣幅度可謂空前之大。
據(jù)悉，今年春節(jié)期間，該公司旗下位于廣州白云區(qū)一名為時代花生的樓盤項目加推樓盤僅對外是97折扣，而目前則是高達(dá)88折扣優(yōu)惠幅度。而據(jù)該樓盤置業(yè)顧問透露，若昨日當(dāng)晚實現(xiàn)認(rèn)購的話，還可以申請到總價上再優(yōu)惠高達(dá)10萬額度。
對此，時代地產(chǎn)一郭姓的營銷經(jīng)理則表示這僅是公司例行營銷動作，沒有特別的原因。
這一輪樓市降價也直接在資本市場表現(xiàn)出來。周一開市，A股市場上房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷，低開低走，成為市場下跌主力。截至收盤時，板塊平均下跌4.10%。A股龍頭的保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]下跌高達(dá)8.51%，招商地產(chǎn)下跌8.07%，金地集團跌7.66%，萬科A跌6.56%。狀況慘烈。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管當(dāng)前每個樓盤降價的原因不同，但是總體來看還是受城市或區(qū)域板塊庫存量大，公司銷售壓力也較大；部分產(chǎn)品偏高端或有部分缺陷，遇到銷售瓶頸；此外開發(fā)商想盡快回籠資金，拿地“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機會。
銀行信貸審批吃緊 高庫存直逼部分樓盤降價
“近期杭州、常州降價最根本的原因就是整個市場層面受到銀行信貸緊縮、”錢荒“的影響”，張宏偉認(rèn)為，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高，部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛消耗資金過多，同時銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，資金面短缺的危機。
近期，一位已在上海購置房產(chǎn)的人士透露，日前通過中介下定了一套靜安區(qū)的二手房，盡管已經(jīng)開始在走銀行的貸款申請，但很擔(dān)心貸款能否及時批下來，因為銀行朋友向他表示現(xiàn)在個貸審核很嚴(yán)格，相比以前沒那么容易。
在市場上，銀行層面的消息則是一波未平一波又起，愈發(fā)緊張。上周五晚間有消息稱，交通銀行已全面暫停所有房地產(chǎn)項目貸款，對所有新增授信業(yè)務(wù)暫停受理；對所有已上報但尚未批復(fù)的授信業(yè)務(wù)暫停審批；對所有已批復(fù)但尚未簽約的業(yè)務(wù)，暫停簽約。不過，有媒體24日又報道稱交通銀行否認(rèn)曾下發(fā)過通知。興業(yè)銀行24日晚間則正式確認(rèn)，旗下業(yè)務(wù)已暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)信貸收緊直接波及了這個資金密集型產(chǎn)業(yè)。其實在今年早些時候，香港地產(chǎn)大鱷新鴻基開始打出首輪降價后，萬科董事長王石就公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房價上漲的任志強也一改口風(fēng)認(rèn)為市場受庫存量影響2014年房價將開始回落。
來自中原集團研究中心一則最新的報告則顯示，該機構(gòu)對杭州、常州樓盤大幅降價進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，若市場存量大，庫存有壓力的城市存在較大的風(fēng)險；另一方面，前期房價過快上漲，目前及未來新增供應(yīng)較為集中的區(qū)域更須引起警惕。
從城市層面來看，杭州和常州有很大的不同，但兩地的商品房庫存都創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平方米，可售周期近20個月。
中原集團研究中心研究總監(jiān)張海清認(rèn)為，上述兩地的降價在市場上尚未形成全范圍的樓盤降價跟風(fēng)潮，但后市供應(yīng)壓力較大的區(qū)域，降價促銷的壓力更為凸顯。
城市分化正持續(xù)加劇 后市調(diào)整預(yù)期趨緊
這一場降價風(fēng)波是否會波及全國導(dǎo)致樓市“轉(zhuǎn)熊”呢？朗詩集團董事田明在2月24日的媒體會上擔(dān)憂稱，沒想到行業(yè)內(nèi)資金鏈趨緊張來得那么快，盡管杭州和常州降價是個別現(xiàn)象，但對2014年樓市整體行情看淡。
中原房地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉指出，現(xiàn)在城市分化已持續(xù)加劇，不僅三四線城市出現(xiàn)分化，目前在一二線城市的部分城市區(qū)域也出現(xiàn)分化。對于一線城市來講，由于之前漲幅過猛，隨著信貸收縮，需求增量趕不上價格漲幅。而部分二線城市則因區(qū)域庫存過多導(dǎo)致。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以常州住宅市場為例，2013年該區(qū)域供求比為1.4，且長期處于供大于求的狀態(tài)。處于降價的杭州樓盤區(qū)域，當(dāng)?shù)毓┣蟊雀哌_(dá)1.8.2013年底該區(qū)域內(nèi)的萬科與濱江樓盤已低價入市。該機構(gòu)預(yù)計后續(xù)仍有樓盤價跟進(jìn)。
“北京二手房價出現(xiàn)19個月以來的首次下降，這就是一個信號。盡管當(dāng)前市場不可能出現(xiàn)大范圍、大幅降價，當(dāng)前價格處于醞釀階段，預(yù)計未來局部區(qū)域市場價格調(diào)整越來越近”，張大偉說。
據(jù)悉，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)公布數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份全國70大中城市中，價格下降的城市相比上月下降數(shù)量擴大至6個；但二手房方面，下降數(shù)量擴大至13個，而上月僅有5個。其中北京二手住房價格指數(shù)環(huán)比跌0.1，擴大0.5個百分點；上海漲幅下跌擴大0.4個百分點。
高庫存其實早在2013年底國家公布房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)。截至2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷售增速。存量壓力持續(xù)增加。
上述中原地產(chǎn)報告分析認(rèn)為，一線城市在最近五年普遍存在含住用地供應(yīng)不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市則土地供應(yīng)過剩，均明顯高于100%。
二線城市在2010年土地供應(yīng)達(dá)到峰值，大幅超過當(dāng)年住宅銷售面積；而三四線城市則在2011年達(dá)到峰值。在2010年后，二三四線城市每年都保持著土地供應(yīng)大于住宅銷售的水平。張海清透露，上述三四線等城市可供開發(fā)建設(shè)的土地總量是每年持續(xù)增加的，前期土地供應(yīng)過多的二三四線城市，未來房價下跌的可能性極高。
北京大學(xué)教授陳國強表示，目前局部市場競爭相當(dāng)激烈，降價趨勢比較明顯。雖然70大中城市房價下跌的城市數(shù)量在增加，但并不意味著拐點將至，值得注意的是，三四線城市供應(yīng)增長太快，勢必造成市場低迷，其房價或由高庫存導(dǎo)致下跌。
