摘要：北京、廣州等地房?jī)r(jià)松動(dòng)，浙江等地房地產(chǎn)信貸隱憂浮出水面。今年計(jì)劃投入超1萬(wàn)億元進(jìn)行棚戶區(qū)改造，有人開(kāi)始憧憬“四萬(wàn)億”救市。如今房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，體量龐大，不再是以前說(shuō)救就能救的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)—支柱產(chǎn)業(yè)
部分城市房?jī)r(jià)下跌 08年樓市風(fēng)雨再現(xiàn)
08年樓市風(fēng)雨再現(xiàn)
銷售情況低于去年同期，不排除降價(jià)壓力向部分城市擴(kuò)散的情況
10多年來(lái)，房?jī)r(jià)只漲不跌，讓絕大多數(shù)買房人望房興嘆，最近頻頻傳出樓盤(pán)降價(jià)的消息，自然引發(fā)關(guān)注。
繼杭州、常州等二三線城市大幅降價(jià)促銷后，北京、廣州等一直被認(rèn)為不會(huì)降價(jià)的一線城市部分樓盤(pán)也傳出降價(jià)打折的信號(hào)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)跡象，2008年的樓市情形再現(xiàn)。
在北京，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科橙領(lǐng)證價(jià)格低于預(yù)期2000-3000元/平方米入市后，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于一線房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。
保利地產(chǎn)在廣州的三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出一成首付優(yōu)惠活動(dòng)，首次置業(yè)者，首付一成，剩余部分可分4個(gè)月付清。分期首付實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供的“無(wú)息貸款”，開(kāi)發(fā)商要為買房人墊付資金。
房地產(chǎn)信貸隱憂也開(kāi)始浮出水面，曾經(jīng)是浙江寧波地產(chǎn)界龍頭的浙江興潤(rùn)置業(yè)35億債務(wù)違約，公司資產(chǎn)只有不足30億元，資不抵債。
2008年全球發(fā)生金融危機(jī)，出口嚴(yán)重受挫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也受到?jīng)_擊，GDP增速由2008年二季度的10.8%下滑至2009年一季度的6.6%。
由于房地產(chǎn)是明顯的周期性行業(yè)，經(jīng)濟(jì)周期的逆轉(zhuǎn)會(huì)迫使金融環(huán)境發(fā)生改變，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，因此，房?jī)r(jià)在2008年出現(xiàn)明顯下滑。
2008年“4萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后遺癥明顯
貨幣超增引發(fā)房?jī)r(jià)暴漲
經(jīng)濟(jì)目前的主要問(wèn)題，無(wú)論是債務(wù)過(guò)高、還是房?jī)r(jià)暴漲，都是貨幣問(wèn)題，源于貨幣超增
2003年，國(guó)家文件中首次提出：房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)增加值占GDP的比重，由1996年的3.7%，增加到2008年的接近5%。房地產(chǎn)市場(chǎng)成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。
當(dāng)時(shí)為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府改變此前的緊縮政策，2008年底開(kāi)始推出4萬(wàn)億刺激計(jì)劃，與此同時(shí)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張政策，主要表現(xiàn)是貨幣和信貸極度寬松。
2009年信貸狂潮主要對(duì)象是鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。它造成房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格泡沫，與此同時(shí)帶來(lái)了通貨膨脹。
3000億元到10萬(wàn)億元，短短7年中，信托業(yè)完成了近乎幾何級(jí)數(shù)的爆炸性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)和基建項(xiàng)目的融資比就占整個(gè)信托行業(yè)一半。
2009年出現(xiàn)10萬(wàn)億寬松信貸，在房貸政策的強(qiáng)力刺激下，房?jī)r(jià)開(kāi)始了逆轉(zhuǎn)飆升，在北京、上海等一線城市，房?jī)r(jià)更是暴漲。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)并非充滿了“住房剛性需求”，仍然是一個(gè)存在投資投機(jī)的市場(chǎng)，因?yàn)橘?gòu)買第一套住房也可用作投機(jī)投資，這也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格快速上升的根本所在。
4萬(wàn)億救市計(jì)劃造成以鄂爾多斯為代表的三、四線城市急劇擴(kuò)張，造成目前空置率極高，鮮少有人鬼城頻出的后遺癥。資料顯示，僅去年，國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”。
今非昔比 “4萬(wàn)億”救不了今日中國(guó)房地產(chǎn)
投資的驅(qū)動(dòng)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的繼續(xù)失衡
如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然靠投資驅(qū)動(dòng)，則僅有光鮮的GDP數(shù)據(jù)，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)失衡
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)首次在兩會(huì)表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控：對(duì)于合理地自住需求，也要有相應(yīng)政策支持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類調(diào)控，抑制投機(jī)炒賣需求，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增速和樓市下行的趨勢(shì)明顯。住建部表示，今年我國(guó)將繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造，預(yù)計(jì)完成投資將超過(guò)1萬(wàn)億元。市場(chǎng)上又有人開(kāi)始憧憬政府再次推出“四萬(wàn)億”救市。
2008年，中國(guó)商品房的銷售額不到3萬(wàn)億，隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，2013年中國(guó)商品房的銷售額已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)億，房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%，體量如此龐大，不再是以前說(shuō)救就能救的產(chǎn)業(yè)。
如今美國(guó)開(kāi)始退出QE，人民幣匯率也不再是單邊升值趨勢(shì)，再加上利率市場(chǎng)化，國(guó)內(nèi)外資金成本的快速上升必將使作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)承壓，目前救市所需要的資源和難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2008年。
一方面刺激性政策會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)物價(jià)上升、貧富差距擴(kuò)大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規(guī)模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費(fèi)的巨量投資不可能扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行。
金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)貨幣-經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效率由2008年的0.63下降至目前的0.5左右，貨幣流通速度下降近20%。貨幣流通速度下降反映了一定量的貨幣供給實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的水平下降，即貨幣擴(kuò)張對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出效果和效率的下降。
目前，房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是當(dāng)年行政干預(yù)帶來(lái)的，那就一定只有通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，才能把結(jié)構(gòu)性失衡和扭曲糾正過(guò)來(lái)，如果再次使用行政手段和資源救市，后遺癥也將比2008年時(shí)更大更重。
結(jié)語(yǔ)
由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得擁有房產(chǎn)或土地的企業(yè)及個(gè)人的財(cái)富迅速增長(zhǎng)，大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)聚集。如今繼續(xù)使用救市的方法維持高房?jī)r(jià)，將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步被房地產(chǎn)綁架。
