摘要：從年初信貸政策趨緊的信號(hào)，到春節(jié)后二三線城市局部市場的降價(jià)，再到北京市場多個(gè)剛需項(xiàng)目的平價(jià)開盤，此間各種看空、崩盤論調(diào)此起彼伏，讓樓市未來的走勢變得更加撲朔迷離。因2013年銷售火爆而被寄予厚望的2014年樓市，開局已遭遇了各種“滑鐵盧”。
春節(jié)后天宮院板塊樓盤大批集中入市，競爭激烈，多個(gè)樓盤平價(jià)快銷。
上周日，住總?cè)f科橙以毛坯、均價(jià)21680元/平方米的“低價(jià)”入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。
現(xiàn)象
已有倆樓盤低價(jià)跑量
上周末，位于天宮院的住總?cè)f科橙以21000元/平方米的“去精裝”價(jià)格入市，與其前期宣傳26000元-28000元/平方米的價(jià)格形成較大差距；在創(chuàng)造了該區(qū)域第五個(gè)“日光盤”的同時(shí)，也超出了業(yè)內(nèi)外人士的預(yù)料。
“萬科近期的價(jià)格調(diào)整，應(yīng)該能讓大家感到寒冷的味道，不是說天暖了就一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有�！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對新的市場環(huán)境下的經(jīng)營模式仔細(xì)研究。
就在業(yè)內(nèi)外尚未完全消化天宮院板塊以價(jià)換量的節(jié)奏之時(shí)，位于通州區(qū)的東亞印象臺(tái)湖日前曝出，其二期住宅的入市價(jià)格將從預(yù)期的26000元/平方米的毛坯房源，調(diào)整為22000元/平方米的精裝修產(chǎn)品入市。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，剔除每平方米2500元的精裝修費(fèi)用，其毛坯價(jià)格基本和一期開盤價(jià)格持平。昨天，東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，東亞新華地產(chǎn)確實(shí)在2014年進(jìn)行了全國性戰(zhàn)略調(diào)整，目標(biāo)是適當(dāng)拉低三四線城市的銷售價(jià)格，同時(shí)保證一二線城市的土地儲(chǔ)備。“具體到印象臺(tái)湖這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槟玫貢r(shí)間比較久，在保證合理利潤的范圍內(nèi)將實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)消化，快速回籠資金，為新的地塊做準(zhǔn)備�！睋�(jù)賈玉鵬透露，東亞新華地產(chǎn)已在包括北京在內(nèi)的多個(gè)一二線城市看好地塊，但他同時(shí)表示，東亞旗下在京的其他項(xiàng)目并不會(huì)參與到此次價(jià)格調(diào)整中。
隨后記者聯(lián)系到同處于臺(tái)湖板塊的泰禾1號(hào)街區(qū)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泰禾從來都是按照自己的定價(jià)和節(jié)奏去進(jìn)行推盤，不會(huì)受到外界影響。
走訪
主流市場行情仍微漲
在實(shí)地走訪了目前在售的多個(gè)項(xiàng)目后，記者發(fā)現(xiàn)，以價(jià)換量的現(xiàn)象尚未在北京樓市廣泛蔓延，而即將入市的項(xiàng)目多數(shù)都保持了價(jià)格“微漲”的水平。
位于望京來廣營橋東的臻園，去年8月一期成交均價(jià)為42000元/平方米，新一期取證房源仍以精裝修交房，但價(jià)格達(dá)到47000元/平方米左右。
位于通州區(qū)的合生濱江帝景，目前在售的僅剩少量137平方米精裝大戶型，對外報(bào)價(jià)為28000元/平方米左右，與年前同樣戶型的房源相比，每平方米已微調(diào)1000元-2000元不等。而根據(jù)該項(xiàng)目在市住建委最新取得預(yù)售證顯示，最高獲批價(jià)格已達(dá)到29506元/平方米。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，由于此前受到“限高令”（去年底對單價(jià)4萬元以上樓盤不批預(yù)售證）的限制，中高端項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善型需求的不斷增多，也給了開發(fā)商穩(wěn)定的市場預(yù)期。春節(jié)后，一些中高端項(xiàng)目的開盤定價(jià)依然保持上漲勢頭。
分析
取證“容易”審價(jià)難
盡管今年以來，樓盤取證速度明顯加快，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站公開信息，3月前20天，已有12個(gè)項(xiàng)目獲得銷售許可證。但據(jù)記者多方了解，在實(shí)際的價(jià)格審批過程中，開發(fā)商仍然感受到“壓力山大”。
“這個(gè)價(jià)格確實(shí)比我們的預(yù)期低了不少，但關(guān)鍵是報(bào)高了不批啊，只能不停地被駁回，然后一降再降，降至達(dá)到‘標(biāo)準(zhǔn)’后才被放行�！币晃粍倓偰玫筋A(yù)售證的房企人士向記者透露，盡管主管部門發(fā)放預(yù)售證的速度比之前的節(jié)奏加快，但是價(jià)格博弈仍是一道難關(guān)。
事實(shí)上，“低空放行”的項(xiàng)目并不止這一家，從春節(jié)后取證的樓盤就可以看出，其價(jià)格普遍和之前的預(yù)期有差距。賈玉鵬介紹，市住建委對于住宅價(jià)格比去年略有放松，但依然采取持續(xù)控制的措施，要求審批價(jià)格對比周邊不能出現(xiàn)過多的漲幅。
“雖然有自住型商品房在市場做保障，但主管部門對于房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)依然有所擔(dān)心。基本上是報(bào)4（萬元/平方米）不過4（萬元/平方米），報(bào)5（萬元/平方米）不過5（萬元/平方米），總要‘砍一刀’。”據(jù)一位知情人士透露，考慮到北京樓市的特殊性，目前相關(guān)部門尚無法放棄行政手段�！霸谀瓿跞绻患右园芽�，到后期可能更難辦�！痹撊耸勘硎�。
■ 典型樓盤
住總?cè)f科橙
漲幅變小，并非降價(jià)
3月16日，位于北京南六環(huán)的住總?cè)f科橙項(xiàng)目開盤，333套房源即告售罄。此前，市場普遍預(yù)期該項(xiàng)目包含精裝修的均價(jià)約為24000元/平方米，但最終以毛坯、均價(jià)21680元/平方米入市，引發(fā)萬科“領(lǐng)降北京”的消息。
“項(xiàng)目嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價(jià)�！北本┤f科昨日對記者表示，項(xiàng)目的定價(jià)順應(yīng)了市場以及政策，天宮院板塊剛需項(xiàng)目集中，客戶有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)排號(hào)的習(xí)慣，并非是因?yàn)樗^的大幅降價(jià)而引發(fā)搶購；此外精裝修是公司提供的服務(wù)，并不是強(qiáng)制捆綁銷售。
“說降價(jià)很牽強(qiáng)，住總?cè)f科橙毛坯賣到近22000元/平方米，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)并不是低價(jià)�！碧鞂m院某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，3月初精裝修的金融街融匯四期約千套房源入市，均價(jià)22000元/平米左右。而此前天宮院2月底開盤的中國水電·云立方、鑫苑鑫都匯都為毛坯房源，均價(jià)都在21000元-22000元/平方米的水平，和住總?cè)f科橙持平�！叭f科還提供了拆分精裝修的選擇，可增加利潤。”
價(jià)格上漲的幅度變小，但并非降價(jià)。這是天宮院板塊多個(gè)樓盤負(fù)責(zé)人的共識(shí)。據(jù)悉，一方面春節(jié)后天宮院板塊樓盤大批集中入市，先后已有首開熙悅春天、中國水電·云立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯、眾美城等入市分流客戶，競爭激烈；另一方面，大興區(qū)住建委批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格也比業(yè)內(nèi)的預(yù)期更低，但和此前成交的任何項(xiàng)目相比，區(qū)域房價(jià)仍然是在上漲過程中。
業(yè)內(nèi)人士指出，上述樓盤幾乎都是房企在2011年底和2012年拿地，樓面價(jià)為8000元-9000元/平方米，對比目前2萬元/平方米的售價(jià)看，利潤并不低。RET睿意德營銷服務(wù)部董事商十磊表示，住總?cè)f科橙的銷售價(jià)格低于市場預(yù)期，說明北京樓市的漲幅收窄，也說明了萬科緊貼市場的高周轉(zhuǎn)開發(fā)策略相當(dāng)成功。
聲音
“萬科橙開盤，我們是嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進(jìn)行定價(jià)銷售。這也是一種承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的表現(xiàn)。否則，（每平方米）再加2000元，萬科橙照樣賣完。
判斷北京樓市，看地價(jià)是關(guān)鍵，分清兩類項(xiàng)目：一類是以萬科為代表的，前兩年拿的地地價(jià)水平在15000元/平方米以內(nèi)的，入市不存在市場風(fēng)險(xiǎn)。我對市場沒有擔(dān)心。政府指導(dǎo)價(jià)格也會(huì)區(qū)分不同區(qū)域。另一類是2013年的高價(jià)地項(xiàng)目，這些企業(yè)心里比較緊張。政府不會(huì)在這類項(xiàng)目上限價(jià)，但房子有沒有買主是個(gè)問題�！�
——萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶
