摘要：2013年，因?yàn)椤皣鍡l”，房地產(chǎn)一開年就很熱鬧。剛剛在全國掀起的二手房過戶高峰讓人記憶猶新。近日一條微博又引起關(guān)注，付了三成房款，房子過戶辦理了巨額抵押貸款之后，買主便人間蒸發(fā)。這“丟失”的房產(chǎn)究竟是誰的錯(cuò)呢？
受騙房產(chǎn)交易過程與正規(guī)房產(chǎn)交易過程對比圖
很多城市剛剛經(jīng)歷過二手房過戶高峰，近日一條微博在網(wǎng)上瘋轉(zhuǎn)：北京市酒仙橋、望京地區(qū)有多名房主在“我愛我家”房產(chǎn)中介出售房屋時(shí)，被同一個(gè)神秘買家以他人名義買走。然而，付了三成房款，房子過戶辦理了巨額抵押貸款之后，買主便人間蒸發(fā)。
找的是正規(guī)中介，怎么還會出問題？沒拿到全款，怎么就同意過戶了？曾信誓旦旦保證交易沒問題的中介不愿承擔(dān)責(zé)任，這些房主該怎么辦？
“丟失”的房產(chǎn)背后，疑點(diǎn)重重。
信中介“擔(dān)�！毕冗^戶，七成房款無下文
3月25日，微博上以“大傻瓜聯(lián)盟”為名發(fā)帖的馬先生，在已經(jīng)不屬于自己的家中向記者講述了賣房遭遇。
去年11月底，馬先生通過我愛我家房產(chǎn)中介酒仙橋晶都國際店，將自家一套147平方米的房子以360萬元的價(jià)格賣給一名姓張的女子。張某提出，自己沒有購房資格，要以自己親戚的名義買房。由于手頭現(xiàn)金不夠，先付30%首付款后把房子過戶，再去銀行辦理抵押，60個(gè)工作日內(nèi)付清尾款。
“我當(dāng)時(shí)不同意，錢沒付清，誰敢把房子過戶？”馬先生說�？墒牵薪闃O力勸他，說張某已經(jīng)用這種方式買了很多套房子，肯定沒有問題。并且提出，可以和我愛我家旗下的投資擔(dān)保公司簽訂一份“擔(dān)保合同”，如果出了問題，由他們負(fù)責(zé)。
簽了合同馬先生放心了，拿到108萬元首付款后，辦理了過戶。
2月16日是約定的還款日期。馬先生不斷聯(lián)系張某，對方一直不接聽電話；去找中介，中介給的兩個(gè)電話還是打不通。70%的尾款，就這樣沒了下文。
馬先生在向中介總部投訴的時(shí)候了解到，有同樣遭遇的，不止自己一人――周邊至少7名房主的9套房產(chǎn)，都是在去年11月到12月，通過我愛我家晶都國際店和望京網(wǎng)絡(luò)1號店，以這種流程賣給了張某，都沒有拿到尾款。
更令這些賣房人擔(dān)心的是：合同上的買房人，他們至今沒有見過，合同簽字都是由張某簽在“代理人”一欄。馬先生說，合同上的買房人填的是王某，身份信息顯示是北京市順義區(qū)城郊的農(nóng)民。有同樣遭遇的趙女士和王先生說，他們房子買主的通訊地址也在順義城郊。
“擔(dān)保合同”不擔(dān)保，過戶房產(chǎn)被超額抵押
3月26日下午，記者和4位遭遇相同的賣家來到位于北京東城區(qū)東四十條南新倉的我愛我家公司總部。在賣房者的極力要求下，我愛我家公司出具了一份證明，證明共計(jì)7戶賣房者、涉及9套房產(chǎn)的尾款并未交接完成，買方違約未支付尾款超過1800萬元。其中損失最大的王先生三套房賣了930萬元，還有650萬元尾款未追回。
“如果不是中介極力勸說，讓我們簽了擔(dān)保合同，說什么我也不會先把房子過戶了�！倍嗝恐鞫急硎�。
馬先生向記者出示了他當(dāng)初簽的《房屋交易保障服務(wù)合同》，這份合同是由房屋出售方、買售方和我愛我家旗下北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司簽訂的。但對于合同本身的內(nèi)容，他當(dāng)時(shí)并未細(xì)看。“手續(xù)太繁瑣，需要簽的字太多，中介那么說，就相信了。”
對此，我愛我家總部一位赫姓負(fù)責(zé)人否認(rèn)了“擔(dān)保”一說：“在擔(dān)保協(xié)議問題上，賣房者和一線業(yè)務(wù)部門存在誤會，而由于管理部門在簽訂合同時(shí)并未在場，無法還原當(dāng)時(shí)的現(xiàn)場情況，難以給出合適的回應(yīng)。”
據(jù)了解，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)9套房產(chǎn)中3套房產(chǎn)交易的兩名經(jīng)紀(jì)人，一人離職無法取得聯(lián)系，另外一名調(diào)往其他工作崗位。我愛我家公司一名負(fù)責(zé)人說，正在調(diào)查相關(guān)人員，還不方便透露具體情況，并明確表示拒絕相關(guān)經(jīng)紀(jì)人與媒體、賣房者同時(shí)會面。
“要是銀行來收房，我們隨時(shí)都會被掃地出門。”馬先生打聽到，自己的房子過戶后，對方居然在興業(yè)銀行海淀支行抵押了430萬元，還抵押給個(gè)人150萬元。王先生也查到，自己一套市值350萬元的房子從興業(yè)銀行海淀支行抵押了493萬元，還向個(gè)人抵押了90萬元。
抵押額竟然遠(yuǎn)超房屋價(jià)格，記者為此致電興業(yè)銀行，一名姓唐的工作人員說，這種情況絕對不可能，辦理房產(chǎn)抵押需要有專業(yè)評估，一般只能抵押到房產(chǎn)本身價(jià)值的七成�！斑@里面肯定有貓膩�！蓖跸壬聹y。
警方認(rèn)為民事糾紛還是刑事案件難定性，是否立案尚無果
無奈之下，房主們決定求助公安與法院。馬先生說，他最早到將臺路派出所報(bào)案，一位姓付的警官告訴他，買房人的姓名和身份信息都是真實(shí)的，只能定性為債務(wù)糾紛，建議他去法院。
馬先生又來到朝陽區(qū)法院，他還沒把案情說完，接待他的法官就拿出張某的身份證復(fù)印件，問他是不是這個(gè)人，并且說最近來反映類似情況的已經(jīng)有約20人了。法官表示，按照現(xiàn)有情況，只能按照民事案件做訴中保全，要想按照刑事案件處理，必須得公安局立案。
26日下午，記者和3位賣房者來到朝陽區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)。接待人員表示，已經(jīng)同意受理此情況，但并未就是否立案作出決定及說明。王先生說，此前有一位工作人員告訴他，根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)在法院立為民事案件的，就不能再立刑事案件，除非有特殊情況。
趙女士說，他們目前最大的希望，就是進(jìn)一步整理材料，力求將此事件立為刑事案件�！拔揖筒幻靼琢�，欠了這么多人的房錢不給，還聯(lián)系不上，難道就沒有人管她（張某）了？”
北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所姚鑫律師認(rèn)為，如果買房人使用的是真實(shí)姓名、聯(lián)系方式，就很難認(rèn)定為欺詐或詐騙，合同糾紛的可能性更大。根據(jù)我國刑法規(guī)定，買房人如果開始就沒有履約能力，取得房產(chǎn)貸款后沒有積極履約，而是惡意占有或他用，那就具有詐騙他人財(cái)物的企圖，涉嫌構(gòu)成合同詐騙的可能性較大。
律師提醒
嚴(yán)守流程 細(xì)看合同
姚鑫律師認(rèn)為，目前來看，此次事件中，買方抓住中介公司急于促成交易掙取中介費(fèi)的心理，利用中介公司幫助游說賣房人，致使賣房人因相信中介公司而放松警惕。賣房人輕信經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾或暗示，沒有認(rèn)真研讀合同內(nèi)容而草率簽約，也是導(dǎo)致房產(chǎn)丟失的重要原因，一定要引以為戒。
1.事先了解相關(guān)流程。公民對自己的民事行為應(yīng)學(xué)會負(fù)責(zé)任。拿這次事件來說，為降低風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方交易前應(yīng)當(dāng)通過住建委網(wǎng)站等途徑了解正規(guī)流程，對擅自更改流程多一個(gè)心眼兒。
2.認(rèn)真研讀合同再簽字。這次事件中，三方簽署的交易保障服務(wù)合同內(nèi)容并沒有 “買方如果不能按時(shí)支付尾款，丙方將承擔(dān)保證責(zé)任”的明確保證約定，因此，實(shí)質(zhì)上沒有任何法律意義上的“擔(dān)�！惫δ�。房屋交易時(shí)所簽合同，一定要在簽字前認(rèn)真研讀。
3.不要相信口頭承諾。賣房人如果能夠舉證中介有虛假的介紹和承諾，中介公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；如果不能舉證，就只能向買房人追索欠款。
