摘要：最近,一線城市以外的房價出現(xiàn)波動引起了各方關注。部分地區(qū)在因地制宜的醞釀各種各樣的措施以防止房地產(chǎn)拖當?shù)亟?jīng)濟的“后腿”，相當一部分的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將希望放在了調(diào)控措施的調(diào)整上。在筆者看來，這些變化正是房地產(chǎn)分類調(diào)控效果顯現(xiàn)的特征，但房價下跌的陣痛不會改變房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，各方要做好忍受這種痛楚的準備。

 下手買房或待幣觀望

    “針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展�！边@是今年的政府工作報告提出的房地產(chǎn)調(diào)控大方向。盡管今年的政府工作報告中并沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，但調(diào)控的重點顯然已轉(zhuǎn)向“因城因地分類進行調(diào)控、建立長效機制”。這種變化說明，房地產(chǎn)調(diào)控是免不了的，但會迥異于以往。

    下面的幾件事情其實就可以證明房地產(chǎn)分類調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

    首先，昨日有媒體報道稱，九龍倉集團有限公司副主席周安橋日前表示，由于某些地區(qū)性市場需求疲軟且供應過剩，不排除對中國住宅地產(chǎn)項目進行降價銷售的可能性。他說，預計未來幾個月地方政府將放松樓市調(diào)控，調(diào)控措施不能無限期持續(xù)下去。

    據(jù)悉，這家在香港上市的開發(fā)商在大陸有超過50個地產(chǎn)項目，自3月份以來，已經(jīng)下調(diào)了東部常州市和西南部成都市的部分樓盤售價。

    這家公司的表態(tài)和做法其實代表了相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度和做法：積極采取措施應對分類調(diào)控的新思路，同時寄望政府采取因地制宜的措施穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的形勢。

    其次，昨日有一家媒體報道稱，福建省已經(jīng)在省內(nèi)口頭傳達10項促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施。其中包括對商品房預售許可部門對預售價格變動不再進行限制，區(qū)分高端住房項目與普通住房項目，實施分類管理，對當時不實行網(wǎng)簽，物價部門對商品預售價格機器變動幅度不再進行備案，加強商品房預售資金監(jiān)管，加快在售項目建設進度，防止出現(xiàn)爛尾樓。

    從媒體報道的情況看，這些措施也體現(xiàn)了房地產(chǎn)分類調(diào)控的原則，很難與“救市”扯上關系。

    第三，房企上市公司再融資開閘。3月17日晚間，金豐投資重組方案出爐，公司擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股票購買資產(chǎn)方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權(quán)。值得注意的是，綠地集團已于去年借殼高盛置地成功登陸港股市場。之后，又有幾家房企上市公司再融資方案獲批。

    房企上市公司再融資開閘釋放了這樣一個信號：大型優(yōu)質(zhì)房企將受到資本市場、商業(yè)銀行乃至國家政策的眷顧，只要其發(fā)展方向不偏離經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的軌道，資金不成問題。這其實也體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的分類原則。

    第四，3月18日，央行官方微博發(fā)布消息稱：“個別外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》，與事實不符”，并強調(diào)“人民銀行未參與浙江興潤置業(yè)相關風險處置”。這個案件引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關注，其原因是將浙江興潤置業(yè)的債務危機看作是中小房地產(chǎn)開發(fā)商走向“末路”的開端。

    這個案例仍然是房地產(chǎn)分類調(diào)控效果的體現(xiàn)：中小房地產(chǎn)開發(fā)商的“生死存亡”由市場決定，政府和金融部門不會再施以援手。

    筆者認為，今后的房地產(chǎn)調(diào)控原則將主要體現(xiàn)在三個方面：一是因城因地分類調(diào)控，二是抑制投機投資性需求，三是建立長效機制。只要不阻礙實現(xiàn)這三個目標，房價下跌就只能是改革進程中的陣痛，相關各方應主動采取措施進行應對而不是等待政府再施援手。