| 當下，由于樓市低迷，多地土地市場出現(xiàn)零成交，之前認為難以受到影響的一線城市土地市場也明顯降溫：6月前半月，北上廣深4個一線城市土地成交額僅為18.18億元。
地方政府賣地不易發(fā)債且珍惜
而地方政府償還債務(wù)高度依賴土地出讓金，土地收入的下降，讓地方還債壓力加大。
在土地財政難以為繼的同時，十個試點省市的地方債自發(fā)自還工作正緊鑼密鼓進行。有分析認為，地方政府頻頻啟動地方債，源于當前經(jīng)濟形勢下的財政和債務(wù)的雙重壓力。
6月前半月不足20億元一線城市土地成交降溫
地方政府賣地不易發(fā)債且珍惜 北上廣深土地市場十分清淡。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至6月16日，6月一線土地市場成交現(xiàn)降溫現(xiàn)象。4個一線城市總成交土地為8宗，合計土地成交額僅為18.18億元，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，從目前待售的土地看，預(yù)計6月4個一線城市的土地成交額將低于200億元，將創(chuàng)造最近幾年的最低點。
而在去年6月，4個一線城市土地出讓金合計高達357億元。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團（CRIC）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京、上海、深圳、天津等10個典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次落入同比負增長區(qū)間。 
地方政府賣地不易發(fā)債且珍惜
一線城市降溫明顯
從土地成交建筑面積的走勢來看，10個典型城市已經(jīng)連續(xù)3個月同比負增長，其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地成交建筑面積共計388.6萬平方米，環(huán)比下降35.6%，同比下降41.6%，創(chuàng)下近兩年來新低。
張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜�，土地市場開始降溫，之前認為難以受到影響的一線城市也明顯降溫。
房企謹慎拿地是土地市場遇冷的主要原因。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國銷售前20強的標桿房企，最近幾月拿地數(shù)量逐月遞減，6月上半月拿地總額僅54.85億，其中僅個別企業(yè)有地入手。
據(jù)統(tǒng)計，這些企業(yè)年內(nèi)拿地總額僅1502億元，預(yù)計上半年拿地總額不足1600億元。而在2013年上半年，20大房企拿地總額高達1977億元。
北京某知名房企內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，企業(yè)拿地主要考慮自身資金和市場前景，目前企業(yè)大部分資金押在在建和在售項目中，回款周期預(yù)計較長，目前北京市場也受到京津冀一體化和自住房沖擊，拿地必然會十分謹慎。
這位人士還同時說道，在拿地中，企業(yè)會優(yōu)先考慮地段好，能保證銷售周期，而地段一般的土地，除非價格特別有吸引力，否則不會貿(mào)然競拍，而三四線城市則基本不納入考慮范疇了。
地方政府賣地不易發(fā)債且珍惜
或與供地節(jié)奏有關(guān)
一線城市土地市場逐漸轉(zhuǎn)冷與地方政府的供地節(jié)奏也有關(guān)聯(lián)。北京今年成交的53宗土地中，有21宗是在去年12月掛牌，6宗在今年1月掛出，其余26宗在今年2月掛出。
自今年3月，北京土地市場便無經(jīng)營性用地出讓，持續(xù)時間近3個月，這種情況在歷年北京土地市場上，非常少見。北京房價測評中心認為，一方面，北京樓市從年初以來已出現(xiàn)降溫跡象，開發(fā)商預(yù)期也顯現(xiàn)明顯分化，在現(xiàn)階段推地或難有高溢價，國土部門有意控制推地節(jié)奏可保證后續(xù)土地出讓收入。
另一方面，今年前4個月，北京土地市場總體供應(yīng)和成交都較往年大幅增加，即使后續(xù)推地節(jié)奏趨緩，完成全年供地計劃的也不會很大。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京土地市場急劇降溫，是政府層面暫停供地，這種停滯很快就會恢復(fù)，之后將繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步推出帶有自住型商品房的住宅地塊以完成全年的供地計劃。
5月30日，北京市國土局公布了2014年首批擬供應(yīng)的商品住宅和商服用地。擬供應(yīng)地塊總計80宗，土地面積約1046公頃。
在公布第一批擬供應(yīng)計劃的當天，北京市國土局表示，將會同市政府相關(guān)部門和區(qū)縣政府采取有效措施，切實做好公布地塊土地供應(yīng)工作。同時，加快推進土地開發(fā)，確保如期形成有效供應(yīng)，保障土地市場的合理用地需求，保持土地市場的平穩(wěn)運行。
183億地方債將招標發(fā)債“熱”面臨三大錯配風(fēng)險
昨天（6月17日），中誠信國際與穆迪在北京聯(lián)合舉行信用風(fēng)險會，穆迪表示，中國政府近期發(fā)展健全地方債券市場的舉措有正面信用影響，可以強化地方政府對其投資及借貸活動負有的責(zé)任。
而十個試點省市的地方債自發(fā)自還工作正緊鑼密鼓進行：廣東、山東兩地已完成評級機構(gòu)的招標工作，并開展債券信用評級，前者腳步更快，地方承銷團組建工作也已結(jié)束。寧夏、江蘇、江西三地均掛出了組建地方債承銷團的通知。
不過，中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師閆文濤向《每日經(jīng)濟新聞》等媒體表示，當前中國地方政府債務(wù)仍面臨收益與風(fēng)險錯配、期限錯配和債務(wù)償還結(jié)構(gòu)錯配等三大錯配風(fēng)險。
債務(wù)償還結(jié)構(gòu)錯配
在自發(fā)自還試點地區(qū)啟動債券發(fā)行工作時，由財政部代理的第一批地方政府債券也啟動了招標。6月13日，甘肅、新疆、福建、廣西、四川五省區(qū)發(fā)行今年首期地方債，總額為516億元，第二期183億元地方債也將于6月20日招標。
有分析認為，各地方政府頻頻啟動地方債，源于當前經(jīng)濟形勢下的財政和債務(wù)的雙重壓力。此前，財政部副部長王保安在一次講話中提到，“今年是地方政府償債壓力最重的一年。”王保安稱，在今年地方財政收入增速放緩、支出剛性強的背景下，地方債壓力會進一步增大。
據(jù)他透露，今年到期需償還的地方政府負有償還責(zé)任債務(wù)占債務(wù)總余額的21.89%，根據(jù)審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2013年6月底，地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù)約11萬億元，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務(wù)或為2.4萬億元。
目前，地方政府償還債務(wù)高度依賴土地出讓金，但近期樓市低迷，土地出讓金也受到影響，多地土地市場出現(xiàn)零成交的情況，中國指數(shù)研究院此前一份報告顯示，5月全國300個城市土地出讓金同比下跌近四成。
閆文濤認為，債務(wù)償還結(jié)構(gòu)錯配是地方債面對的三大問題之一，“地方政府債務(wù)的償還對土地出讓收入依賴過大，部分省份承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)占比高達50%以上，土地和房地產(chǎn)市場走勢對地方政府債務(wù)的償還影響很大。在當前房地產(chǎn)市場景氣下行的大背景下，過于單一集中的債務(wù)償還結(jié)構(gòu)加大了地方政府債務(wù)風(fēng)險敞口�！�
除了債務(wù)償還結(jié)構(gòu)存在錯配，地方債還存在收益與風(fēng)險錯配。審計報告顯示，省市縣三級政府的債務(wù)增速顯示，低層級政府債務(wù)的總體增速均高于上一層級政府的增速。
閆文濤說，總體上地方政府債務(wù)信用下沉、風(fēng)險上移的趨勢愈加明顯，收益與風(fēng)險進一步分離。“各舉債主體在享有融資收益的同時，其承擔(dān)的債務(wù)風(fēng)險卻不斷向同級政府甚至高級別政府遷移。融資平臺自身信用不斷向政府信用靠攏拉近，信用風(fēng)險也逐漸從個體信用風(fēng)險向地區(qū)風(fēng)險和宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險遷移，高層級政府的信用風(fēng)險不斷累積加大�！�
地方債面臨換擋風(fēng)險
盡管我國監(jiān)管部門多次表示，地方債風(fēng)險總體可控，相比中國的經(jīng)濟總量，如此規(guī)模的地方債并不足以引起特別的擔(dān)憂，但審計署相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，地方債務(wù)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險突出，部分地方政府債務(wù)率超100%。
按財政部的測算，地方政府未來三年(2015年～2017年)償債比重分別為17.06%、11.58%和7.79%。中誠信對此也進行過測算，數(shù)據(jù)顯示大部分省份債務(wù)期限結(jié)構(gòu)偏短，今明兩年部分省份到期債務(wù)高達60%。
“資金使用上，市政建設(shè)和交通運輸仍是各省份主要的資金投向，各省份市政建設(shè)和交通運輸兩者加總占所有資金投向的比重幾乎均在50%以上，一半的省份超過60%，資金使用期限較長，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與資金使用期限結(jié)構(gòu)錯配矛盾凸顯�！�
中誠信國際認為，在地方政府債務(wù)新的融資趨勢下，未來地方政府債務(wù)風(fēng)險將由現(xiàn)有的三大錯配風(fēng)險演化為以下三大風(fēng)險：房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險將成為最主要風(fēng)險；在風(fēng)險上移以及國家信用兜底減弱兩端擠壓下地方（局部）風(fēng)險放大；地方財政收入放緩、貸款和非標融資壓縮背景下，融資渠道切換導(dǎo)致的換擋風(fēng)險。
按全國人大今年3月公布的財政預(yù)案，2014年地方財政收支差額為4000億元，地方債券的規(guī)模是4000億，目前財政部批準的1092億元規(guī)�！白园l(fā)自還”地方政府債以及財政部代理招標的516億元地方政府債，均在此之列。
公開發(fā)行有利于有效控制地方債務(wù)的規(guī)模和風(fēng)險，并推進地方政府信息公開，是治理地方債“開正門、堵邪門”的重要舉措。其中，部分地方債還將用于償還“舊償”。
中誠信國際報告稱，債務(wù)展期也化解了債務(wù)期限結(jié)構(gòu)錯配矛盾，并在一定程度上緩釋了地方政府債務(wù)風(fēng)險。該機構(gòu)判斷未來地方政府債務(wù)融資將呈現(xiàn)以下五個趨勢：間接融資向直接融資過渡；非標產(chǎn)品向標準化產(chǎn)品過渡；國家信用兜底向地方政府信用過渡；政府隱性擔(dān)保向風(fēng)險自擔(dān)發(fā)行品種過渡；融資平臺債務(wù)在未來相當長的一段時期內(nèi)仍將是地方政府最主要的融資方式。
(責(zé)任編輯：建筑小白) |
