"面粉"比價"面包"孫河兩地塊遭流拍

      其中，房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的三宗商業(yè)用地先后引來萬科同昌聯(lián)合體、K2、世茂、天恒、旭輝十多家房企的激烈爭奪，但最終均由天洋基業(yè)收入囊中。經(jīng)計算，三宗地塊總價26.15億元，溢價率屢創(chuàng)新高。值得一提的是，房山區(qū)新城良鄉(xiāng)組團14-03-13地塊溢價率甚至高達210%。

      與三宗商業(yè)用地火爆成交形成鮮明對比的是，孫河板塊兩宗宅地則遭遇了流拍的尷尬局面。

       3.5萬/㎡起始樓面價創(chuàng)新高“面粉”比價“面包”

       隨著孫河板塊區(qū)域價值的不斷升溫，兩宗地塊掛出后就一直成為關注的熱點。按照招標文件計算，兩宗地塊競拍起始價合計77.45億元。其中，孫河鄉(xiāng)土地儲備項目K地塊樓面價高達3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

      截至掛牌競價截止時間今天下午三點，備受關注的孫河兩宅地并未收到房企報價。此前，有消息稱天恒地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)兩家房企可能參與孫河鄉(xiāng)土地儲備項目BCDE地塊的角逐。但在土地競拍現(xiàn)場，北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理周興明確表示放棄競買。

      鳳凰房產(chǎn)了解到，孫河組團BCDE地塊位處孫河組團最為核心的臨湖地段，是孫河組團目前推出的體量最大1.1容積率地塊。

      招標文件顯示，該地塊土地面積33.94萬平方米，建筑面積17.61平萬米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區(qū)配套服務設施用地，起始總價為46億元，起始樓面價也在2.6萬元/㎡左右。

      此外，孫河鄉(xiāng)土地儲備項目K地塊土地面積18.93萬平方米，建筑面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元。經(jīng)測算，該地塊起始樓面價高達3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

      對此，東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認為，今日流標的孫河兩宗地快1.3的容積率要高于之前成交的地塊，同時地塊內(nèi)部比較復雜，配建有學校等公共設施，因此地塊的質(zhì)量要弱于此前成交的地塊。

      “‘面粉’比價‘面包’是此次地塊流標的最重要原因�！眲�東表示，兩宗地塊起拍樓面價超過3.5萬元/㎡，刨除配建面積更是接近4萬元/㎡，與區(qū)域內(nèi)在售的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子的公寓類產(chǎn)品實際成交價格接近。

      土地的價格充分反映了房價，兩宗地塊留給開發(fā)商的經(jīng)營空間已經(jīng)很少了�！�3.5萬元/㎡的底價，項目入市的售價預計達到7萬元，刨除配建的部分，最終的售價可能會接近10萬元/㎡，而1.3的容積率售價10萬則是市場很難接受的。”

      此外，他認為近日北京市市長王安順表示北京將不會放松限購的表態(tài)影響了開發(fā)商的心理預期，此前曾有消息稱北京或將放開對高端住宅市場的限購。

      根據(jù)招標文件，本次掛牌出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理上限則轉為在此價格基礎上，通過現(xiàn)場競報異地建設保障房面積的方式確定競得人。對此，劉東認為這是土地出讓規(guī)則回歸理性的方法，但是“真正能打動開發(fā)商的唯有價格”。

      對于這兩宗流拍地塊的后續(xù)命運，劉東表示：“從歷史上看，流拍的地塊再次入市，往往價格會更高。

      ”時隔三年再現(xiàn)流拍宅地 或影響豪宅換簽率

      對于房價一路高歌猛進的北京來說，上一次出現(xiàn)流拍的宅地還是在三年前。2011年4月20日，北京3住宅用地招標入市。其中，順義2地塊流標，密云地塊報價剛剛超過底價。

      今年上半年，伴隨著樓市成交持續(xù)低迷，土地市場長達兩個多月無一宗成交。7月14日，北京土地市場迎來斷供兩月以來的首次土地出讓，兩宗地快最終以總價23.3億元成功出讓。但與昔日居住類地塊動輒吸引十幾家房企，經(jīng)過幾十輪競價以高溢價率成交的情況不同，兩宗地塊最終成交價均未達到合理土地上限價格。

      當時曾有業(yè)內(nèi)人士預言，在上半年土地成交整體乏力的情況下， 2014年第三季度土地市場溢價率逐漸回落可能致使更多的底價成交，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。僅僅半個月之后，備受關注的朝陽孫河土地儲備項目BCDE地塊、K地塊紛紛遭遇流拍。

      “事先有想到，但是沒有想到最后真的流標�！睂O河版塊內(nèi)某開發(fā)商對鳳凰房產(chǎn)表示，孫河兩宗地塊起拍樓面價已經(jīng)超過3.5萬元/平米，單價較高，同時兩宗地總價超過77億元，屬于單價高總價也高的地塊，極有可能產(chǎn)生單價和總價的雙料地王，因此企業(yè)在拿地過程中比較慎重。

      他認為當前市場還處于調(diào)整期，企業(yè)當前的首要任務是去庫存，而不是積極的補倉，因此雖然對孫河地塊有意向的中糧和天恒兩家開發(fā)商出現(xiàn)在現(xiàn)場，但均未出手拿地。

      時隔三年再次出現(xiàn)流拍，劉東認為對孫河版塊內(nèi)已經(jīng)進入銷售環(huán)節(jié)的泰禾和龍湖的項目影響不會太大，主要是會降低豪宅項目的換簽率，一部分已經(jīng)交過定金的購房者可能會推遲簽約。對全市豪宅銷售的影響也基本僅限于此，不會影響整體高端市場的走勢。

      孫河地價飆至5萬元/㎡ 產(chǎn)品或步入10萬時代

      對于了解北京樓市的人來說，孫河板塊的區(qū)域價值自不必多說。地處中央別墅區(qū)中心位置，北靠商業(yè)及教育資源豐富的后沙峪板塊，東鄰定位低密度的生態(tài)綠色休閑區(qū)的溫榆河，南接配套成熟的來廣營。區(qū)域內(nèi)除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場、日祥廣場等國際化購物中心外，還被國際學校、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、商業(yè)會所、馬術俱樂部與高爾夫球場所環(huán)繞。

       作為北京唯一的由政府整體規(guī)劃的成規(guī)模的低密度組團，孫河組團自2012年推出首宗地塊以來，迅速成為了各大開發(fā)企業(yè)以及高端市場關注的焦點。短短兩年時間，已經(jīng)先后吸引龍湖、泰禾、首開、中糧四家實力房企進駐。

      2012年9月，在萬科、龍湖、華遠等5家房企同時入場關注的情況下，龍湖以總價14.7億元的價格拿下孫河鄉(xiāng)A地塊。經(jīng)測算，樓面價突破2萬元/㎡，業(yè)內(nèi)人士分析稱，該地塊成本價將超過3萬元/㎡，預計項目入市價格可能不低于5萬元/㎡。

      2013年1月24日，泰禾集團力挫保利、融創(chuàng)、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業(yè)，以18.5億元總價將孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中，折合樓面價2.94萬元/㎡。

      時隔一個月，首開集團于2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊，兩宗地塊總價合計27.2億元，每平方米樓面價約為2.62萬元。

      半年之后，孫河板塊的地價直奔5萬元/㎡。7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元，同時配建3.3萬平方米公租房的代價將北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房，商品房部分樓面價高達4.84萬元/㎡，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。業(yè)內(nèi)普遍預計項目建成后售價將在10萬元/㎡左右。

      隨著“面粉”水漲船高，“面包”也一再熱銷。隨著“限高令”悄然解禁，泰禾北京院子拿到了住建委在馬年發(fā)放的首批預售證。據(jù)鳳凰房產(chǎn)發(fā)布的《一線城市高端物業(yè)投資報告》顯示，該項目先后奪下6月份北京別墅成交套數(shù)銷冠、別墅成交金額榜眼，而此前的四個月時間里，北京院子也始終穩(wěn)居金額榜前三。此外，雙瓏原著也在上半年創(chuàng)下了可觀的銷售業(yè)績。

      更加值得關注的，則是孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊的命運。如今，中糧集團拿地已滿一年，至今仍無項目入市。在當前處于深度博弈的市場中，高價‘面粉’將會做成何等美味的‘面包’不得而知。