北京“特價房”兇猛

      7月底的北京邁入了盛夏，但樓市卻仍在“寒冬”中煎熬。

      最要命的是，情況可能會變得更糟。“如果目前的政策不放松，那么北京的房價必然會進(jìn)一步下跌。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《華夏時報(bào)》記者。中國社會科學(xué)院研究員劉維新也表示，今明兩年調(diào)控政策不會大變，北京房價將會逐步回落。

      一手房“特價”兇猛

      開發(fā)商們眼下正處于進(jìn)退兩難的境地：想漲漲不上去，想降又不敢降。

      根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份北京共有36個新開樓盤，基本都以平價入市，既不漲也不跌。老項(xiàng)目也絕口不提降價，以免引起老業(yè)主的反彈。不過，越來越多的新老樓盤都或明或暗地推出各種“特價房”。

      7月中旬，房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站附近的智匯雅苑打出了優(yōu)惠價1.8萬元/平米的條幅，而附近樓盤的均價普遍在20000元/平米以上。該樓盤的一位銷售人員告訴本報(bào)記者，他們?nèi)ツ昴甑组_盤，至今仍有100多套房子沒賣完，開發(fā)商打算以優(yōu)惠價處理這些房源。“這不是降價，是尾盤促銷�！彼�特別強(qiáng)調(diào)。

      位于大興區(qū)龐各莊的眾美城也悄悄地推出了一批特價房。這個樓盤的二期在售房源均價為17000元/平米，最高時超過18000元/平米。但近期，一些此前同該樓盤有過聯(lián)系的“老客戶”紛紛接到了銷售人員的電話，被告知有幾套均價僅14000元/平米的“特價房”出售。

      跟智匯雅苑和眾美城不一樣，通州的一些樓盤在推出“特價房”時要理直氣壯得多。位于馬駒橋的富力尚悅居在7月初推出一批均價18500元/平米的70年產(chǎn)權(quán)特價房，此類房源原均價為23800元/平米。7月中旬，該樓盤又推出了原均價19800元/平米、現(xiàn)均價14500元/平米的50年產(chǎn)權(quán)開間特價房。此外，位于通州耿莊橋附近的珠江東都國際也計(jì)劃8月初推出均價不到兩萬元的特價房。手筆最大的要屬紅杉公館，這個樓盤7月份推出的22號整棟樓為特價房，購房者可享受2萬元抵17萬元優(yōu)惠。

      一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部人士表示，目前開發(fā)商面臨的資金壓力越來越大，急需加快銷售進(jìn)度，快速回籠資金。本來降價走量是最好的選擇，但現(xiàn)在誰也不愿意做這個出頭鳥，因?yàn)椤罢l第一個承認(rèn)降價，誰就會成為媒體的靶子”。他表示，很多開發(fā)商無奈之下，只能打起了“特價房”這個擦邊球。

      二手房市場極度深寒

      和開發(fā)商們的遮遮掩掩相比，二手房市場里無論業(yè)主還是中介人員，都從不諱言降價。

      位于朝陽區(qū)酒仙橋附近的亮馬嘉園均價一直保持在3.7萬元/平米左右，但7月初本報(bào)記者收到一條來自一家房產(chǎn)中介的短信，稱“亮馬嘉園業(yè)主換房直降200萬元，202平米620萬元，單價3萬元一平米，送兩個產(chǎn)權(quán)車位�！睅滋旌螽�(dāng)本報(bào)記者聯(lián)系該中介機(jī)構(gòu)時，發(fā)布這條短信的置業(yè)顧問很沮喪：“這套房子業(yè)主掛了好多天也沒賣掉，現(xiàn)在不想賣了，昨天撤單了�！辈贿^第二天，這名置業(yè)顧問同業(yè)主聯(lián)系之后又打回電話稱，業(yè)主同意看房，而且價格可以再商量。

      “業(yè)主的信心快要崩潰了！”一家房地產(chǎn)公司的中層管理人員私下告訴本報(bào)記者，從業(yè)務(wù)線反饋回來的情況看，現(xiàn)階段急于賣房的業(yè)主明顯信心不足，當(dāng)準(zhǔn)客戶出現(xiàn)時往往會主動降價。

      眼下，北京各中介門店前“業(yè)主急售”、“甩賣”、“低價”、“超低價”等標(biāo)牌隨處可見，但依然門可羅雀。“層出不窮的低價房讓客戶的心理價位不斷變低，觀望情緒反而更濃了�！鄙鲜龉芾砣藛T表示。

      這種觀望情況甚至已經(jīng)蔓延到了學(xué)區(qū)房市場。

      本報(bào)記者曾在5月中旬走訪過西城區(qū)新文化街的鏈家地產(chǎn)門店，當(dāng)時一名置業(yè)顧問曾向本報(bào)記者介紹了一套奮斗小學(xué)的學(xué)區(qū)房（面積為67平米，總價477萬元），如今兩個月過去了，這套房源依然在售。

      同在西城區(qū)的育民小學(xué)是在全北京都名列前茅的知名小學(xué)，但附近我愛我家的一名置業(yè)顧問告訴本報(bào)記者，截至目前，今年以來育民小學(xué)的學(xué)區(qū)房價格已經(jīng)下降了約1萬元/平米，盡管這里面有西城區(qū)教育資源重新整合的原因，但學(xué)區(qū)房也確實(shí)不像以前那么火了。

      不僅核心城區(qū)的二手房價格明顯松動，周邊遠(yuǎn)郊區(qū)縣的二手房價也同樣大幅下跌。位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的瑞雪春堂最高價曾達(dá)2.3萬元/平米。但近日該小區(qū)的一名中介置業(yè)顧問表示，如果“誠心買房”，他保證可以替本報(bào)記者找到1.9萬元/平米的房子。在密云，一家中介門店的店長同樣告訴本報(bào)記者，密云二手房價最高時曾達(dá)到過2萬元/平米，但現(xiàn)在平均也就1.4萬元/平米左右，成交量也只是去年的三成左右。

      北京二手房價格的全面下降已成事實(shí)。

      下滑勢頭難止

      無論是一手房市場還是二手房市場，眼下可能還不是最困難的時候。

      繼7月份有36個新盤入市后，8月份北京商品住宅供應(yīng)量仍在高位徘徊。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月份北京共有32個樓盤計(jì)劃開盤，其中包括11個純新盤和21個老項(xiàng)目后期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年3月以來北京樓市的供應(yīng)規(guī)模開始上升，至8月，北京已連續(xù)6個月每月開盤項(xiàng)目量超過30個，而去年同期的月度開盤項(xiàng)目量僅為20多個。

      亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年以來新盤供應(yīng)量大增，一方面原因在于去年的土地成交量較高，在經(jīng)過9-12個月的前期開發(fā)后，大多集中在今年上市；另一方面原因則是由于開發(fā)商當(dāng)前普遍面臨著一定的資金和庫存壓力。據(jù)她分析，今年以來，美國加速退出量化寬松政策和人民幣匯率持續(xù)下行，使得一些開發(fā)商海外融資成本大增，而國內(nèi)銀行出于資產(chǎn)負(fù)債管理和流動性管理的需要，對開發(fā)貸的審核更為嚴(yán)格，使得開發(fā)商的資金壓力進(jìn)一步加大。為降低資金使用成本，加速 未來幾個月北京樓市供應(yīng)規(guī)模仍將繼續(xù)維持高位。

      但是，成交量并沒有隨著供應(yīng)量的提高而走高。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月21日至7月27日這一周時間里，北京商品住宅共成交735套，環(huán)比之前一周下降23%，與7月首周的成交量相比幾近腰斬。

      在近來一些城市紛紛松綁限購政策的情況下，開發(fā)商們此前也一直寄希望于北京市取消限購來提振樓市，但這一希望隨著北京市市長王安順日前的表態(tài)而破滅。王安順在北京市2014年上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會上強(qiáng)調(diào)：北京市的房地產(chǎn)市場不能采取放松限購等措施。

      郭毅認(rèn)為，隨著北京樓市供需比的進(jìn)一步擴(kuò)大，下半年如果調(diào)控政策沒有明顯松動，在深度觀望情緒影響下，北京的平均房價將出現(xiàn)明顯下滑。