以價換量難解庫存高壓

    上周末（8月23日），廣州共有7個新盤開售，單日銷售上千套，與7月份每周平均成交水平相當(dāng)，部分樓盤更實現(xiàn)單日銷售數(shù)百套。

    多位業(yè)內(nèi)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者采訪時表示，樓盤的熱銷一方面通過較大的價格優(yōu)惠實現(xiàn)“以價換量”，另一方面部分項目前期經(jīng)過長時間蓄客，只是需求積累的一次性釋放，并非真正回暖，市場調(diào)整趨勢難有改變。

    價格仍是主導(dǎo)因素

    位于南沙港前大道的新盤星河·山海灣于上周末早上正式開售，項目首期推出15棟單位，總貨量共計900多套。早上6點多已有意向買家排隊等待。當(dāng)記者于上午10點抵達(dá)項目時，已超過1000人進(jìn)行預(yù)約登記進(jìn)入等候選房，銷售人員透露收籌量高達(dá)2400個，銷售中心設(shè)置的2000多個座位幾乎全被坐滿。據(jù)星河集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，項目在開盤當(dāng)天熱銷660套，去化率超過七成，成交金額超8億元，成為下半年以來廣州樓市人氣最旺的新盤。同日受到熱捧的還有位于從化區(qū)的珠光流溪御景項目最新發(fā)售的芷語大街洋房組團(tuán)合共400多套單位，毛坯單位售價低至4888元/平方米，吸引了數(shù)百名買家到場。截至中午12時，項目已經(jīng)售出366套單位，去化率超80%。此外，在今年撤市設(shè)區(qū)的增城區(qū)，區(qū)域內(nèi)的新盤景新國際名城也推出17棟和18棟合共203套單位，截至下午2點，去化率超過70%。

    “8月份市場成交確實有一點起色，但距離真正的回暖仍然有差距”，中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，從去化率的角度來看，以往熱銷項目的去化率都能在90%以上，但8月份以來能達(dá)到這個去化率的項目寥寥無幾；同時，價格依然是拉動銷售最重要的因素，上述項目的售價幾乎都比市場預(yù)期有較大的折讓，如果定價比現(xiàn)在要高10%，去化率估計要減半，所以這些項目更多只是實現(xiàn)淡市中的“以價換量”。

    記者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，位于海珠區(qū)的萬科峯匯也于上周末加推90套江景項目，主要為219~286平方米的四房單位，但由于售價高達(dá)30000元/平方米，開盤當(dāng)天售樓部冷清，成交無幾。

    合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，后續(xù)貨量的消化將面臨較大的挑戰(zhàn)。

    樓市調(diào)整趨勢難改

    不完全統(tǒng)計顯示，今年“金九銀十”期間，廣州將有128個樓盤預(yù)計超3.4萬套貨量將推出，與去年同期的100個樓盤、約2.4萬套新貨相比，供應(yīng)量出現(xiàn)明顯增長。

    與此同時，經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，截至今年6月底，廣州新建住宅的庫存約為5.4萬套，仍處于較建康的水平。但隨著下半年推貨節(jié)奏的加快，整體可售量接近11萬套，如果按照上半年的去貨速度估算，需要20個月才能完全消化。

    “與往年相比，今年金九銀十的庫存壓力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黃埔這些外圍區(qū)域更甚，購房者的觀望情緒濃厚，也意味著開發(fā)商的降價壓力更大”，黎文江告訴記者，目前廣州樓市普遍的讓利幅度約為10%~15%，但這不過是對沖了銀行貸款所增加的成本，消費(fèi)者本身其實沒有減負(fù)，如果“金九月”市場依然沒有好轉(zhuǎn)，開發(fā)商需要把讓利幅度加大至20%甚至更高才能促進(jìn)成交。

    “事實上，今年內(nèi)廣州樓市調(diào)控放松的可能性微乎其微，市場能不能真正回暖要看開發(fā)商能否把握住年內(nèi)最后的銷售機(jī)會”，黃韜說，如果促銷力度沒有跟上，市場調(diào)整趨勢難改，預(yù)期中的“金九銀十”也有可能泡湯。