2015年土地市場(chǎng)分化加劇，房企欲“逃離”三四線城市

       在房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“新常態(tài)”，行業(yè)利潤(rùn)率逐步壓縮的背景下，土地市場(chǎng)的分化也在加劇。城市能級(jí)高低、地段素質(zhì)差異、地塊的不同用途，正在成為鑒別土地價(jià)值的關(guān)鍵�！坝械母�(jìng)爭(zhēng)激烈，有的無(wú)人問(wèn)津”，這樣的表述，或許可以勾勒出未來(lái)土地市場(chǎng)的大致輪廓。

　　“擠進(jìn)”一線城市

　　2014年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó)40個(gè)大中城市中，除上海因2013年土地市場(chǎng)過(guò)熱，2014年土地出讓金小幅下降外，廣州、深圳等一線城市土地出讓金漲幅均在20%左右；而三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚�，土地出讓金下降幅度達(dá)到三成以上。而北海、呼和浩特、昆明等城市的土地出讓金同比降幅均超過(guò)了65%。

　　房企“逃離”三四線城市的趨勢(shì)，在2015年或更加明顯。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，今年2月，三四線城市土地市場(chǎng)成交面積同比減少了66%，而土地出讓金則同比減少了58%。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于一線城市樓市需求旺盛，項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，標(biāo)桿房企重回一線城市的戰(zhàn)略意圖明顯，一線城市土地市場(chǎng)依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

　　而從部分房企此前透露的2015年拿地策略來(lái)看，房企對(duì)于三四線城市的地塊選擇愈發(fā)審慎。萬(wàn)科表示，選擇進(jìn)入新的城市時(shí)，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對(duì)住宅市場(chǎng)有支撐力的城市才會(huì)考慮。而九龍倉(cāng)集團(tuán)則表示，會(huì)考慮減少城市布局，更看重上海、北京等一線城市的機(jī)會(huì)。

　　“搶奪”優(yōu)質(zhì)地塊

　　除城市能級(jí)外，地塊本身的素質(zhì)也是影響土地成交的重要因素。在利潤(rùn)降低、風(fēng)險(xiǎn)提高的當(dāng)下，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)可謂“冷熱不均”。

　　在今年2月上海土地市場(chǎng)成交的5幅宅地中，奉賢區(qū)南橋新城12單元04A-04A區(qū)域地塊的溢價(jià)率達(dá)到了46.9%。而另外3幅位于奉賢的宅地卻表現(xiàn)不佳，這3幅地塊中，成交樓板價(jià)最高的一幅僅3568元/平方米，溢價(jià)率最高也僅為18.9%。

　　針對(duì)這種參差不齊的表現(xiàn)，德佑鏈家地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，這主要是地塊本身的素質(zhì)差異造成的�！芭c南橋新城相比，奉賢偏遠(yuǎn)板塊并不為市場(chǎng)所看好，”他表示，“去年6月，位于奉城板塊的奉賢區(qū)海港開發(fā)區(qū)51-02(1)、52-02區(qū)域地塊就因?yàn)榉θ藛?wèn)津而流拍。事實(shí)上，在目前的市場(chǎng)情況下，這類地塊能夠順利出讓已是成功�！�

　　“緊盯”商、住用地

　　而在用途方面，地塊的成交狀況也正隨其規(guī)劃用途的不同而展現(xiàn)出分化趨勢(shì)。

      今年前兩個(gè)月，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。而“工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地”占比較高，被認(rèn)為是土地成交金額大幅下滑的重要原因之一。

      中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，今年前兩個(gè)月，上海已推出的土地中，相當(dāng)一部分是工業(yè)用地和動(dòng)遷安置房用地，在年初市場(chǎng)走勢(shì)不明朗的情況下，房企最先關(guān)注的往往是相對(duì)易于開發(fā)和后期銷售的住宅和商業(yè)用地。因此，那些工業(yè)用地幾乎都以零溢價(jià)成交，而事實(shí)上，除此之外的商業(yè)和住宅用地仍保持著不錯(cuò)的溢價(jià)率。

       例如2月10日成交的用作動(dòng)遷安置房的楊浦區(qū)黃興社區(qū)H1-04地塊，以及臨港綜合區(qū)04PD-0107單元C06-03工業(yè)用地，兩塊土地均底價(jià)成交。但2月11日開拍的普通商品房地塊—顓橋鎮(zhèn)186-1地塊則吸引了包括中糧、金地、平安、華潤(rùn)、龍湖、當(dāng)代、招商等在內(nèi)的19家房企參與競(jìng)拍，是2015開年人氣最旺的住宅用地，最終成交的溢價(jià)率也高達(dá)95.6%，其18777元/平方米的樓板價(jià)還刷新了顓橋板塊的土地單價(jià)紀(jì)錄。

筑龍房地產(chǎn)