王健林主動去地產(chǎn)化

如果按照這一節(jié)奏，2016年或更久之后，萬達(dá)地產(chǎn)銷售將可能降至千億以下，萬達(dá)將從此退出千億房企陣營；而與此同時，同樣在多元化路上疾行的恒大，在2015年邁進(jìn)了2000億陣營，龍頭老大萬科2016年將沖擊3000億，對于絕大多數(shù)地產(chǎn)商來說，即使轉(zhuǎn)型，原本的主營業(yè)務(wù)也依然在擴(kuò)大規(guī)模。

萬達(dá)這一次轉(zhuǎn)舵，是否又一次的獨(dú)辟蹊徑？之前的數(shù)次轉(zhuǎn)型，王健林將萬達(dá)從一家偏居一隅的房地產(chǎn)開發(fā)商帶領(lǐng)至國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大的位置。而這一次，他又將引領(lǐng)萬達(dá)這艘巨艦駛向何方？

劇烈的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

對于此次下調(diào)銷售目標(biāo)，萬達(dá)的解釋是，公司將繼續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)銷售將不再是公司業(yè)績未來的主要增長方向。

隨著房地產(chǎn)告別黃金十年進(jìn)入“白銀時代”，在利潤率下降、庫存高企的情況下，多數(shù)房企都開始尋求新的利潤增長點(diǎn)，謀劃多元化發(fā)展的模式。萬達(dá)則是諸多轉(zhuǎn)型房企中，行動最為迅猛的一家。

下調(diào)銷售目標(biāo)，降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，從某種程度上來說，是王健林發(fā)起的“自我革命”、“主動調(diào)控”的結(jié)果。2015年初，萬達(dá)啟動第四次轉(zhuǎn)型，王健林便聲稱萬達(dá)將要大規(guī)模輕資產(chǎn)，不再依賴地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且從此開始撕去“地產(chǎn)”標(biāo)簽，向國際化的消費(fèi)服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

承載萬達(dá)此種轉(zhuǎn)型的核心手段是輕資產(chǎn)。去年開始，萬達(dá)改變了以售養(yǎng)租的模式，未來住宅和公寓不用再先賣掉作為融資手段。

王健林介紹，萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)路線將是由別人來投資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。他指出，這種模式萬達(dá)不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

此外，這種模式的好處是靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢、房價(jià)高低影響，這就把經(jīng)濟(jì)周期熨平了，使收入更加穩(wěn)定。

從2015年的租金收入看，輕資產(chǎn)化模式初顯成效。數(shù)據(jù)顯示，去年萬達(dá)廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%，由于租金大幅增長，租金收繳率及物管費(fèi)收繳率達(dá)到100%，租金利潤占萬達(dá)商業(yè)利潤比重預(yù)計(jì)超過35%。

萬達(dá)預(yù)計(jì)，2016年公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)仍將高速增長，因此核心凈利潤也將保持較快的增長。王健林的遠(yuǎn)期目標(biāo)則是，在三年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升超過50%。

而萬達(dá)所持有的物業(yè)面積再創(chuàng)新高，使其后續(xù)租金收入增長成為可能。業(yè)績快報(bào)顯示，2015年萬達(dá)新增持有物業(yè)面積475.5萬平方米，累計(jì)持有2632.1萬平方米，在全球不動產(chǎn)企業(yè)中排名第一，已經(jīng)超過美國的“商業(yè)地產(chǎn)大鱷”西蒙地產(chǎn)。

2016年萬達(dá)也將繼續(xù)輕資產(chǎn)化模式的轉(zhuǎn)型，去年萬達(dá)萬科達(dá)成戰(zhàn)略合作，萬達(dá)將把多個項(xiàng)目的住宅和公寓開發(fā)業(yè)務(wù)交給萬科來做。據(jù)萬科董秘譚華杰透露，雙方合作的規(guī)模將在千億以上。

萬達(dá)還將在全國加快擴(kuò)張萬達(dá)廣場的規(guī)模。2016年計(jì)劃開業(yè)50多個萬達(dá)廣場，其中超過20個是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。王健林透露，在輕資產(chǎn)模式的支持下，萬達(dá)商業(yè)的目標(biāo)是到2020年開業(yè)400個至500個萬達(dá)廣場；十年后，萬達(dá)爭取在全國建1000個萬達(dá)廣場。萬達(dá)寄望于輕資產(chǎn)的快速擴(kuò)大規(guī)模來產(chǎn)生邊際效應(yīng)，帶動其旗下其他板塊的業(yè)務(wù)增長。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬達(dá)的輕資產(chǎn)商業(yè)模式在盈利方面有較好前景，為國內(nèi)其他開發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。不過，萬達(dá)的租金收入是否可以保持持續(xù)增長，還要看其在大量的二三四線城市的運(yùn)營情況，受累國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷，目前很多二三四線城市商業(yè)出租已出現(xiàn)了下滑。

萬億萬達(dá)想象

商業(yè)地產(chǎn)“去重”僅僅是萬達(dá)“去地產(chǎn)化”的第一步，萬達(dá)的終極目標(biāo)是，打造一家商業(yè)消費(fèi)服務(wù)企業(yè)�；�于這一定位，萬達(dá)的業(yè)務(wù)收入和凈利潤來源，也將不再是“賣房子”，而是轉(zhuǎn)為租金、文化、院線、以及金融的收入，這些板塊的收入在2015年均獲得了大幅增長，彌補(bǔ)了地產(chǎn)銷售收入的放緩。

除了租金收入大增，2015年，萬達(dá)文化集團(tuán)的收入達(dá)到了512.8億元，同比增長達(dá)到45.7%。其旗下的萬達(dá)院線擴(kuò)張營收情況也相當(dāng)可觀。數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)院線2015年收入80億元，同比增長49.9%，其中票房63億元，同比增長49.6%；線上票房收入突破40億元，同比增長超過240%。

更亮眼的數(shù)據(jù)來自于萬達(dá)金融集團(tuán)。這家成立不過半年的金融公司收入達(dá)到208.9億元，完成了年度計(jì)劃的697%。此前萬達(dá)透露將完成多起銀行、證券、保險(xiǎn)公司并購。目前，萬達(dá)持有百年人壽11.55%，成為后者最大單一股東。隨著上述業(yè)務(wù)的收入比重增加，它們將逐漸取代地產(chǎn)銷售在整個集團(tuán)中的更多比重，而萬達(dá)的轉(zhuǎn)型，將隨之成功。

“到2016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)將會首次超過房地產(chǎn)。從嚴(yán)格意義上講，明年萬達(dá)就不再是房地產(chǎn)企業(yè)�！痹谌ツ甑娜f達(dá)半年內(nèi)部會議上，王健林表示。與此同時，萬達(dá)將“服務(wù)業(yè)收入和凈利潤占比超過65%”的目標(biāo)提前至2018年完成。

為此，萬達(dá)在全球范圍內(nèi)進(jìn)行了多項(xiàng)并購，以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。以萬達(dá)院線為例，萬達(dá)院線近年來在國內(nèi)外啟動了多起并購，其中包括美國第二大影院AMC和澳洲第二大院線Hoyts。萬達(dá)從去年以并購切入布局體育領(lǐng)域。年初，萬達(dá)以4500萬歐元收購足球俱樂部馬德里競技隊(duì)20%股份；2月牽頭并購全球著名體育媒體制作及轉(zhuǎn)播公司盈方體育傳媒集團(tuán)100%的股權(quán)；緊隨其后收購美國世界鐵人公司（WTC）。

王健林認(rèn)為，中國的體育產(chǎn)業(yè)還處于“嬰兒期”，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，接下來體育產(chǎn)業(yè)也將會有跨越式的發(fā)展。他同時寄望于通過體育產(chǎn)業(yè)把旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)做得更大。

實(shí)際上，作為萬達(dá)文化旗下布局了多年的項(xiàng)目，萬達(dá)文化旅游城目前在全中國已有10個項(xiàng)目，其中3個已經(jīng)開業(yè)，分別是長白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和西雙版納度假區(qū)。王健林對于旅游產(chǎn)業(yè)頗具野心，他曾公開表示，2020年萬達(dá)將被打造成為全世界規(guī)模最大的旅游公司。

此外，萬達(dá)對于金融板塊布局十分明確，就是要打造互聯(lián)網(wǎng)＋金融的模式。2014年12月，萬達(dá)以3.15億美元收購快錢68.7%的股權(quán)，獲得了自己獨(dú)立的支付系統(tǒng)，去年5月，萬達(dá)金融+快錢開始C端布局，推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融“寶寶”類理財(cái)產(chǎn)品“快利來”，6月份其與快錢共同推出了一款商業(yè)地產(chǎn)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這使得萬達(dá)金融收入飆升697%。

萬達(dá)內(nèi)部人士透露，萬達(dá)今年將提出新的三大產(chǎn)業(yè)計(jì)劃。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將是文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個產(chǎn)業(yè)。

按照王健林的設(shè)想，到2020年萬達(dá)的資產(chǎn)將超過2000億美元，市值超過2000億美元，收入超過1000億美元，凈利潤超過100億美元。屆時，萬達(dá)將可能成為第一家市值超萬億的具有房地產(chǎn)基因的公司。