中小房企會如何“離場”并購或成最佳出路

伴隨著“春節(jié)”腳步的臨近，這個冬季也將慢慢離我們而去，然而對于中小型房企而言，寒冬卻剛剛開始。面對今年的市場，越來越多的中小型房企將不得不選擇“離場”。一位業(yè)內(nèi)人士透露，大型房企直接收購現(xiàn)成項目，無論從資金風(fēng)險或開發(fā)周期上來說，比“拍地王”要劃算得多，而從另一個角度看，“被收購”也許將成為中小房企的最佳出路。

大型房企：“并購”比“拍地王”劃算

如果你居住的房子價值1000萬，可你從沒想到過要賣掉，而一個朋友受人委托問你？3000萬賣嗎？你能不考慮賣掉嗎？這就是眼下大型房企對狀態(tài)還不錯的中小房企的態(tài)度。是指那些持有土地或者開發(fā)項目的中小型房企。買賣雙方各算各的賬，僵持中的項目不乏一兩例。

一不愿透露姓名的地產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人告訴記者，目前北京市場至少有三到四家上市房企、一至兩家地產(chǎn)央企在接洽“項目公司”，商談并購事宜，有些項目還是開發(fā)多年的名盤。

一資深地產(chǎn)人向記者表達了這樣的觀點：對于大型房企，并購比“拍地王”劃算很多。直接收購現(xiàn)成的項目，這里指的是那些沒有問題的項目，從決定收購到完成收購，整個過程不會超過一年，而且風(fēng)險會很低。從財務(wù)上來說，有可能在兩到三年內(nèi)就可以把之前的資金投入收回來。但如果選擇去競拍地王，拿到地王后還需要另有一大筆資金投入，到銷售階段，需要的時間和市場風(fēng)險都顯而易見。目前不少項目為了加快資金的回籠速度，拿完地王一年內(nèi)就開盤銷售，把“高價地”打造為“快餐豪宅”，這樣顯然是不科學(xué)的，也是對土地的不負責(zé)。即便是快速打造出的豪宅，其銷售周期也不會很短，因為豪宅市場已經(jīng)進入慢銷時代。

現(xiàn)在市場上有很多項目，它的原始土地成本比較低，即使拿這類項目的價格與目前的市場均價或與現(xiàn)階段的地價相比，也仍具備一定的優(yōu)勢。除此之外，目前市場上的一些項目，包括存量房、老項目以及去化速度較慢的大項目，它們所占據(jù)的城市資源，例如交通、配套、地段等等，比去年的幾個“地王”要好很多。

“之前有不少企業(yè)因為擔(dān)心土地增值稅的問題，屏蔽了這樣的收購。但我們經(jīng)過仔細推算以后發(fā)現(xiàn)，其實土地增值稅并不是一個很大的障礙。除此之外，直接收購現(xiàn)成的項目，無論是資金的周轉(zhuǎn)周期，項目的運營成本等等方面都有著一定的優(yōu)勢。而且收購?fù)瓿珊�，還可以對產(chǎn)品進行升級，提價出售�！币毁Y深房地產(chǎn)顧問公司負責(zé)人說。

央企先天優(yōu)勢或成并購主力

這位房地產(chǎn)顧問公司負責(zé)人認為，“在并購這件事情上，盡管現(xiàn)在看央企比一些大型私企慢了半拍，但是不排除央企會后來居上�！备鶕�(jù)他的分析，一些央企之所以敢拿這么貴的“地王”，在于它的貸款成本要低得多�！耙虼宋艺J為，對于一些中小房企而言，在未來被央企并購也許會成為一種趨勢�！彼�說。

目前市場上一些小開發(fā)商項目，價格不是很貴，雖然銷售狀況也不錯，但可能需要五年甚至十年才能賣完。對于這樣的項目，央企或大型房企由于資金實力雄厚，運營經(jīng)驗豐富，加之品牌優(yōu)勢，可能三年五年就能賣完。大房企把項目收購后再做規(guī)劃或者產(chǎn)品升級，賣更高的價錢，這樣對于企業(yè)來說，比拿一個地王要合適得多。

從這個角度來說，并購無論對于中小型房企或大型央企、上市房企而言，都是一件“好事”。對于前者而言，項目被收購意味著資金得以重新周轉(zhuǎn)；對后者來說，直接收購現(xiàn)成的項目無論從資金風(fēng)險、開發(fā)成本方面來說，與重新拿地來比都具有優(yōu)勢。然而，目前一些中小型房企在面臨被收購時的第一反應(yīng)往往是拒絕，但在這樣的一個市場環(huán)境下，其實收購方的報價往往比被收購方的心理預(yù)期高出很多。

市場無情，中小房企尋“出路”

在最近召開的中央經(jīng)濟工作會議上，“供給側(cè)改革”一詞一再被強調(diào)。清理僵尸企業(yè)，淘汰落后產(chǎn)能成為了2016年的工作重點。許多業(yè)內(nèi)人士就此認為，中小房企到了該考慮如何“離場”的時候了。

面對這樣的市場環(huán)境，中小型房企的“出路”又在哪里呢？在調(diào)查中了解到，目前中小型房企在面對市場環(huán)境所帶來的壓力時，其“出路”往往有三，一是拋售股權(quán)進行融資，解決資金問題；第二是加快轉(zhuǎn)型，拓展業(yè)務(wù)；第三就是被其他企業(yè)并購。如果說前兩條屬于“自救”，那么“并購”無疑需要雙方達成意愿。而對于那些項目銷售不暢、開發(fā)速度遲緩、后續(xù)資金匱乏、品牌默默無聞的中小房企，被并購應(yīng)該是最好的結(jié)果。

北京一家規(guī)模不大的房企老板告訴記者，這兩年土地價格越來越高，中小型房企的壓力也越來越大，再加上在手里還沒賣出去的“存貨”，加劇了資金鏈的周轉(zhuǎn)難度。從“去庫存”的角度來說，并購對于企業(yè)、對于市場、甚至對于國家的經(jīng)濟發(fā)展而言都是一劑良藥，同時也可能成為中小型房企最“體面”的“出路”。