亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長 朱凌波

朱凌波：我演講的主題集中在城市化與商業(yè)地產(chǎn)，很多專家講了很多，我從這個角度跟大家做一個交流。先我們現(xiàn)在講中國的GDP，在國外還有一個指標，人均幸福指數(shù)，我們的城市化號稱今天走到了52%，改革開放三十年，中國的城市化到底給中國人的生活帶來了什么，除了完成城市化，完成了財富的積累，完成了城市的高速發(fā)展，完成了改革開放跟國際的接軌，但是我們每天生活在尤其是北上廣深，甚至二線城市，我們的幸福指數(shù)到底是什么樣的。中國有一句話，有錢的人不開心，沒錢的人也不開心。

現(xiàn)在我們反思中國的城市化走到今天，有哪些教訓需要我們總結，我想講的城市，最古老的詞匯，城就是一個城市的圍墻和房屋，市就是街道和商場。其實人類城市化的進程，一直延續(xù)著這樣的模式發(fā)展，現(xiàn)在主導中國城市化的，這些年以地方政府主導的政績工程，GDP工程成為中國城市化最大的推手，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了快速發(fā)展，到今天呈現(xiàn)了下行期，這三十年我們的經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，我們看一下，有一個城市幸福指數(shù)的評選，舉一個樣本，2015年最具幸福感指數(shù)的城市是成都，為什么是成都，過去有一句話少不入川，在這樣的交通堵塞，霧霾，人們感到巨大壓力的生存空間里面，在成都有更加放松、休閑、娛樂的生活的氛圍，對沖這種壓力，所以人們感到在成都生活幸福指數(shù)相對高一些。

我經(jīng)常去成都，不光是成都人，很多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，從其他的城市去成都工作，無論是做職業(yè)經(jīng)理人，還是總部外派到成都，很多人都不想離開成都，都想繼續(xù)在那生活，就是成都給大家提供了這樣的對沖現(xiàn)在城市化壓力的生活環(huán)境。

還有下來一個城市很特殊，我有幸在這個城市上了四年大學，長春，大家可能覺得很奇怪，長春在中國的城市化進程，一二線嚴格意義上來講是三線城市，為什么這個城市的人均幸福指數(shù)這么高，我認為它是最具有北歐特質(zhì)的城市，因為這個城市最早的大學，包括日本當時把滿洲國設在長春，從城市的基礎設施一直到日本人對程度的規(guī)劃，干凈，以及包括長影這種書香，人們喜歡慢節(jié)奏，盡管是現(xiàn)代進程中比較落后的城市，但是給你心態(tài)帶來的從容，包括一個人的傳承，讓人在城市里面找到了平衡，發(fā)展和回歸的平衡。其實還有一個項目也說明我們城市化進程的問題，就是石家莊，為什么他們的生活指數(shù)高，節(jié)奏很慢，人們知足常樂，城市帶來的交通、尺度、居住，包括壓力是沒有這么大的。所以人們從生活的角度來講，是感覺到幸福的。

中國城市化進程大多數(shù)的評選當中，一線城市入選的比例最低，北京2012年成為全中國幸福最低指數(shù)的城市，很多人生活在北京，北京作為幸福低谷，我也經(jīng)常跟很多的外地朋友交流，其實他們所有批判北京城市的問題，我們都很清楚，我們身受其害，但是為什么這些人還愿意待在北京，還愿意在這個城市煎熬，是不是北京作為一個城市化，還有很多東西是其他城市不具備的東西，讓人們依然留在這個城市。

我想從幸福指數(shù)評選回顧一下中國城市化的幾個角度。中國的城市化里面一個基本的導向，我們第一代的城市化是以大城市和城市群帶動的城市化，郊區(qū)化和新城化與城市的中心化的復興是雙向的，尤其是以TOD的公共交通，以小轎車，車行經(jīng)濟為帶動的雙向城市化，使中國的城市化呈現(xiàn)雙向的對沖的城市化，我們看到第一代城市化很明顯，就是當時的以四個經(jīng)濟特區(qū)，十四個沿海開放城市為導向的城市化，現(xiàn)在我們說北上廣深，其實城市化發(fā)展的迅速應該是深、廣、上、北，由于當年的香港和深圳的毗鄰，深圳的城市化的進度和速度，文明的程度都是最好的，然后才是廣州和北京，也帶動的很多重要的區(qū)域，珠三角，長三角，然后一直到北京這個區(qū)域是環(huán)渤海，包括東北、西北輪回的城市化進程，我們看到最早是以大城市，沿海開放城市為帶動的導向，城市群也是這樣的。4個特區(qū)，14個沿海開放城市，沿海到內(nèi)陸，邊疆省份綿延的城市類型。

第二個梯度，新一屆政府提出了城鎮(zhèn)化，是以中小城市和城鄉(xiāng)一體化為導向的新一代的城市化模式，我叫后城市化的模式，實際上這個梯度的城市級別，亮度和多元化是更豐富的。我們知道一二線城市的比例大家都很清楚了，其實我這個數(shù)據(jù)采集有多種版本，地級市是以市管縣為模式的基點大概300個城市，其實每個地級市的基數(shù)人口是很大的，臨沂1100萬人口，邢臺人口700多萬，這樣的地級市比比皆是，人口基數(shù)很大，輻射的范圍也很大，所以更多的是一個城鎮(zhèn)，城鄉(xiāng)一體化，甚至以地級市，縣級市，以縣城或者鎮(zhèn)為多中心布局的更加結構性的城市化的進程。

中國的第一代城市化，或者前房地產(chǎn)是一個雙刃劍的模式，就像今天談股市一樣，我們總結模式的時候，今天中國的城鎮(zhèn)化進程第一代的發(fā)展過程中，除了速度、規(guī)模，地方為導向的GDP為前提的發(fā)展下，還有一個重要的問題，一個城市規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃，交通規(guī)劃，很多規(guī)劃向背離的城市化模式，產(chǎn)城分離的模式，以房地產(chǎn)為導向的大盤時代，城市運營商單一功能，潮汐式臥城的發(fā)展模式，最早為代表的大盤時代，以的華南板塊到北京，從我居住的回龍觀，天通苑，望京，一直到反向的經(jīng)濟特區(qū)，亦莊模式，其實都是一個我們看的分離式的城市化模式，要不然是單一的居住功能為主導，要么是單一的產(chǎn)業(yè)功能為主導，而不是城市生活、商業(yè)、就業(yè)一體化的，而且是最便捷，最舒適的這樣一個城市化或者是生活方式。造成了現(xiàn)代城市化人民的生活質(zhì)量嚴重的下降，人們在上班之間的統(tǒng)計，北京人均路上上班的時候一個小時到兩個小時，深圳也是一個半小時。而且很多的大型睡城和臥城，在先天的城市辦公是嚴重缺失的。我印象很深，天通苑大的住區(qū)住了五六十萬人口，每天人們從小區(qū)出來沒有四十分鐘出不來，沒有很好的學校，包括我住的回龍觀也是幾十萬人口，我如果坐地鐵兩站，十分鐘，如果開車或者坐車，一個半小時，現(xiàn)在大家都在談霾色變，城市化帶來的對人們的生活，完成了財富自由，經(jīng)濟積累的對沖，尤其是透支性的，透支能源和未來，透支人才，房價高企，包括中國現(xiàn)在有一個統(tǒng)計，中國人開玩笑，精神病系數(shù)，在全球的比例是最高的，我們自殺率還沒有最高，我想也不會很遠了。

包括空巢家庭，剩男剩女，習大大訪問俄羅斯，普京說了一句話：以人民的居住、食品、健康和教育等基本權利為牟利的方式和商業(yè)運作的政府是沒有良心的政府。

我們可以看一下美國的國際城市化的軌跡，二戰(zhàn)以后有幾個關鍵系數(shù)，郊區(qū)化，帶動美國的高速的郊區(qū)話，帶來一個城市的更加分散的多元化的布局，同時也帶來了一個問題，就是造成基礎設施、教育設施，所有的城市最好的資源聚集的城中心出現(xiàn)了荒廢，人們多年生活的區(qū)域變成了棚戶區(qū)，資源的浪費�；芈溆痔岢隽艘粋�新都市主義，回歸城市的中心，變成一個城市更加平衡的發(fā)展。都市主義帶來的是什么，摩天大廈，人民之間的冷漠，包括整個城市的系統(tǒng)性，人性健康壓抑以后，又提出了田園都市，怎么在自然、科學當中找到一個平衡，包括在一個社區(qū)，陽臺，一個平臺的很微觀的領域里面，讓自然和生命、健康找到很好的平臺。

有一個例子，日本的六本木，摩天大廈的平臺上做了一塊綠油油的稻田，每年搞一個稻田節(jié)，讓周圍的白領，兒童找到童年的鄉(xiāng)村的記憶，這都是理念，更重要的是生存的方式。

TOD模式是現(xiàn)代科技發(fā)展帶來的，以快速交通為導向的城市規(guī)劃和城市布局，讓人們能夠在最短的時間內(nèi)完成生活的閉環(huán)，從你的工作、就業(yè)，商業(yè)、娛樂，孩子的教育等等。中國的人口很大，不可能像美國有這樣的容積率很低的，但是這個模式是值得我們思考的。有一本書我看了之后覺得特別好，把美國的城市化進程寫的淋漓盡致，包括街道，一代人的記憶，傳承在人民的生活方式當中的作用。

回頭講一下城市和商業(yè)的關系，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是這樣的軌跡，上世紀80年代，每個城市都是百貨大樓，商業(yè)大廈，副食品商店，供銷合作社中國的本土商業(yè)，97年，沃爾瑪進入中國，在深圳開了第一家店，現(xiàn)代商業(yè)形式進入中國，包括后來的購物中心，商業(yè)街，奧特萊斯等等進入中國。然后是以中國房地產(chǎn)為導向的產(chǎn)品類型，最早的大盤、新盤社區(qū)商業(yè)，開始升級為帶廣場，跟分散式銷售結合的社區(qū)商業(yè)，一直升級到一些區(qū)域性的商業(yè)中心，城市級的商業(yè)中心，包括新城化的房地產(chǎn)為導向的商業(yè)地產(chǎn)。

2002年我們第一次提出商業(yè)地產(chǎn)的概念，06年是高速發(fā)展和普及，09年轉(zhuǎn)型和提速，2010年大發(fā)展，2013年到去年是轉(zhuǎn)型的提升。

國際上從亞洲到中國，購物中心是主流，寫字樓、酒店、公寓和住宅，但是購物中心是靈魂，1922年在美國友了第一個MALL，英文翻譯就是購物林蔭道，沒有加盒子的商業(yè)街區(qū)。56年在美國友了第一家購物中心，大盒子式的封閉式的購物中心，香港第一家是66年海港城，臺灣第一家是94年，大陸的第一家，有人說是俄羅斯投資的秋林公司。

目前在全球的購物中心一半的在建面積在中國，中國目前已經(jīng)開的購物中心5000家，每年增長速度500多家，去年最準確的數(shù)據(jù)是356家，新的供應量是3437萬平米，但是前年美國只開了一家購物中心。

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾個階段，第一個是以房地產(chǎn)底商，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為主的銷售商業(yè)，造成這樣的經(jīng)營形式有幾個原因，一個是我們中國的金融創(chuàng)新在商業(yè)地產(chǎn)是缺失的，沒有長期的多元化的低成本的資金支持持有商業(yè)物業(yè)，第二個就是老百姓的投資渠道特別匱乏，大家投資商鋪，投資房地產(chǎn)，而且實踐證明，投資房地產(chǎn)在前十年，二十年是最好的投資行業(yè)，整個的投資回報率是所有的投資里面最高的。

第二個階段，由于城市中心化的發(fā)展，開始出現(xiàn)了以城市綜合體，萬達廣場為代表的租售結合的商業(yè)模型出現(xiàn)，代表中國商業(yè)地產(chǎn)進入另外一個階段，酒店、寫字樓，大型的盒子的購物中心持有，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃的方式讓整個商圈更加繁榮，整個民眾提供更好的城市形象和名片，同時提供更豐富的生活方式和消費模式。

進入到今天的階段，開始出現(xiàn)了更加新的商業(yè)模式，以持有為主的資產(chǎn)性商業(yè)模式。萬達當年就是租售主導的模式，但是去年他們打通了資本市場，完成和從銷售到資本的轉(zhuǎn)型，所以去年他們的院線在中國中小板上市，包括他們開始推輕資產(chǎn)，完成了資本的循環(huán)，萬達提出了口號，去房地產(chǎn)，其實國外的商業(yè)不動產(chǎn)是資本、資產(chǎn)為導向的產(chǎn)品。

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展幾個特點，一開始嚴重的中國商業(yè)類型的缺失，包括人們的生活方式，改革開放以后，有了一個高速提前爆發(fā)的，甚至帶有畸形消費的特點，追求時尚、追求品牌，在這個階段以萬達為代表的，連鎖化、標準化，同時帶來的是千城一面的同質(zhì)化，高速發(fā)展，你去全國的萬達廣場基本都一樣，品牌、建筑，空間都是一樣的，帶來的同質(zhì)化的生活。

第二個特點，隨著城市的發(fā)展，開始出現(xiàn)了分類、主題化、差異化的消費模式，在北京大家可以看到，購物中心已經(jīng)出現(xiàn)了主題化的模式。

在中國第一個青年MALL，西單大悅城，就是面向18歲到25歲的大學生為主的年輕人，全國迅速的復制，大概開了六家，未來要開二十家

時尚類的，最早的東方新天地，快時尚結合的青年時尚MALL，北京的新世界百貨，遠洋未來廣場。

兒童類，北京金源兒童成長天地，將近八萬平米，沈陽也出現(xiàn)了專門的兒童主題業(yè)態(tài)�，F(xiàn)在購物中心里面最火的業(yè)態(tài)就是兒童業(yè)態(tài)。

休閑類的北京藍色港灣，海歸派為主要人群的更加國際化的購物中心，三里屯太古里更加面向90后，更年輕的MALL。

藝術類的，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)的北京的大族廣場，做激光導向的企業(yè)開始做購物中心，引進更多的高科技手段。

藝術類的，北京最知名芳草地，上海的K11等等，目前已經(jīng)出現(xiàn)了分類主題分層的模式，滿足不同層次，不同年齡，不同區(qū)域，不同文化，不同階層的場景消費，已經(jīng)呈現(xiàn)出一個趨勢。

第三個是梯度，國際化給中國的商業(yè)進行了洗禮，不同的地方都有品牌的滲透，一二三四線城市梯度的發(fā)展也呈現(xiàn)了結構性的改變，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過二十年的發(fā)展，變成了多元化，多層次，多梯度的體系。

海外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域特點，可能會為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供很多的標桿，二戰(zhàn)以后，以車輪經(jīng)濟為代表的郊區(qū)化，TOD。美國的商業(yè)地產(chǎn)一直引領著全球的創(chuàng)新，包括最早的購物中心誕生在美國，包括室內(nèi)的室外化，包括電影院溜冰場進入到購物中心，包括把摩天輪放在屋頂，一直到兒童體驗中心的誕生。中國很多人做城市綜合體，標桿都是把洛克菲勒作為標桿。拉斯維加斯的色秀，萬達也引入了秀場。

日本就是精細化、人性化，包括跟中國相似特點的人口高度密集，土地的稀缺，所以節(jié)能環(huán)保人性化方面都達到了極致，六本木為亞洲的標桿等等都引領了第二代的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，人性化的服務。

歐洲一直保存著慢生活，高福利，尤其北歐為代表的文明和自然的平衡，大家知道，一線奢侈品，手工經(jīng)濟，有悠久的傳統(tǒng)文化歷史的品牌都在歐洲，意大利，法國，歐洲這樣的模式，尤其是北歐，可能是未來人類終極生活的歸屬或者選擇模塊。我們到底要學什么，創(chuàng)造一個什么樣的生活方式。

中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨三個瓶頸，如果沒有想好，就不要選擇商業(yè)地產(chǎn)。第一個就是金融的、資本的創(chuàng)新匱乏，國外的商業(yè)地產(chǎn)都是持有、運營型的，資產(chǎn)就是存量資產(chǎn)，中國由于金融創(chuàng)新的缺失，逼著開發(fā)商必須要銷售商鋪，就沒有統(tǒng)一的定位、招商和規(guī)劃，商鋪的運營會出現(xiàn)嚴重的問題，關鍵你做了商業(yè)地產(chǎn)，沉淀了大浪的資金，后端沒有找到資本的通道，壓力就很大，如果這個問題不能很好的解決，找到資金鏈閉環(huán)的模式，打通融資的通道。

第二個，人才與團隊，中國商業(yè)地產(chǎn)的人才現(xiàn)狀是什么樣，大學里沒有商業(yè)地產(chǎn)相關的專業(yè)，基礎人才沒有，我們也沒有會計師、律師這樣的職業(yè)認證體系，中國商業(yè)地產(chǎn)的人才都是經(jīng)驗主義，所以這個行業(yè)第一個是人才嚴重匱乏，專業(yè)度很差，由于人才匱乏造成行業(yè)人才的流動率。一個人才在一個城市，一個項目做成完整的項目，這樣的人才已經(jīng)很少了，人才極度匱乏，這個行業(yè)如果沒有一個操盤手，你的項目也做不了，有太多的中小開發(fā)商沒有把團隊搭建起來，項目爛尾，項目運營嚴重的不好，所以人才問題現(xiàn)在已經(jīng)成為困擾這個行業(yè)發(fā)展最致命的原因。李劍閣炮轟證監(jiān)會，也說證監(jiān)會的人才缺失一直將持續(xù)下去。

最后一個，再好的項目沒有豐富的業(yè)態(tài)和品牌，也是做不起來的，而中國的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化最大的問題就是民族品牌的嚴重匱乏，有兩個原因，一個是品牌的總量匱乏，改革開放只有幾十年，我們還是崇洋媚外，對民族自有品牌的依賴度嚴重不足。你在日本一個購物中心，中國人耳熟能詳?shù)膰�際品牌的數(shù)量不會超過20%，80%都是自有品牌，而且有一本書我推薦大家看《第四消費時代》號稱日本的商業(yè)地產(chǎn)的圣經(jīng)，現(xiàn)在中國有一個品牌，大家都知道，無印良品，其實代表了現(xiàn)在日本消費的最高水平，品牌回歸人的自然狀態(tài)。我們要說中國的民族自有品牌的缺失造成了現(xiàn)在嚴重的同質(zhì)化。品牌的缺失造成中國商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，我們?nèi)ト珖�的購物中心進去都是一樣的，空間、品牌、業(yè)態(tài)。

下一步我們?nèi)绻�不能超越這三個制約，無論是行業(yè)還是每個單個的項目，不把這個中國想清楚，中國商業(yè)地產(chǎn)很難發(fā)展。

未來我們出現(xiàn)了悲觀主義的預測，但是我想中國的商業(yè)地產(chǎn)到今天才進入了正常的發(fā)展階段，包括中國房地產(chǎn)前二十年快速發(fā)展恰恰是不正常的，因為之前所有人是沒有財產(chǎn)的，你有了銀行按揭，老百姓購買所謂的七十年使用權的財產(chǎn)概念，回歸正常，國外的市場經(jīng)過周期化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)進入了波動很小的日常的健康發(fā)展階段。中國的商業(yè)地產(chǎn)進入新常態(tài)之后，希望更加健康，更加成熟，讓未來進入到城市的農(nóng)民，中國所有大眾可以享受到城市化的模式，享受到商業(yè)地產(chǎn)帶來的更加幸福的生活，謝謝各位。