寶能地產(chǎn)命懸一線600億資金缺口之謎

被曝資金鏈緊繃央視實(shí)地探訪“火上澆油”

據(jù)報(bào)道，日前，地產(chǎn)財(cái)富匯發(fā)布文章稱(chēng)，寶能目前有8個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，直指寶能頻繁舉牌萬(wàn)科的原因是因后院起火，其銷(xiāo)售力、資金鏈和管控力全線坍塌。文章指出，熱衷制造“地王”，也曾放言“5年40個(gè)城市綜合體”，“山寨版萬(wàn)達(dá)”寶能在地產(chǎn)圈小有名氣。銷(xiāo)售力、資金鏈和管控力全線塌陷，后院起火或是寶能地產(chǎn)一心上位全球第一大房地產(chǎn)發(fā)展商大股東、乃至謀求這家千億房企控制權(quán)的真實(shí)背景。

地產(chǎn)財(cái)富匯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，寶能地產(chǎn)現(xiàn)在全靠“借新債還舊賬”續(xù)命：旗下一干項(xiàng)目或停工或事實(shí)停工，背后是銷(xiāo)售停滯無(wú)力回天；從集團(tuán)到區(qū)域公司中高層人事持續(xù)密集震蕩，背后是內(nèi)部管控全線失守。銷(xiāo)售力塌陷，業(yè)績(jī)連年下滑，項(xiàng)目大面積停工“高價(jià)拿劣地—資金鏈緊繃—銷(xiāo)售不佳—項(xiàng)目停工”，深陷惡性循環(huán)的寶能地產(chǎn)已無(wú)力自救。

位于肇慶市鼎湖區(qū)的寶能環(huán)球金融中心項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地達(dá)到了五百六十畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到一百七十萬(wàn)平米，這個(gè)項(xiàng)目從2013年的11月就已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，但是售樓處的工作人員稱(chēng)，2015年的年初這里已經(jīng)全面停工，可以看到工地上只有兩三棟未完工的建筑，整個(gè)工地上都堆滿(mǎn)了廢棄的建材和長(zhǎng)滿(mǎn)了野草。

自曝家底凈資產(chǎn)半年升10倍遭質(zhì)疑

對(duì)于上述種種對(duì)資金鏈的質(zhì)疑，寶能曾罕見(jiàn)地極力自證自身資金實(shí)力。據(jù)報(bào)道，1月15日，萬(wàn)科公告申請(qǐng)繼續(xù)停牌，而寶能罕見(jiàn)地極力自證自身資金實(shí)力，力圖洗清市場(chǎng)上對(duì)其資金鏈斷裂的質(zhì)疑。寶能內(nèi)部財(cái)報(bào)顯示，其對(duì)于400億大手筆舉牌萬(wàn)科的動(dòng)作毫不避諱，認(rèn)為此舉并非“蛇吞象”。

上述財(cái)報(bào)顯示，截至2015年底，寶能地產(chǎn)融資（負(fù)債）總額200多億，但其認(rèn)為，寶能地產(chǎn)僅深圳兩個(gè)項(xiàng)目就有共計(jì)520億元的總貨值，可以“輕松覆蓋200億元融資債務(wù)”，并有余力“為企業(yè)提供充沛的流動(dòng)資金”。

但實(shí)際上，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人士指出，項(xiàng)目貨值和融資負(fù)債并不能直接掛鉤來(lái)說(shuō)明資金充裕，還要看項(xiàng)目當(dāng)期的現(xiàn)金回籠情況。

根據(jù)寶能地產(chǎn)2015年10月在深交所提交的債券募集說(shuō)明書(shū)，截至2015年上半年，其凈資產(chǎn)僅為117億元。如果上述機(jī)構(gòu)給出1200億的凈資產(chǎn)估值，則意味著寶能半年內(nèi)凈資產(chǎn)飆升了10倍。

背后的財(cái)務(wù)真相：銷(xiāo)售不佳現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘

某商業(yè)網(wǎng)站報(bào)道，寶能地產(chǎn)近三年的營(yíng)業(yè)收入一路下滑，2012年、2013年和2014年分別為21.86億元、12.73億元和9.70億元，2015年1-6月的營(yíng)業(yè)額僅為2.70億元，虧損3.148億元。它的背后真相是，600億元的資金缺口，近兩成項(xiàng)目停工和11位高管離職。這與寶能系瘋狂增持萬(wàn)科股權(quán)的形象大相徑庭。

據(jù)相關(guān)資料披露，截至2014年底，寶能地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目接近40個(gè)，預(yù)計(jì)投資總額超過(guò)850億元，實(shí)際已完成投資218億元，資金缺口超過(guò)600億元（項(xiàng)目進(jìn)度情況如下表）。截至2015年6月底，寶能地產(chǎn)手持現(xiàn)金約16億元。

在資金鏈異常緊張的情況下，寶能地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻始終難見(jiàn)起色。自2012年以來(lái)，寶能地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入持續(xù)下滑。“從不斷下降的毛利潤(rùn)率和房地產(chǎn)銷(xiāo)售單價(jià)上可以看出，寶能地產(chǎn)收入下滑的核心原因是后續(xù)項(xiàng)目質(zhì)量下降�！币晃毁Y深行業(yè)人士分析稱(chēng)。

激進(jìn)的擴(kuò)張策略，加劇了寶能地產(chǎn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。那份公司債券募集說(shuō)明書(shū)顯示：自2012年至今，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流全部為負(fù)，2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別-244,091.88萬(wàn)元、-387,411.77萬(wàn)元、-1,048,015.07萬(wàn)元和-74,293.05萬(wàn)元，報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)較大且為負(fù)。這需要靠大量的融資支撐，四年內(nèi)累計(jì)籌資超過(guò)220億元。

2015年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的萎縮，從財(cái)務(wù)層面體現(xiàn)了寶能地產(chǎn)目前所面臨的困境。2015上半年，寶能地產(chǎn)取得借款73億元，但其中的53億元用于償還之前的債務(wù)本金，8億元用于償還債務(wù)利息，已經(jīng)處于借新還舊的狀態(tài)。而在前述的公司債券募集說(shuō)明書(shū)中，寶能地產(chǎn)方面表示，所募集資金也將“全部用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充流動(dòng)資金”。

“去化周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售不佳，令寶能對(duì)這種寅吃卯糧的慣性操作越發(fā)上癮�！币晃恢�名投行人士分析稱(chēng)。