70年后 如何才能保住自己的房產(chǎn)

為什么續(xù)約價(jià)格如此高昂?

用溫州國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋來說，是因?yàn)椤昂芏噘I房人可能沒有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來自于土地的價(jià)值。”此言一出，輿論嘩然，甚至有人用“折舊的算我們的，增值的算政府的”來形容。

續(xù)費(fèi)難題

多多按照法律規(guī)定，中國絕大多數(shù)住宅用地使用權(quán)都是70年，而大規(guī)模的住宅市場化是上世紀(jì)90年代末出現(xiàn)的事，按道理使用權(quán)到期該是40、50年以后的事，為什么溫州現(xiàn)在就到期了?據(jù)報(bào)道，這是因?yàn)闇刂菰谏鲜兰o(jì)90年代初，地方政府以20至70年不等的時(shí)間，向居民出讓土地使用權(quán)證，因?yàn)?0年至70年的價(jià)格并不一致，有居民可能因手頭拮據(jù)或其他原因，選擇了20年。據(jù)當(dāng)?shù)貒�土資源局的初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)20年期限的住宅土地使用權(quán)到期。

盡管公眾對(duì)國有土地使用權(quán)到期需要續(xù)費(fèi)的做法很不滿，但不得不說，溫州的這個(gè)做法也無可厚非。原因就像是很多人所說的，當(dāng)初政府給相關(guān)土地使用權(quán)人有多種年份選擇并輔以不同的價(jià)格，既然當(dāng)初只選擇了20年，那么現(xiàn)在就要為當(dāng)初的選擇承擔(dān)后果。否則，這對(duì)當(dāng)初選擇70年的土地使用權(quán)人未免不公平。不過，即便真的要就土地續(xù)期收費(fèi)，價(jià)格如何確定卻是一個(gè)問題。

一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，目前一級(jí)市場上國有土地使用權(quán)的價(jià)格是通過招拍掛的方式形成，而房產(chǎn)價(jià)格——無論是一手房還是二手房轉(zhuǎn)讓，都是以70年的使用期限作為前提，換句話說，70年國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是通過市場形成。但是國內(nèi)并沒有對(duì)20年土地使用權(quán)的公開市場，因此如何對(duì)其定價(jià)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，這也是此后不再出讓非70年土地使用權(quán)的主要原因。

從媒體的報(bào)道可知，現(xiàn)在政府以市場價(jià)格的三分之一續(xù)期。但問題是，這些只有20年國有土地使用權(quán)住宅，在二手房市場實(shí)際是以等同于70年使用權(quán)的價(jià)格在轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在政府以房產(chǎn)交易價(jià)的三分之一來收取續(xù)期費(fèi)用，對(duì)于房產(chǎn)所有者來說，是不是太不公平?但如果不是以70年的使用權(quán)作為標(biāo)桿，那價(jià)格又該如何確定?無論怎么做，這都是一個(gè)難題。

更難的是該向誰收取，以及怎么收取。從目前媒體披露的信息來看，絕大多數(shù)時(shí)候是向房產(chǎn)持有人收取，這個(gè)收取方式固然沒錯(cuò)，誰持有誰負(fù)責(zé)。但如果真這么操作，實(shí)際運(yùn)作過程中可能會(huì)發(fā)生一個(gè)現(xiàn)象，即很多土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)所有人就不會(huì)向政府申請(qǐng)土地使用權(quán)續(xù)期。原因也不復(fù)雜，只要房產(chǎn)不交易，那就沒有必要向政府繳納一筆昂貴的續(xù)期費(fèi)用�；蛘呤羌幢惴慨a(chǎn)已經(jīng)發(fā)生真實(shí)交易，但是交易雙方為了省卻費(fèi)用，可能交易會(huì)以不辦理過戶的方式進(jìn)行——就像目前小產(chǎn)權(quán)房市場一樣：盡管小產(chǎn)權(quán)房有著各種各樣的法律瑕疵，但在很多城市還是很受青睞，原因也不復(fù)雜，那就是價(jià)格便宜。如果今后房產(chǎn)證續(xù)期需要繳納市場成交價(jià)格的三分之一或者二分之一，那么一個(gè)最有可能的結(jié)果是，催生一個(gè)非常龐大的灰色房產(chǎn)市場：絕大多數(shù)房產(chǎn)不續(xù)期，或者通過私下交易，而這可能是決策層不愿意看到的。

免費(fèi)續(xù)期最可行

那么，如何解決這個(gè)問題?很多人主張?jiān)谕恋厥褂脵?quán)到期之后，以每年征收房產(chǎn)稅的方式來替代土地使用權(quán)續(xù)期。之所以這么主張，很重要的一個(gè)邏輯在于當(dāng)初政府收取的土地出讓金是對(duì)今后70年使用費(fèi)的一次性收取，而今后可以以每年征收房產(chǎn)稅的方式來代替。這種說法在國內(nèi)有很大的市場，認(rèn)為可以由此實(shí)現(xiàn)從土地出讓金向房產(chǎn)稅的過渡，而且更加穩(wěn)妥。

不過在我看來，這種做法并不可行。首先需要明確的是，土地出讓金和房產(chǎn)稅的性質(zhì)并不相同，兩者之間并不是替代關(guān)系，完全能夠在同一時(shí)間序列下相容。土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權(quán)時(shí)向政府支付的一種對(duì)價(jià)。只不過這個(gè)價(jià)格比較特殊，而且收取的一方是政府，如果以房產(chǎn)稅替代，會(huì)被人誤認(rèn)為是對(duì)今后70年房產(chǎn)稅的收取。不過需要注意的是，政府在出讓土地時(shí)并不是行使公權(quán)力，而是從事一個(gè)民事行為。這是私人向政府競價(jià)購地，這種關(guān)系并不是行政法律關(guān)系，而是平等的民事主體之間所發(fā)生的商品買賣。換句話說，即便私人之間的土地交易也是需要支付對(duì)價(jià)，但很顯然，這種發(fā)生在私人之間的“土地出讓金”顯然并不是房產(chǎn)稅。

更為重要的是，如果在土地使用權(quán)期限到期后以房產(chǎn)稅替代，由于不同房產(chǎn)獲得的土地使用權(quán)期限并不一致，那就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：有些房產(chǎn)交房產(chǎn)稅，而另外的房產(chǎn)沒有繳納房產(chǎn)稅。如果再考慮到土地出讓金和房產(chǎn)稅的使用方式，就更讓人難以理解了：房產(chǎn)稅是在當(dāng)年度使用，土地出讓金也是在當(dāng)期使用而不會(huì)將其分?jǐn)傊两窈?0年。假如房產(chǎn)稅的使用是和很多西方國家一樣用于地方財(cái)政支出，那么勢必會(huì)涉及一個(gè)稅負(fù)公平問題：那些繳納房產(chǎn)稅的人，為那些沒有繳納房產(chǎn)稅的人承擔(dān)了他們的公共支出，而這并不公平。

那么，該如何面對(duì)國有土地使用權(quán)到期?在我看來，免費(fèi)可能是最有操作性的辦法。因?yàn)樗�既不用考慮如何給續(xù)期定價(jià)，同時(shí)也避免了在續(xù)期過程中發(fā)生的灰色市場問題。更為重要的是，從資產(chǎn)定價(jià)理論來看，給固定資產(chǎn)定70年的使用年限和700年的使用年限，價(jià)格上并不會(huì)相差太大……既然如此，為什么不直接免費(fèi)續(xù)期呢?我們所需要做的只是修改《物權(quán)法》的幾個(gè)條款而已，將使用期限改為永久即可。續(xù)期免費(fèi)或者期限改為永久，可以避免房地產(chǎn)市場大的波動(dòng)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，也有助于維持房產(chǎn)所有者對(duì)政府的信任，而這個(gè)群體恰恰是改革開放以來最大的受益者。

當(dāng)然，也有人會(huì)指出，如果那些繳納了20年的土地出讓金就獲得永久續(xù)期，對(duì)繳納70年土地出讓金的人是不是太不公平?是的，這會(huì)讓這一小部分人占了便宜。但是，他們的這種小便宜，實(shí)際上是將我們?cè)?0年后將遇到的問題提前浮出水面，以使我們正視目前土地使用權(quán)期限存在的弊病。從這個(gè)意義而言，他們又是功莫大焉。